一戸建て売却のコツ＆ポイントを解説
更新日2020-06-26 (金) 13:52:37
ここでは、あなたが円滑に一戸建ての売却を進めて頂くために「大まかだけど痒いところに手の届くほどの手続きや流れ」や「不動産会社を選ぶ方法」、「必要書類とその準備方法」「各種手数料や諸費用相場とその節約法」「売却時にかかる税金の知識」などの基本的なことはもちろん、売主の状況に応じた一戸建て特有の売却のコツもステップバイステップでご紹介しています。
高く売りたい、早く売りたいなど各人の状況や希望に応じて、最適な売却活動は異なります。
ここでしっかりと必要な情報を学んで、絶対損しない不動産の売却を成功させましょう。
具体的には、下記の流れに沿ってご説明していきます。
★目 次★
∬ ステップ１．準備～売却依頼(8項目)
〜売却前の準備から不動産業者に依頼まで〜
≫一戸建てを売却するときの流れとは?
≫一戸建てを売却する理由を明確にする。
≫自分で売りたい家（一戸建て住宅）の相場を知る方法
≫一戸建て査定の方法と、そのときしなければいけない事とは?
≫良い不動産業者と悪い不動産業者を見分ける方法
≫不動産業者に売却を依頼する方法について。
≫売却にかかる諸費用（お金）を理解しよう。
≫準備～売却依頼までの必要な書類とは?
∬ステップ２．各売却プラン(10項目)
〜売却理由（売主の背景）によって採用するプランは違う〜
≫相続不動産を高く売る方法(所有者死亡後に遺産相続した不動産を売却する方法）
≫賃貸中物件を高く売る方法
≫共有名義の自宅を高く売る方法
≫海外滞在中（海外赴任中）に高く売る方法
≫返済がきついときの売却（任意売却と競売、公売）
≫離婚による売却
≫築20年以上の中古一戸建ての有利な売却法
≫昭和56年以前（旧法耐震基準）建築の一戸建て売却
≫所有者の代わりに裁判所の許可が必要な売却について
≫親子間、親戚間、友人間、隣人間の売買方法
∬ステップ３．高く売るコツ(５項目)
〜一戸建てを高く売るためのコツとテクニック〜
≫部屋をきれいにして買主に内覧をしてもらう
≫相場を把握し物件を適切な価格で売り出す
≫物件の値下げは金額とタイミングを見極める
≫仲介は売主と買主が協力する姿勢が大切
≫売却物件の魅力的なマイソクを作ってもらう
∬ステップ４．早く売るには(１項目)
〜一戸建てを早く売るためのコツとテクニック〜
≫不動産買取専門業者を利用しよう
∬ステップ５．売買契約〜物件引き渡し(6項目)
〜売買契約を結び、物件を引き渡す（売却終了）まで〜
≫売買契約のポイントと締結の方法
≫売買契約の契約解除について理解しよう
≫重要事項説明のポイントを理解しよう
≫売主瑕疵担保責任について理解しよう
≫残金決済・物件の引き渡しの準備から完了までにすること
≫実際に物件を買主に引き渡す
ステップ１．準備～売却依頼(8項目)
〜売却前の準備から不動産業者に依頼まで〜
ここでは【査定→価格決定→売却依頼先（不動産会社）決定→媒介契約】迄を説明します。
1-1.一戸建てを売却するときの流れとは?
一戸建てを売るというのは、人生で何度も経験するものではありません。
売るにしても価格も責任も大きい為、多くの方が不安や疑問を感じることでしょう。
実は一戸建ての売却方法は基本的に不動産業者に直接売る方法（業者買取）と、不動産会社の仲介で売る方法（業者仲介）の２通りしかありません。
ただし、イレギュラーな方法にはなりますが個人間のみで売買することもあるかもしれません。
業者買取と業者仲介は、双方ともいくつかの流れ・手順を必ず踏むことになります。
それぞれ、まず最初の手順として行うのは次の事項です。
業者買取：買取額を出してもらう（買取査定）
業者仲介：不動産会社にいくらで売れそうか金額を出してもらう
これを「相場査定」と言います。
この相場査定には（机上査定）と（訪問査定）があります。
双方とも査定額の根拠を聞いた上で、比較検討、納得のいく不動産会社の担当者とその後の話を進めることが大切です。
特に査定時には査定額以外にも目を向け、次の３点を確認しましょう。
○売却にはどんなものをいつまでに用意すればいいのか？
○どのくらいの費用が、どのタイミングでかかるのか？
○業者仲介の場合、どんな販売手法を採用しているのか?
