任意売却時の対処法＆解決策。どうしても売れない場合はセカンドオピニオン『第二の意見』に頼ろう！

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任意売却する前にセカンドオピニオン「第2の意見」のススメ

不動産（マンション・一戸建て）の任意売却を開始したけど、本当にこれでいいのか⁉...。

売主の望まないまま進む不動産の任意売却に「不安、困った、どうしたらいいの？」など、どうしたらいいかわからない悩み事を抱える方は多いものです。
誰に相談することもできず、あなたひとりで抱え込んでしまっていませんか？

たとえば、こんなことはありませんか。
（これ、実際に私が相談された内容です。）

などなどです。

例えば、あんな事もしてほしい、こんな方法も試してみたい。あれもこれもやってみたいのに、ただ画一的な作業のみでこれで解決できるとは思えない。あ～ぁ、じれったい！

しかし、任せたら、任せる前の期待したこと、なんにもできてないし。

どうすればいいか...

そんな時、本当に任意売却しか解決方法がないのか、知りたい人のためにセカンドオピニオンサービスがあります。

当機構（Yuika）の一般会員へのサービスで、
セカンドオピニオンの費用が無料！
売主さんのリスクはゼロです！

任意売却の現場でも、セカンドオピニオンのサービスがどんどん普及してきています。
ここでは、その任意売却時のセカンドオピニオンについて解説しています。

セカンドオピニオンとは

セカンドオピニオンとは、医療の現場でよく利用されているサービスです。
直訳すると「第二の意見」、意訳すると「客観的な見解」を意味します。


国立研究開発法人国立がん研究センターがん対策情報センターのHPでは

と解説されています。

不動産の任意売却時のセカンドオピニオンとは

私たちは、不動産の売却（任意売却）も医療の現場と同じだと考えました。
任意売却する人の多くは売主さま（所有者）の望まない売却が多いという現実があります。それは病気になり手術など医療行為を受ける患者さんと同じでしょう。

医療行為同様、任意売却も、「もしかしたら他の方法で解決できるのではないか⁉、ただその方法を知らないだけかもしれない！」や、「そもそも任意売却しか方法がないのか⁉　他の第三者の意見も聞いて判断したい」など藁をもつかみたい気持ちになるものでしょう。

任意売却そのものが良いかわからない⁉

任意売却するのは最後の最後、その前に別の手段で解決できないか、もっと知りたい。
これは住宅ローンの返済に窮し、しかたなく弁護士などに相談した際に進められる破産時のマイホーム売却で、皆さん思うものなのです。
特に不動産業者（宅地建物取引業者）が相談受ける窓口（一般社団法人やNPO）では、マイホームを売らないで済む民事再生より破産を進められ、その結果マイホームの任意売却を進められる傾向が大きのです。
理由は簡単、破産での解決は事務処理が簡単、しかも事務員作業だけで多くのタスクをこなせるだけでなく、任意売却して仲介手数料を受領しないと運営が成り立たないからなのです。
実は、任意売却をしなくてもマイホームに住んだまま借金解決できる方法はあるかもしれないのです。ただ、破産はその他の方法より解決手法が相談される側に大きなメリットがあるので、相談者様の意思は無視される傾向にあるのです。

任意売却しか方法がない場合でも・・・

不動産の任意売却するにしても、売主さんが納得のいく売却法の選択ができるように、売却時の進行状況、次の段階に何を行うのかなどについて、現在売却を任せている担当者とは別に、違う不動産会社の専門家に「第2の意見」を求める環境が必要であると考えたのです。

一般の消費者は、不動産を売ろうと思っても、法律上の問題、広告展開上の問題、広告の方法とその手法、不動産そのものについて十分な専門的知識を持ち合わせている人はそう多くはありません。
ですから、売却したいと思っても、それらの専門知識のある人にお願いするしかない現状がほとんどでしょう。
いわば不動産売却の現場は、医療の現場と同じなのです。


不動産売却について不動産業者に依頼したとしても、たとえば

・広告の出し方はこれでいいのか
・内覧者対応はこれでいいのか
・このまま販売活動を続けていて買い手は現れるのか
・この売り出し金額でいいのか

など不安になる事ばかりだと思います。
そう、そもそもなぜ売れないのかの理由すら全くわからない場合も有ります。

そんな時こそ、セカンドオピニオンを利用していただきたいと思います。
新たな専門家の意見を聞くことで、売れない理由や問題点、不安を解消し、よりよい不動産の売却活動が可能になるのです。

