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【最新4/17アップ】コロナ後の、今後のマンション事情はどうなる⁉

更新日2020-05-05 (火) 01:06:13 公開日2020年4月17日

早く過ぎ去ってほしい新型コロナウィルス!
コロナショックによるマンションの影響は?
コロナ禍が収束した後のマンション事情はどうなる!?

コロナとマンション

ここでは、コロナ禍が収束した後のマンション事情がどうなるかを解説してみましょう。

★目 次★コロナ後の、今後のマンション事情はどうなる⁉

変化し続けている住まい方

私たちは、家族構成やライフステージの変化によって、住まい方を変えてきています。

2010年以降築のマンション間取りは、部屋数を絞ってリビングを広くとったり、仕切りをなくして回遊性を高める間取りなど、家族みんなの姿が見えるような間取りが流行でした。

これは1999年に施行された男女共同参画社会基本法が施行以来、夫婦共働きが増え、普段は夫婦それぞれが仕事に出ているために、家にいる時ぐらいは家族が顔が見れたらいいねという傾向から来たものです。

都心や湾岸タワーマンションでは専有部分は広くなくても、通勤や遊びに便利な立地のタワーマンションに住むことで職・住・遊を満喫するという傾向があったのです。

リビング

しかし、その流れも既に20年が過ぎ、また今回の新型コロナウイルス禍で、夫婦、子供とも自宅で一日中過ごすことになり、流行の間取りがストレスを生む構造になっています。

そのストレスをカバーしていたのが、充実しているキッズルーム・シアタールーム・パーティールーム・フィットネスクラブなどの共用施設だったのです。

画像の説明

しかし、その充実している共用施設が、今、コロナ対策で閉鎖していて利用できなくなっています。
また、近接していたデパートや人気のレストラン、劇場も休業してしまいます。

メディアが喜ぶコロナ禍

4月16日に、フジテレビ系で『エレベーター「相乗りコワイ」マンション生活 影響と変化』という番組企画が特集されました。

実は当機構会員のコーラルにも、フジテレビの取材班から取材依頼があったのですが、内容が内容なだけに取材に応じることはなかったのですが、やはりここぞとばかりに武蔵小杉のタワーマンション近隣の取材がされていましたね。

この番組の中で、エレベーターで人と乗り合わせる不安もあり、住人それぞれが個別対策をしているとのコメントも流されていました。
実際には、分譲型マンションの管理組合や管理会社では、共有部分への利用制限を設けているくらいの対応で、その他、今回のコロナ禍への対策が打たれている物件はとても少数派なのです。

取材班から次のような依頼がありました。
・賃貸オーナーは今回のコロナ禍にどう対応しているのか
・エレベータ内に定点カメラを設置し、1時間ほど撮影させてほしい
・住人のコメントをいただきたい

「まー難しいだろう」と思いながらも、すぐさま賃貸マンションオーナーに問い合わせしてみたのですが、全員NOと回答されました。
当たり前と言えば当たり前でしょう。

コーラルの本店や横浜店が入居する賃貸ビルも何も対応しておりません。
私が普段住んでいる足立区内の大規模マンションもほぼ何も対策などしていないのです。
他にも20人以上のマンション居住者に確認してみましたが、やはりどのマンションもほぼ対応していませんでした。

エレベーター

番組内では小田原市のとあるビル内エレベータの対応を取材していましたが、エレベータ内にボタンを押すときにご利用ください」というメッセージと共に綿棒が設置されていました。これは階数ボタンを直接触らないための感染対策です。
このような感染対策をしているマンションなんてとても少数派なのです。
私なんかは、「へ~って、すごいね」って見てしまったほどです。

実は、マンションは今回のコロナ禍で最も避けたいと言われる「3蜜の宝庫」とわかっているのに、それでも視聴率が取れるから取材し番組内の情報として放映するのでしょう。

厚生労働省や各都道府県の知事などが、感染拡大を防止するために「密閉空間」「密集場所」「密接場面」の3つの「密」を避けるよう、お願いをしています。

3密を避けよう!