この３つを抑えれば、不動産会社の良い悪いが分かってきます。
また、一番の悩みとも言えるお金の支出もわかり売却活動中に慌てることも無くなります。
「○売却にはどんなものをいつまでに用意すればいいのか？」については次の記事を参照してください。
【不動産売却・決済に必要な書類と取得方法】
※業者仲介の場合、媒介契約時のタイミングで共有者全員の本人確認が必要になる場合もあります。
「○どのくらいの費用が、どのタイミングでかかるのか？」については次の記事を参照してください。
【不動産売却時にかかる費用！支払うタイミング＆金額はどのくらい！？】
※一戸建ての売却の場合、測量図を作成するケースがあります。
これは売却活動前に必要となる可能性があり、費用として最も高額になると考えられます。
測量図作成の有無を不動産会社の担当者にしっかり確認しましょう。
測量図作成に関する詳細は次の記事を参考にされてください。
不動産売却時の測量（必要性・種類・費用・流れ）について
「○業者仲介の場合、どんな販売手法を採用しているのか?」については次の記事を参照してください。
【不動産を高く売るノウハウやコツ、不動産仲介業者の評判や選び方を解説】
また、イレギュラーではありますが、個人間のみでの売買については次の記事を参考にされてください。
【親族間の不動産売買【個人間のみで不動産売買】のメリット＆デメリットを知ろう！】
1-2.一戸建てを売却する理由を明確にする。
査定時に不動産会社の担当者から売却理由を聞かれることがあります。
また販売中に内覧者から質問される場合もあります。
売却理由は、ほぼ間違いなく聞かれると思っていいでしょう。
なぜ売却理由を聞かれるのか...
高額な不動産を買うという事は、買い手にとって人生に一度か二度経験するか否かの出来事です。
理由によっては、買った後の生活に直結するかもしれないと言う懸念、またトラブルを避けたいという心理から、どうしても聞きたいものの一つになっているためです。
売却理由一つで、買い手が買うか買わないかを決めると言っても過言ではありません。
そのため、不動産を売却する理由を明確にすることが売却活動を成功させることに直結しています。
とは言っても、売主としては「なぜ自分が売却する理由を告知しなければならないのか...」と思われる場合もあると思います。
売主の売却理由は様々でしょう。
前向きな売却事情から、本当の売却理由を正直に答えると売却がうまくいかない可能性が高いネガティブな売却事情もあるでしょう。
また、正直に答えない場合、後々トラブルが発生し、契約解除になるような売却理由もあるかもしれません。
売却理由は、多種多様です。
という事で、ここで注意して頂きたい点はただ一つです。
嘘は絶対に付いてはいけない! ということ。
売主がネガティブと思われている理由が、実は買主にとってはネガティブではないことも多々有ります。
従って、不動産を売却する理由は正直に答えたほうが良いのです。
但し、言い方には気を付けた方が良い場合もあります。
先に述べたように、ポジティブな理由であればそのまま正直に伝えましょう。
少し言いにくい理由であれば、他の理由と組み合わせるなどして言い方を変えて伝えるのがおすすめです。
おそらくその判断が分かりずらいと思うので、事前に不動産会社としっかり打合せを行っておくことが後々のトラブルを防ぐことになります。
もっと詳細を知りたい方は次の記事を参考にされてください。
【必ず聞かれるマイホームの売却理由とその対処法】
1-3.自分で売りたい家（一戸建て住宅）の相場を知る方法
不動産の売却を考えた時、自分の家は一体いくらで売れるのかとても気になりますよね。
この「自分の家が一体いくらで売れるのか」というのを不動産会社に聞くのが査定です。
売却の手順としては、この査定依頼が最初の作業となりますが、実はその前に是非自分で相場を調べることをお勧めしています。
その理由は、知識がない状態で不動産会社から査定額などについての説明を聞くと「不動産会社が提示する査定額が果たして適正価格かどうか？」の判断ができません。
何もわからないまま不動産会社と契約することになり兼ねません。
もし、不動産会社が相場より低い査定額を設定していたり、反対に相場からかけ離れた高い査定額を設定していた場合、売りにだしてもなかなか売れないなどの損をしてしまうことがあるからです。