ファーストオピニオンの存在

まず、本当に任意売却しか方法がなかったのか⁉　第三者的意見として現状を確認し、そのうえで別の対策が取れる可能性があるかどうかをアドバイスさせていただきます。
次に、任意売却しか方法がない場合、売れないからと言って初めの意見（ファーストオピニオン）は無視すべきではありません。大切にすべきでしょう。
よく見受けますが、複数の不動産業者の意見を聞いたことで、どの意見を聞き、選択してよいかわからなくなった方がおれらます。
このようにならないように、現時点の売却を依頼した担当者の売却時手法（ファーストオピニオン）を十分に理解しておくことは大切です。

ファーストオピニオンの考えと行動指針を把握しないまま不動産売却を続け、担当者の考え、売却するにどの方法を採用し、どう展開するのか、なぜその売却手法を勧めるのか？などについて十分に理解しないまま、セカンドオピニオンを受けてもかえって混乱してしまいます。
セカンドオピニオンを聞いた上で、今の担当者の売却時方法や行動についてどんな説明があったのかを振り返ってみましょう。
セカンドオピニオンの基本とは、今、売却を任せている不動産会社の仲介を止め、セカンドオピニオンの不動産業者に変更する事では無いのですから。

セカンドオピニオンの利用価値は、ファーストオピニオン（はじめの意見）を再確認し、その意見をフォローし足りない部分、行動を補うことに有ります。
言い換えれば、今、売却活動を依頼している不動産会社の行動を止めるのではなく、その行動を再認識し、売却手法に間違いないか確認すること、もし売却手法に間違いがあると思った場合はセカンドオピニオンから具申された施策を売主としてファーストオピニオン（不動産会社）に意見や考え、やって貰いたい行動を伝え、売却方法に付加価値を付ける作業なのです。

任意売却をストップして民事再生で解決した事例

他の不動産業者ですでに任意売却していた人がそのまま進めてもいいのかという疑問を持ち、私たち結い円滑支援機構の弁護士に相談されました。ここでは任意売却をストップして民事再生で解決した事例がいくつかありますのでご紹介します。

例①滋賀県で任意売却をストップし民事再生された方

■相談前の売却活動
・住宅ローン返済を４か月滞納、消費者金融から計150万円を借り入れ中のサラリーマン
・グーグル検索で見つけた住宅ローン返済解決系の一般社団法人に相談
・破産とマイホームの任意売却を提案される。
・一般社団法人から紹介された不動産業者から売却開始

■売却活動と悩み
・どうしても破産したくない、またマイホームも任意売却したくないと思い、大阪市の友人に相談し結い機構を知る。
・相談後すぐ民事再生で解決する方針へ転換し、マイホームの任意売却もストップ

■改善ポイント
・借金の現状、家計の見直し。家族の応援を得た解決
・借入先金融機関へ弁護士を通して相談、返済計画（リスケジュール）協議開始

任意売却しか解決方法がない時のセカンドオピニオン経験者事例

例①港区のタワーマンションを売却された方

■相談前の売却活動
・大手不動産業者から売却開始
・４カ月間売却活動したが、その間の見学者数４組

■相談後の売却活動（売れない原因とその改善策を実施）
・不動産業者は変えずに、大手不動産業者からそのまま売り出し
・相談後、1カ月間で成約

■改善ポイント
・販売金額の見直し
（強気な販売金額からの見直し）
・ポータルサイトの掲載内容見直し
（間取りにあったアピールポイントに変更・顧客ターゲットを絞った）

例②練馬区のマンションを売却された方

■相談前の売却活動
・大手フランチャイズ系列の会社から売却開始
・6カ月間売却活動したが、その間の見学者数２組

■相談後の売却活動（売れない原因とその改善策を実施）
・不動産業者は変更せず、そのまま売り出し
・相談後３週間で成約

■改善ポイント
・販売金額の見直し
（市場にあった金額に見直し）
・ポータルサイトの掲載内容見直し
（出すぎてた部分があった為、調整しながら買主側のニーズにあった内容へ修正）

例③横浜市内のマンションを売却された方

■相談前の売却活動
・仲介手数料が安い不動産業者から売却スタート
・5カ月間売却活動したが、その間の見学者数１０組

■相談後の売却活動（売れない原因とその改善策を実施）
・不動産業者は変更せず、そのまま売り出し
・相談後１カ月間で成約

■改善ポイント
・見学時の案内対応を見直し
（仲介手数料が安い不動産業者に依頼されており、案内時に営業マンの立ち合いがなかったため、立ち合いを依頼）
・ポータルサイトの掲載内容見直し
（ポータルサイトの中に５件以上の売却内容が掲載されていた。通常は１つのポータルサイトに１件、多くても２件であるため掲載数の見直し）

セカンドオピニオンサービスを受ける前に確認してみよう！

早々セカンドオピニオンサービスを受けることは、何にも解決しない行為になるかもしれません。その理由はまずどうして売れないのか、どうして内覧が無いのか、どうして内覧が有っても購入希望に至らないのかが売主様ご自身の感覚として持っておられないからです。
何も考えず、何の努力もせず、ただ単にセカンドオピニオンサービスを受けた場合、どの意見が正しく、どの意見が間違いなのかが判然としないのです。そのため混乱が起こり、何を信じて良いかがわからなくなるのです。