このように、人が集まることの危険性が浮き彫りにされているのです。

3密と言えば、住まいの中ではマンションが該当します。
もし同じマンション内に新型コロナウイルス感染者が出た場合、居住者間で「集団感染」が起こる可能性は否定できません。
私もマンションを所有し住んでいますが、マンションの「共用部分」には危険がいっぱいなのです。

マンションのコロナ禍対策

現在、マンションの多くは、キッズルーム・シアタールーム・パーティールーム・フィットネスクラブなどの充実した共用施設を閉鎖していて利用禁止しています。
通常なら快適空間を演出しストレス解消ができるはずのこれら施設が、密な空間が形成しやすい空間として閉鎖されているのです。
これくらいしかマンションにはコロナ禍対応はできないでしょう。

岐阜県のビル内エレベータ感染の疑いが報じられてたこともあり、マンション内感染防止対策としてドアノブ・手すり・エレベータのボタンなど、人が触れる部分をこまめに清掃することも考えられますが、これらの対策も毎日なら可能な事でも、毎回毎回、その都度エレベータのボタンや階段を消毒することなど不可能に等しいでしょう。

イライラ

しかし、都心部や湾岸地区のマンションなどは敷地内に広い公園があるわけでもないため、結局どうしても自宅内で過ごさなければいけなくなります。
自宅で家族全員が生活をすることになり、家族中のイライラばかりが増す結果となるのです。

画像の説明

また、テレワークに必要なWi-Fi容量がパンク寸前となり、速度制限がかかりそうというコメントを出している雑誌まであります。
先年の台風による大雨や地震に弱い事を露呈してしまったマンションが、ここにきてコロナ禍にも弱いという事が露呈されているのです。

一戸建てのコロナ禍対策

今、私は自宅マンションを離れ、埼玉県の川沿いにある別邸に身を置いています。
ここは銀座まで電車で40分、駅徒歩7分も有れば通える距離の場所ですが、コロナ禍だからと言って何も対策など行っていません。

この一軒家は父の家ですが、昨日も本日もパソコンとWi-Fiがあれば他の場所にいる者ともWEB会議ができているのです。

web会議

仕事上の電話やWEBミーテイング、多くの仕事を2階の自室で卒なくこなせます。
家族は1階リビングでテレビ見ながら団らんしている時でも、邪魔される事なく仕事がスイスイ進められるのです。

また、たまにはほぼ誰もいない川沿いの公園においてWEB会議を行っています。
気分転換も出来て、しかもその後散歩もできるので健康にも気を付けることができるのです。

家族の誰かがリビングでテレビを見ていると、仕事の電話をしたくてもなかなか思うように話せないというストレスや、Web会議があるのに、まわりに家族がいて集中できない、1人になれる時間がない、取引先に電話がかけにくいなどのストレスとは無縁なのです。

マンションが持つ問題はコロナ禍前から有る

1999年に男女共同参画社会基本法が施行されてから既に20年が過ぎました。
前記しましたが、マンションの間取りは10年ひと昔というように時代の変化を取り入れ変化し続けてきました。

その後大きな変化があり、ここ10年の流行りは家族みんなの姿が見えるような間取りだったのです。
また核家族化に対応した間取りでもありました。
共用部分にも多くの充実した共用施設が施されてきました。

その保全費用として管理費などが高くなりつつあるところに今回のコロナ禍が襲ってきたのです。

人間が快適に生活するために開発してきた人工空間への否定。
今、コロナ禍により私たちの生活そのものを見直そうという機運が始まるかもしれません。

今回の新型コロナ禍が、おそらくコロナ後に、住まいそのものを大きく変化させるきっかけになるのではないかと思うのです。

私はアベノミクス始まりの頃、政権に近い人に質問したことが有ります。
「マンションという箱、それもどデカいタワーマンションを何棟も造って何をしたいのか?」と。

地方には多くの空き家が利用されず、管理も行き届かず駆逐されているのに、また既に人口は減り始めていて、試算によると2025年以降には世帯数も減り始めるというのに...。

2025年、総人口の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という前人未到の高齢化社会が訪れます。
さらにいえば、総人口が初めて1億2千万人を切るのもこの年です。
下に国土交通省国土計画局が作成したグラフが有りますが、日本の人口はこれから減少の一途なのです。