不動産会社が提示する査定価格は、価格の相場を正しく反映しているとは限らず、媒介契約を勝ち取るためにわざと高く査定したり、すぐに売上が立つように低く査定したりするところもあるのです。
不動産会社に査定を依頼する（家や土地の売却を行う）前に、自分で平均的な市場価格や相場を調べ知ることで、査定価格が適正かどうかを少し突っ込んで質問することもできます。
もし相場と査定価格の差が大きければ、その理由を確認することもできますので不動産会社に騙されることもなくなるのです。
まず自分で調べることで査定額の信頼性の判断を容易にすることもできます。
そのようなことから、不動産会社に査定を依頼する前に自分で相場を調べ、おおよその物件価格を知ることはとても大切なのです。
私も東京郊外に一戸建てを所有していますが、その家が一体いくらで売れるのか、都度気になっては相場を調べています。
ただ不動産売却のプロの私でも、主観的になりすぎることがあります。
客観的に調べようとするとき、この時よく利用するWEBサービスがあります。
このサービスは一戸建ての査定を所有者からご依頼頂くときも利用してもいます。
「まだ不動産会社に営業を受けたくない！」「ただ価格だけが知りたい！」といったお客様もおられるでしょう。
そのような方には不動産会社に査定依頼をしなくても簡単に相場を調べることができるWEBサービスがあります。
次の記事でご確認ください。
【インターネットで不動産売却時の相場を調べる方法と操作方法！】
1-4.一戸建て査定の方法と、そのときしなければいけない事とは?
不動産を売る場合、売却活動を自分ですることはできないため不動産会社に「買取」か「仲介」を依頼する必要があります。
先述したように、最初に行うのが『査定』です。
査定には、買取の場合は買取価格、仲介の場合には売出価格と取引価格（成約価格）の2つがあります。
買取査定は、そのままの額で不動産会社が買い取る額を出します。
仲介査定は、不動産会社が過去の取引事例や現在の相場などに基づき「ある程度の期間で売れるだろうと見込める価格」を算出します。
これら価格は何の裏付けもないところから出せるものではなく、ある程度の裏付けがあります。
ここで理解して頂きたいことは、何のために査定をするのかを知らなければ査定でミスをすることになるということです。
失敗しない査定の心得を知り、実践する必要があります。
まず査定とは、ただ単に『物件価格決定』するだけにとどまっていては、満足なる売却成功はあり得ません。
査定には最も重要なもう一つのこと、すなわち査定することで売却を依頼する不動産会社を見極めることが重要なことなのです。
ただ、査定依頼をしただけで不動産会社まで見極めるということは難しいと言えるでしょう。
査定を依頼する不動産会社も千差万別、売買が得意な不動産会社もいれば、賃貸を専門とする不動産会社もいます。
また賃貸管理を専業とする不動産会社もあります。
不動産会社自体に強み弱みがあることなどすぐに判別できるわけはありません。
しかも、世界に一戸と同じものがない不動産の査定額は、査定する不動産会社の都合によってその都度異なります。
ですが早く高く売るために、どうしても避けて通れないのがこの査定なのです。
売却で成功するための重要ポイントは、 この「査定」において『物件価格決定』と『不動産会社の選択』をすることとなります。
次の記事を参考にされてください。
【不動産売却で高い査定をつける不動産会社には気をつけよう！】
1-5.良い不動産会社と悪い不動産会社を見分ける方法
不動産売却で失敗は絶対したくないものです。
では、失敗しないためにはどうすれば良いか？
実は日本全国で不動産会社は12万社以上もあります。
コンビニの総数より多い不動産会社ですが、いざ不動産を売却しをしようと考えてもどの不動産会社が良いのか、どの不動産会社が悪いのかさっぱりわからないことでしょう。
テレビやラジオなどでよく宣伝している、大手の不動産会社を選べばいいのか、それとも地域密着しているような、街の不動産会社がいいのかどうもよくわかりません。
不動産会社によって百万円単位で売却金額が変わると言っても過言ではなく、そのため不動産売買の成否は不動産会社選びで決まるといっても過言では無いのです。
という事で、ここでは失敗しない不動産会社の見極め方を知りましょう。