そういう状態に陥らないよう、まずは、どうして不動産が売れないのか？自分でできる対策は無いのかなど見直したいポイントをご紹介しましょう。

不動産が売れないときの見直しポイントは物件の数ほどあります。
理由は不動産は世界に同じものが2つと無い事から、その売れない理由を知るにはひとつひとつ調べ、売れない理由を精査しなければなかなか解るものではありません。
ただ、売れない理由には多くの場合いくつかの傾向があり、その傾向を見直せば売れるようになる場合があります。

ここではそのうち３つをご紹介しましょう。
もしこの３つを見直して改善しても良い結果が表れない時には、個別案件の精査が必要になるでしょう。

売出し価格の設定は適切か

売れない不動産は、そもそも売出価格が適正ではなく、売れる価格になっていない事が多いです。
この問題は、査定時に問題がある場合が多く、一括査定サイトを利用して売出価格を設定された可能性が考えられます。
査定価格の最も高い価格を採用し、その不動産会社へ仲介依頼した可能性が否めません。
市場相場から乖離した価格設定となっている可能性が十分に考えられますし、事実そのような売出物件を見かけます。
この場合には、もう一度、競合物件の価格設定と比較して割高になっていないかを精査しましょう。
もし売出価格設定が割高の場合は、見直しが必要です。

物件の魅力を最大限にアピールできているか

売れないときに考えられる見直しポイントは、物件自体に売れない原因がある場合が考えられますが、実はアピールが間違っていたり、物件の魅力を最大限にアピール出来ていない場合が考えられます。

もし物件自体に何か問題があれば、それは価格に反映されるべき問題です。例えば建物が少々傾いているとか、事故物件などです。
売主が、売り出しても誰も解らないだろうと安易に判断されるのは絶対良くありません。問題の箇所はなぜかバレるものです。
事前に不動産業者に十分相談しましょう。

物件の魅力とは、あなたが十分に把握されているはずです。あなたの知っている魅力を精一杯アピール文に反映させるべきです。
但し広告には使用できない言葉もありますから、これもまた不動産業者と十分に練り対策したいものです。
魅力を適正に反映しアピールできた価格であれば売却でき、適正に反映されていない価格なら売れません。
また適正に反映されていても、価格と見合わない場合もあります。
近隣の相場と魅力が相反していないか、第三者の目として不動産業者の意見を是非聞いてみたいものです。
物件の魅力と物件価格とは比例します。故に「物件自体の魅力が売れる価格を決める」と言っても過言ではないかもしれません。

不動産会社の売り方が悪い

売出価格が相場とかけ離れていたり、明らかに高過ぎていてれば、何よりもまず価格を見直し下げるべきです。
但し、売主自身ではうがった見方をする事が出来ず、なかなか適正価格の判断がつきかねるものです。
この場合には、これからご紹介するセカンドオピニオンサービスの利用も考えましょう。

さて問題は、適正価格で売りに出していたのに売れない場合です。
この場合、まずは不動産会社の売出し方に問題が無いか疑ってみましょう。

例えば、依頼した不動産会社の営業力が他の不動産会社と比べて低い、囲い込みをしていて購入希望者が現れても勝手に断るなどです。

囲い込みとは、広く購入希望者を募集するのではなく、売主と買主の両方を仲介する行為で仲介手数料を多く得る販売方法です。
他の不動産会社経由で購入希望者が現れても断ってしまうため、不動産がなかなか売れなくなってしまいます。
なお囲い込みは売主を裏切る行為であり、法律上禁止行為となっています。

こういう場合が疑われる時には、ぜひ、他の不動産会社でセカンドオピニオンサービスを依頼し、何か犯して行動は無いか調査してみましょう。
もし『囲い込み』が有る場合は、早急にその不動産会社との媒介契約は解除すべきかもしれません。
囲い込みは違法な行為なので、解除しても違約金は取られませんので安心してください。

おススメのセカンドオピニオンサービス

一般社団法人　結い円滑支援機構がお勧めするセカンドオピニオンは以下の２つです。
なお当機構（Yuika）正会員の不動産会社コーラル株式会社なら完全無料でサービスを受けることが可能となります。

結い機構のセカンドオピニオンサービス

まず、結い機構のセカンドオピニオンサービス。
結い機構のセカンドオピニオンは、任意売却歴20年以上、売却実績2000件以上有る不動産会社コーラル株式会社が完全無料でお受けしております。
2022年においても、不動産売買におけるセカンドオピニオンをサービス展開する不動産業者はほぼ皆無な状況の中、10年以上前から取り組んである草分けであり、十分に利用する価値は有ります。