グラフ:我が国の人口は長期的には急減する局面に(出展:国土交通省国土計画局)

この箱物政策では、ただえさえ諸先進国の不動産の価値と違い、日本の不動産価値は落ち続けているのに、そのうえ更に大規模マンションを何棟も造るとなると、誰にでもわかるように、不動産の価値は損なわれ続けることになるのですが、どう思っているのかと。

しかし、そのまま日本は大規模マンションを何棟も造り続けてきました。

大規模なるマンションの供給を進めるために、金利を史上最低まで落とし需要喚起しました。
じゃぶじゃぶとお金を擦り、市場へこれでもかというくらい供給し続けてきました。
需要が落ち込みそうになると、購入喚起のための多くの政策を施して下支えしてきました。

結果、下記図をご覧ください。
都心マンションに誘引される形でマンション価格だけが高騰し始めたのです。

不動産価格指数

その他の不動産、一戸建て価格などはほぼアベノミクス始まり時から変化がないのです。

この歪な政策の結果、出来上がったのが今の日本という国です。
さて、その日本、あなたはどう思いますか?

需要と供給で市場は動いています。
株価はじゃぶじゃぶお金を供給することにより、大きく価格を上げるでしょう。
しかし、マンションの買い手である、マンション価格を高騰する原因であった外国人は、もう日本から去りました。
そろらくコロナ後でも直ぐには日本に戻ってくることはないでしょう。
上がりすぎたものは、その後間違いなく下落するのが基本です。

さて、今回のコロナ禍によりマンション市場はどうなるのでしょう?

5Gの世界が日本の住まいを変える

画像の説明

時を同じくして日本は、2020年に5Gがサービスをスタートします。

5Gはこれまでの4Gとは異なり、従来の移動通信システムの延長線上にあるものではなく、私たちの生活を劇的に変える可能性がある技術です。

5Gの3大特徴である「超高速」「多数同時接続」「超低遅延」によって、IoTやAI、ロボット技術などの基盤となり、さらなる技術発展が期待されています。

5Gはエンタメ分野のほか、車の自動運転や医療分野、建設分野などにも大きな影響を与えます。
私たちの利便性向上はもちろんのこと、イノベーションが起こり、新たなビジネスが生まれる機会は計り知れないのです。

こうなると見直されるのがワークスタイルです。

人はなかなか変化に適応しないと言われます。変わりたくないのです。
ゆえに行政がテレワークを推進してきても、都心の職場に出社して仕事をしてきました。
しかし、これが今回のコロナ禍により、強制的にテレワークするしかなくなったのです。

そうすると何が起きるか。
なかなか進まなかった家族に気兼ねせずに籠って、テレワークをしたり、オンライン飲み会ができる部屋がほしいという需要が起こります。
5Gの普及でテレワークが進み、夫婦共に自宅で仕事なんてことになったら、とても1999年以降流行してきたマンションの専有スペースでは、到底無理なことになるのです。

さらに起きるのは。
今回のコロナ禍により生活スタイルそのものが変化する可能性が有るのです。
断捨離に代表されてきたようなモノを持たない暮らしをしていたけど、今回のコロナ禍で備蓄の重要性も痛切に感じていて、収納スペースも、もっとほしいという声もあがって来るでしょう。

さらにさらに。
テレワークにより通勤も減ることで、少し都心を離れても広い住戸に移りたいという需要が増えるのも間違いないでしょう。
5Gにより、今後テレワークが進むのだから、狭くても高くても都心という傾向が変わる可能性は否めません。

ただえさえ台風被害により悪影響を受けたタワーマンションの住まい方が、今回のコロナ禍により、マンションには多くの感染リスクが潜んでいるという事実がクローズアップされ、テレワークにも普段の生活にも不便な事を露呈してしまいました。

これからの未来5つに分かれるマンションの価値

①タワーマンション

さてコロナ後にマンション価格はどうなるのか、多くの方が気になるところのようです。
ここではコロナ後のマンション価格がどうなるかを5つのパターンとその割合に分けました。