良い不動産会社はなかなかわかりませんが、悪い不動産会社は営業担当者も含め、その行動でわかるものです。
悪い不動産会社の行動を知り、査定時には『良い不動産会社の選択』ができるようになりましょう。
悪い不動産会社（営業マン）について次に記事で解説していますので確認されてください。
【不動産売却：不動産業者の営業マン選びに大切な 7つのポイント！〜重要〜】
1-6.不動産業者に売却を依頼する方法について。
不動産会社に売却を依頼する時には、「媒介契約」という契約を不動産会社と結びます。
この媒介契約には以下の3種類があります。
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
それぞれ「売主に課された義務」「不動産会社に課された義務」「依頼できる不動産会社の数」や「報告しなければいけない頻度」など契約内容が異なるため、売却予定の自分の物件は、どの媒介契約を結ぶのがベストであるかを知るためには、媒介契約の内容をしっかり理解することが大切です。
通常、不動産会社はこの媒介契約の中の専任媒介契約または専属専任媒介契約を好みますし勧めてきます。
しかし、売主の立場としては、簡単に言われるがまま契約すべきものではありません。
売主としてしっかり媒介契約の中身を読み、不動産会社の役目を理解し、売却で自分が望むことや自分の物件が最大限高く売れる媒介契約を結びましょう。
「媒介契約」については次の記事を参考にされてください。
不動産売却時の媒介契約！ 特徴・メリットデメリット・どんな人がどの契約を選ぶべき？
1-7.売却にかかる諸費用（お金）を理解しよう。
不動産の売却には諸経費や税金がかかりますので、売買金額からその諸費用を差し引いた額がお客様の手取り金額となります。
計画的な売却をするために、事前にどのくらいの諸費用が必要になるのかをしっかり確認しておきましょう。
①売却にかかる費用は、主に以下の5つです。
●不動産会社に支払う仲介手数料※１
●売買契約書に貼付する印紙代※１
●登記手続き費用：住宅ローンが残っている時の抵当権抹消登記費用、司法書士の報酬※１
●引越し費用※１
●税金：売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかります※２
※１諸費用を下げる方法やコツを知り利用すれば節約できます。
※２確定申告をすれば税金がかからなくなったり安くなる特例がいくつかあります。
②物件状態により係る可能性のある費用
以下の費用は必ず掛かるものではなく、物件状態により係る場合があるという事です。
●ハウスクリーニング、リフォームなどの費用
【不動産（マンション・一戸建て）売却前のハウスクリーニング費用とポイント！】
●測量費用
【不動産売却時の測量（必要性・種類・費用・流れ）について】
●建物取り壊し（解体）費用
不動産売却に関する費用は、売買契約時や決済時に発生するものが大半ですが、場合によってはそれ以前に発生する費用もあります。
たとえば仲介手数料の場合、一般的に売買契約時に半金、決済・物件の引き渡し時に残金をそれぞれ不動産会社へ支払うようになっています。
なお、仲介手数料は成功報酬であるため契約が成立する以前に仲介手数料が発生することはありません。
また、売却活動開始後に事情によって売却活動を中止した場合でも、原則、仲介手数料が発生することはありません。
税金もそうですが、仲介手数料も想像以上に高額です。
ただ、次の記事にあるように、仲介手数料を無料にしたり安く抑えたりしている不動産会社もあります。
【「仲介手数料無料！」の不動産業者ってなぜ無料にできるの！？】
従って、「不動産売却にかかる諸費用は何があるのか？」「それぞれの諸費用にはどれぐらい掛かるのか？」「諸費用を下げる方法やコツはないんだろうか？」など、しっかり理解し、諸費用を節約できる方法があれば利用されるべきです。
まずは、不動産会社に売却にかかる費用を事前に試算見積もりしてもらうことをおすすめします。
事前に費用を知っていれば、計画的に売却活動をおこなうことができます。
「売却時にかかる費用」については次の記事を参考にされてください。
【不動産売却時にかかる費用！ 支払うタイミング＆金額はどのくらい！？】
【不動産売却の各税金について】
1-8.準備～売却依頼までの必要な書類とは?