◆セールスポイント◆

コーラルのセカンドオピニオンサービスの特長は、お問い合わせ頂いた利用者の売出し状況を1件1件丁寧に確認し、何が問題なのか、どういう点が改善できるのかを抽出し、売主さんにそれらを丁寧に説明し把握して頂くところから始まっている点でしょう。
把握して頂いた後は、どう改善できるか、どう対処できるかをアドバイスしてくれます。
問合せから２回のサービス利用は無料です。ただし、３回目以降は有料（３万円）となっています。
痒いところに手が届くサービスを展開している点がお勧めです。

住まいサーフィン

住まいサーフィンとは、マンション購入・売却に本気な方のための無料会員制セカンドオピニオンサイトです。
会員約20万人の声と業界最大級の不動産ビッグデータを元にマンション情報を公開しています。
他社と異なり、広告費で運用していない為、売主側に偏った情報を出す事はなく、どの情報にもバイアスを掛けずにユーザーファーストで、情報提供しているのが特徴です。

◆セールスポイント◆

住まいサーフィンの特長は、一般的な不動産情報サイトにはない「価格情報」や「評価」をチェックできることです。
また、資産性に重点を置いて情報を公開しています。

＜登録無料：[この価格で買っていい？][今いくら？]＞で、年間1億件の不動産ビッグデータ解析によりわかるセカンドオピニオンサイトとして利用できます。

【1】マンションの適正価格がわかる
マンション価格201万戸超（新築4000棟弱・中古マンション201万戸超）を開示

【2】モデルルームに行かなくても価格表が見られる
号室特定の新築マンション価格表10万戸超を無料公開

【3】客観的なマンション評価がわかる
・他のユーザーによるマンション評価
・住まいサーフィン独自のマンション評価
　デベロッパーの評価・評判（値段が下がりにくいマンション、住み心地、アフターサービス）、管理会社満足度ランキングなどを公開中

【4】購入検討者をサポート！マンションを選びながらお小遣い稼ぎもできる
　マンション評価投稿で500ポイント（1件）、価格表提供で100～3000ポイント進呈
　※1ポイント1円換算

【5】中古マンションの売却相場が無料でわかる
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【6】各種メディアへ多数データ提供しています
日経ビジネスオンライン、日経ヴェリタス、現代ビジネス、週刊ダイヤモンドなど

◆おすすめの提案方法◆

「欲しいマンションは高すぎないか？」「売出価格の設定は適切か？」など、慣れないマンション購入・売却を助けるサイトになりますので、マンションの価格情報や他者評価を見たい方におすすめです。
特に、首都圏や関西圏の物件情報が充実しています。

まとめ

どうしても任意売却が嫌だ、否、任意売却しか解決方法がないの⁉などもっと最善の解決法を知りたいでしょう。ここではその2面から解決法を解説してきました。
解決法としては、ご自身で何とかする方法と、第三者の専門家の意見をセカンドオピニオンとして利用する方法がありますが、どちらにしても任意売却しなくていい方法と任意売却しか方法がない場合がりました。
ただ、相談を受ける側の問題で、あなたはの気持ちは無視され、相談受ける側にメリットがあるように処理される現状があるのです。まずはその現状を知りましょう

ご自身で改善する方法

SUUMOやアットホーム等不動産ポータルサイトの掲載内容、不動産業者（営業マン）の案内の仕方、売出価格の妥当性、価格の見直しタイミングや妥当な下げ幅など、そのようなところをご自身で見極めて、不動産業者との打ち合わせなども、「こうしましょう！」とご自身が中心になって動くという方法です。

セカンドオピニオンを利用する方法

今回ご案内したようなセカンドオピニオンを利用する方法です。
セカンドオピニオンを利用すると、不動産売却のプロが、売主さんの物件がなぜ売れないのかを徹底的に調べ、成約するための対策・改善案を提案してくれます。
また、成約するための最短ルートを知ることができます。

セカンドオピニオンを利用したときのリスクはありません。

セカンドオピニオンの費用は無料！　売主さんのリスクはゼロです。

セカンドオピニオンを利用しても、売却を依頼してる不動産業者に知られることはありません。

万が一、セカンドオピニオンを利用したことが、依頼先の不動産業者にわかったとしても、その依頼した不動産業者は、あせると思います。

・他の不動産業者に変えられるかもしれない
・今まで売却活動してきたのに、利益がでないまま、逃げられるかもしれない

そのような考えが浮かびますので、今以上に本気で売却活動をしてくれるようになると思います。

もし、売りたい物件が売れていないなら、セカンドオピニオンの利用をおすすめします。

Yuikaのセカンドオピニオンへのお問い合わせ先

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