①人気地区にあり流動性維持できることによる資産化するマンション(5%)
 
②適正な管理が行き届くことにより価値が維持できるマンション(10%)

③建物維持費用が上がりすぎることにより資産価値が落ちるマンション(25%)

④空き家、高齢者、賃貸者増加により価値下落するマンション(35%)

⑤適正な管理が行き届かず機能不全となり廃墟化するマンション(25%)

これからのマンションは上記5つの資産価値パターンに必ず当てはるようになります。

①、②はこれからも流動性が確保できるのでマンション価格は維持できます。
③はマンション価格がコロナ後に徐々に落ちてきます。
④、⑤はコロナにかかわらず、既に資産価値が無くなりつつあり価格下落していて、売り出してもなかなか成約しなくなるでしょう。

例えば、同じ地区でもマンションの持つ総合力により①の場合も有れば、③となるマンションも出てくるでしょう。
また修繕積立金の総額や建物修繕計画の違いにより価格が異なる場合も出てきます。
更に、同じ地区にあるにもかかわらず、あるマンションは売買物件がほぼ出ず、売却物件が出たとともに即買い手がつく流動性が高い物件も有れば、一方、あるマンションは多くの売り出し物件が有り過ぎてなかなか買い手が現れないという現象が起こるでしょう。

2020年時点の国内中古マンションストック数は約644.1万戸です。
このうち、築年数が30年超マンションは、2017年末時点で約185万戸(国交省発表)、東京カンテイの試算では2019年現在で215万戸(2019年3月6日付日経新聞朝刊)とされ、このうちの約40%に相当する約73万戸は築年数が40年を超えています。

しかもマンションの建て替えはなかなか進まず、2018年4月までに建替えられたマンションはわずか237棟(0.3%未満)となり、その結果、築40年を超えるマンションが2022年には128万7,000戸、2027年には184万9,000戸、2037年には351万9,000戸と激増していく見込みなのです。

一方、新築で分譲されるマンションの戸数はここ数年3万戸ほどでほぼ横ばいの状態です。

この結果と、人口減、世帯数減、また今般のコロナ禍のマンションに与える影響を鑑みるとマンション価格の未来は①など一部のマンション以外は明るいものではないという事がわかるのではないでしょうか。

まとめ

コロナ後には、間違いなくテレワークは加速し、「自宅」の意味が変わり、住宅需要の傾向も変わると思います。
コロナ禍で住まいは変わる可能性が高まります。
そう、マンションから戸建てへの住まいの変化が考えられるのです。
マンションはアベノミクスにより雄一価格高騰してきました。今や都心一等地のタワーマンションは誰もが買える価格とは言えなくなっています。

快適な住まいだったはずのマンションが高騰しすぎて誰もが買える物件とは言えなくなり、また、今や快適空間ではなくなってきています。
比して一戸建てはまだまだ価格は高騰しているとは言えない状況下にあります。

人は生活に危険を伴う時、変えようとします。
しかし、それは多重に危険な時にしか変わらないのだと思います。
但し、変わろうと思っていても不便な生活は期待していません。
さて5Gの普及と自然災害、また今回のコロナ禍。
今、大きな変化が起ころうとしています。

今回のコロナ禍は、「災いが去れば元に戻るよ」となることはないでしょう。


一般社団法人 結い円滑支援機構(Yuika)の役割

Yuikaは、現代日本社会における家族や家をテーマの諸問題をクローズアップし情報発信しています。
弁護士や税理士、行政書士、宅地建物取引士、建築士などの各士業者の領域の限界を自覚した上で、相続や贈与などを含め、財産(不動産やその他価値あるもの)の結いの可能性が十分見込めるかどうかをまず積極的に評価し、その面の施策を求めておられる方へ各業務提携先と共に方法を考え、親の介護やその子のマイホーム継続を第一としたソリューションとそのためのコンサルティングサービス提供を行っております。
Yuikaの情報発信は不動産の価値を如何にして繋ぐかにも重点が置かれています。
したがって、今回のコロナ禍による不動産の価値の行方にもコメントさせていただいています。




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