準備～売却依頼までの必要な書類は、査定から売買契約までをいかにスムーズに行えるかを考え、事前に準備しておきましょう。
その都度などと考えていては後手後手になり、高く売れるチャンスを逃すこともあります。
可能な限り査定前に用意しておくことをお勧めします。
不動産売却依頼時に必要となる書類と取得方法は下記の通りです。
「必要書類」の詳細は次の記事をご確認ください。
【不動産売却】査定依頼時に必要な書類と取得方法&査定依頼方法
【不動産売却】売却開始時に必要な書類と取得方法
【不動産売却 】決済日（物件の引き渡し時）に必要な書類と取得方法
それでも判断に迷われるようでしたら、その都度不動産会社に相談されることをおすすめします。
準備～売却依頼・まとめ
ここで解説した『準備～売却依頼』
【これを制する者、不動産売却を制す】ともいうべきとても大事なことです。
自分でできることはなるべく自分で調べ、しっかり事前に準備して、不動産会社を選別しましょう。
ここをしっかり押さえ実行した売主が、必ず売却で後悔することない成果をものにできるのです。
ステップ２．各売却プラン(10項目)
〜売却理由（売主の背景）によって採用するプランは違う〜
先に準備～売却依頼【査定→価格決定→売却依頼先（不動産会社）決定→媒介契約】迄を確認して頂きましたが、一戸建ての基本の売却の流れは同じでも、売主の売る理由で方法がちょっとだけ違ってきます。
売主が不動産を売却する理由は「相続財産が不要または遺産分割のため売る」「海外滞在中（海外赴任中）のため売る」「離婚のため売る」など様々です。
ここでは、売主の状態別の具体的10個の売却方法について解説していきます。
2-1.相続不動産を高く売る方法(所有者死亡後に遺産相続した不動産を売却する方法）
不動産を相続するケースは多々あると思います。
国税庁の発表では、2016年の年間被相続人数は約10万6千人（2015年約10万3千人）、課税割合は8.1％（2015年8.0％）、相続財産の金額の構成比は土地38.0％（2015年38.0％）という相続財産の中で最も高い額となっています。
私たちは、相続による不動産のことも視野に入れなければいけない時代が来ています。
亡き親の家を相続しても他の場所に住んでいる場合は、そこに住むのも難しいし、そのままにした場合、メンテナンスをしないで放置していると、老朽化して特定空き家等に認定され固定資産税が高くなってしまう可能性があります。
従って売却を視野に入れ、実際売却される方も最近多くなってきています。
相続は時間との勝負にも言われ、相続した不動産を売却する前の手順なりを知らない場合は、何もかもが後手後手になりかねません。
そこでここでは「相続した不動産はいつまでに売却するのがいいか?」「売る場合の手続は?」「相続人内でのやるべきことは?」「どんな種類がいつ必要なの?」「相続放棄財産を売却したらどんな税金がいつ係るの?」など、相続が起きる前、相続が起きた後について具体的にまとめ時系列で解説しています。
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2-2.賃貸中物件を高く売る方法
収益物件（賃貸中物件）をお持ちの方で、さまざまな理由により、売却したいと考えている方がいらっしゃると思います。
特にその物件が、賃貸中の場合は入居者がいらっしゃいますから、簡単にはいきません。
または「収益物件を売却したほうがいいのか、保有していた方がいいのか」と迷っていらっしゃる方もいらっしゃると思います。
収益物件の「保有」と「売却」どちらが良いのでしょうか・・
その判断方法などについて解説しています。
2-3.共有名義の自宅を高く売る方法
共有名義の不動産を所有されている場合、共有者が複数名いらっしゃいますので、通常とは異なる部分が多くあります。
・自分の共有持分だけを売ることはできるのか・・
・その時、ほかの共有者の許可は必要なのだろうか・・
・どんなことに注意すればいいのだろうか・・
そのような疑問を持たれている方も多いのではないでしょうか。
結論から言えば、自分だけの共有持分を売却することは可能です。
共有持分は、あくまで独立した権利です。
ここでは、共有持分の売却を考えたときに必要になること、注意点、最善策等について事例を取り入れながら説明しています。
2-4.海外滞在中（海外赴任中）に不動産を高く売る方法
最近、海外転勤等により海外に居住したまま、日本国内の不動産（マンション・一戸建て）を売却するというケースが多くなっています。
この状況であっても、売却することは可能です。
しかし、特に「購入者が見つかる～売買契約～物件の引渡し」このプロセスに進んでからは、売主となる方が、日本国内にいる時に比べると、少し手続きが煩雑になってきます。
ここでは海外居住中、海外滞在中、海外赴任中の状態で、日本国内にある自宅(マンション・一戸建て)を売却する時に必要となる書類と、その取得方法について解説しています。
2-5.返済がきついときの売却（任意売却と競売、公売）
住宅ローンはもちろん払える前提で組まれるのですが、中には様々な事情により「払えなくなってしまった・・」という方がけっこう多くいらっしゃいます。
ここでは、ローン支払いが滞ったときはどうしたらいいのか...
その対処方法について解説しています。
2-6.離婚による売却
共有名義の不動産を売却することになった時、その売却は、決してスムーズにはすすみません。
特に、離婚などで、お互いの関係がおもわしくない場合は、とても複雑になります。
ここでは、共有名義の不動産を売るときの問題点と注意点および離婚による財産分与の税金について解説しています。
2-7.築20年以上の中古一戸建ての有利な売却法
中古の戸建住宅を売りに出そうと考えた時、「建物が古いから安くしか売れないのではないか・・」というのが最初にくるお悩みではないでしょうか。
確かに、中古の戸建住宅の場合、築25年から30年経つと建物の資産価値はほとんどつかず、ほぼゼロに近くなります。
それに伴い、築年数が古ければ古いほど、設備が壊れてしまったり、何と言っても老朽化（屋根・壁紙・畳・フローリング・水回り・・・）が問題になってきます。
「少しでも高く売りたい」と考えるのであれば「少しでもきれいにする」必要があります。
ここでは、具体的に、どうすればいいのかについて解説しています。
2-8.昭和56年以前（旧法耐震基準）建築の一戸建て売却
「築年数が古い一戸建てを所有しているけど、旧耐震基準の建物だし、売りに出しても売れないだろう・・」とあきらめていませんか？
旧耐震基準の一戸建ては本当に売れないのでしょうか・・・。
たしかに、旧耐震基準は、昭和56年以前に建築された建物となりますので、築年数が古いだけではなく、新耐震基準に適合していません。
そのため、売りにくいというのは現実です。しかし売ることはできます。
ここでは、旧耐震基準の一戸建を売るための方法、そして売れなかった場合の対策などについて解説しています。
2-9.所有者の代わりに裁判所の許可が必要な売却について
高齢化社会は、想像を上回るペースで進んでいます。
親や祖父母の世代の人たちが長生きすることは、誰にとっても喜ばしいことであり、わが国が住みやすい社会である証ということもいえましょう。
しかし、高齢化に伴って、解決すべき課題も山積していきます。
人が年を重ねれば、身体の状況に変化が生じるのは必定です。
認知症などによって物事を判断する能力が十分でなくなることもあるでしょう。
この状況が悪用し、高齢者の財産を狙った悪質な犯罪も見受けられるようになっております。
従って、認知症などによって物事を判断する能力が十分でなくなった場合には、法によって、その財産を保護することが求められるようになりました。
ここでは、判断能力が十分ではない人の保護を目的として設けられた法定後見の仕組み等について解説しています。
2-10.親子間、親戚間、友人間、隣人間のみで売買する方法
不動産の個人間のみの売買は、法律的には何ら問題ありません。
法律的に問題無いのであれば、仲介手数料も必要ありませんので、もっと個人間売買が多いはずですが、事例が少ないのはなぜでしょうか。
ここでは、不動産業者へ仲介を依頼したときの「不動産売買（仲介）の流れ」に沿って、仲介での売買と、個人間売買との比較（メリット・デメリット）について解説します。
ステップ３．高く売るコツ(５項目)
〜一戸建てを高く売るためのコツとテクニック〜
3-1.部屋をきれいにして買主に内覧をしてもらう
不動産を売りに出した場合、購入予定者は、該当物件の室内や周辺を実際に見学します。
これを内覧または内見（内部見学の略）と言います。
内覧は、売主様が居住中であっても、既に引っ越しも終わり空き家になっている状態でも可能です。
内覧時、少しでも良い条件で売却を成功させるためには、第一印象が重要です。
ここでは、内覧のための準備や心がけ（売主さんがしてはいけないこと）について解説します。
3-2.相場を把握し物件を適切な価格で売り出す
不動産（戸建住宅・マンション・土地）を売りに出すとき、まず最初に必要になるのは、「相場」を調べることです。
なぜなら、不動産は、築年数や建物の状態、周辺環境などで大きく条件が変わってくるため、いくらという価格は存在しません。
そのため、売却することになった場合は、価格を決めるための目安が必要になってきます。
その目安となるのが「相場」だからです。
「相場」を無視して売却価格を決めた場合、売れなかったり、売れにくかったり、逆に相場より安く売りにだしてしまう可能性もあります。
ここでは相場の調べ方から価格設定までをご案内します。
3-3.物件の値下げは金額とタイミングを見極める
不動産を売り出したのはいいけど、なかなか買い手がつかないという状況はよくあることです。
そんな時、売却を依頼している不動産業者から「なかなか問合せが入らないので、ちょっと価格を変更して改めて売却活動をさせていただきたいのですがいかがですか？」というような値下げの提案があると思います。
不動産売却価格の値下げは、売主様がその物件を急ぎで売りたいのか、そうではないのかによっても違ってきますが、もし、不動産業者からそのような提案があった場合、売主様としては、どのような判断をするべきでしょうか・・。
ここでは、値下げに対する考え方（値下げするタイミング、値下額）などについて解説します。
3-4.仲介は売主と買主が協力する姿勢が大切
不動産取引でトラブルが発生することがあります。
トラブルというのは、良いことであっても悪いことであっても、事前にそのことがわかっていたり、それぞれの取り決めがきちんとされていて、その取り決めを守っていれば発生することはないはずです。
それでもトラブルは発生します。
不動産会社とのトラブルもありますが、実は人為的（売主・買主）なトラブルが多く発生しています。
「トラブルを招く人か、招かない人か…」と言うのは、実際に話してみるとだいたいわかってきます。
たとえば「売主と買主どっちのみかた？」などと言う人はトラブルを招くことが多い人と言えるかもしれません。
ここでは、不動産取引における人為的トラブルについて解説します。
3-5.売却物件の魅力的なマイソクを作ってもらう
不動産の売買で耳にする「マイソク」という言葉をご存知でしょうか？
マイソクとは、仲介する不動産会社の情報源として、物件の概要（間取り図・構造・地図・管理費・その他の詳細）をまとめた資料の通称です。
買い手側の不動産会社（仲介）が、不動産の購入を検討している人に物件を紹介するとき、最初に使用するのがマイソクです。
マイソクを見せながら物件の説明をします。
マイソクは、一般的には、売主さんが仲介を依頼した不動産会社が作成します。
購入検討者向けに作成するのはもちろんですが、買い手側の不動産会社にも、物件の魅力を伝える大切なツールでもあります。
買い手側の不動産会社は、魅力的なマイソクを見て、購入検討者に紹介し、成約へと繋がっていきます。
マイソクは、とても大切なツールとなりますので、物件情報が、いかに正確で見やすく書かれているかということがとても重要です。
ただ、マイソクには、決まったルールがありません。
そのため、不動産会社の作り方ひとつで大きく異なってきます。
それでは、いったいどんなマイソクが、買い手側にとって最も魅力的で効果的なのでしょうか？
ここでは「買い手側がマイソクのどんなところを重要視するのか」という点についてご案内しています。
なぜなら、買い手側が、重要視する内容こそ、マイソクを正しく正確に作る必要があり、それが結果的に魅力的で効果的なマイソクになるからです。
ステップ４．早く売るには(１項目)
〜一戸建てを早く売るためのコツとテクニック〜
4-1.不動産買取専門業者を利用しよう
不動産の売却方法として、通常の売却と不動産会社へ売却（不動産会社に買い取ってもらう）という2つの方法があります。
この2つの売却方法には、どんな違いがあるのでしょうか。
「どちらの方法が良いのか」「売却価格に違いはあるのか。」「通常は物件を売りに出して買主さんを見つけることが多いけど、業者に買い取ってもらうというのはどうゆうことなのか。」「業者に買い取ってもらうときに注意したほうが良いことや失敗しないためのポイントがあるのか。」
ここでは、そのような疑問について解説します。
不動産売却時の買取保証の罠！
不動産買取のメリット/デメリット
不動産買取保証！納得の条件で買取してもらう秘訣！
不動産売却の方法（不動産業者仲介＆不動産業者買取の流れ＆手順）
売りたい物件を不動産業者（買取業者）に買い取ってもらうときの失敗しない方法！
ステップ５．売買契約〜物件引き渡し(6項目)
〜売買契約を結び、物件を引き渡す（売却終了）まで〜
5-1.売買契約のポイントと締結の方法
不動産の売却は何度も経験することではありませんし、大きなお金も動くため売買契約書に署名押印をする時は緊張されると思います。
ここでは不動産売買契約の当日の流れとして、そのとき実際にどうゆう風景で事が進んで行くのかについて解説します。
5-2.売買契約の契約解除について理解しよう
不動産売買契約をおこなう時、気をつけなければいけないのが契約解除です。
契約解除に関する項目はいろいろありますが、ここでは代表的な4つの項目（手付解除・引渡し前の滅失・契約違反・瑕疵担保責任）についてご案内します。
5-3.重要事項説明のポイントを理解しよう
不動産の売買契約で大切なものと言えば「売買契約書」です。
そして、売買契約書とおなじくらい大切になるのが「重要事項説明書」になります。
✿重要事項説明とは
宅地建物の取引において、宅地建物取引業者（宅地建物取引士）が取引当事者に対して、取引物件や取引条件など、契約上重要な事項を説明することを言います。
また、説明の際に、その内容を記載して当事者に交付する書面を重要事項説明書と言います。
ここでは、重要事項説明書にはどんな内容が記載されているのか、どのタイミングで使用されるものなのか、誰が作成するのか、そして売主が押さえなければならないポイントについてご案内します。
あとあとトラブルにならないように、しっかり理解しましょう。
5-4.売主瑕疵担保責任について理解しよう
不動産（マンション・一戸建て）を売却する時、注意しなければならないことの中に「瑕疵担保責任」があります。
瑕疵担保責任とは、隠れた物件の瑕疵（雨漏り・シロアリなどの不具合）について売主が負う責任のことです。
売主が瑕疵を知りながら隠していた場合は、期間経過後も売主が責任を負うことになります。
ここでは、雨漏りやシロアリによる不具合の他に、瑕疵に含まれる具体的内容や、どのタイミングで誰に告知するべきか等についてご案内します。
5-5.残金決済・物件の引き渡しの準備から完了までにすること
引っ越しはどのタイミングですればいいのか…
不要な物や処分に困るものはどうすればいいのか…
そんなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは「引っ越し・引き渡し準備」についてご案内します。
5-6.実際に物件を買主に引き渡す
売買契約締結後は、決済日（物件の引き渡し）へと進みます。
当日は、司法書士も立ち会います。
司法書士により、抵当権抹消（売主さんが住宅ローンを一括完済した場合）や所有権移転登記（不動産の所有権を売主さんから買主さんへ移転する手続き）の手続きがおこなわれます。
決済日（物件の引き渡し）は、一般的には、買主さんが融資を受ける銀行で行われます。
買主さんより売主さんへ残代金が支払われます。
✿決済日とは
手付金以外の残代金を買主から売主へ支払う日のことです。同時に細かい費用の清算が必要になります。
（売主さんの諸費用清算）
・税金などの清算・不動産業者へ仲介手数料の支払い・司法書士へ報酬支払い・住宅ローン返済
✿物件引き渡しとは
売主さん所有の家具等、すべての私物を撤去し買主さんに引き渡すことです。
売買契約締結日から決済日（引き渡し）までの期間は、1.5カ月〜3カ月後になるのが一般的です。
ある程度の時間はありますが、決済日（引き渡し）までに、売主さんが準備しなければならない書類がたくさんありますので、ここでは、そのタイミングで必要となる書類（物も含みます）とその取得方法についてご案内します。
売却の注意ポイント
ここでは、これから不動産を売却する人や、すでに売却中の方に必ずお役に立てる構成で、売却の基本的な全体の流れと、その流れの中で必要な手続きや行動、注意すべきポイントを解説しています。
売却の悩み・疑問
マンション・一戸建てなどの不動産を売却する際、不動産業者に仲介を依頼し媒介契約を結びます。
中には「媒介契約したけど、不動産業者も担当者も気に入らない…変更できないだろうか…」
そんなお悩みをおもちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
気に入らないと感じられる理由には、・頼りがいがなく不安・報告、連絡が少ない・約束を守らない・担当者（営業マン）の性格が好きになれない等があげられます。
不動産売却が成功するか否かは担当者（営業マン）の力量次第と言っても過言ではありません。
そんな担当者（営業マン）が気に入らないと言う場合、不動産を売却する上で、大きな損をしてしまう可能性が大きいと言えます。
ここでは、不動産業者または担当者（営業マン）を変更したい場合の対処法をご案内します。
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