不動産売却時の不動産業者の選択基準について
更新日2020-07-11 (土) 23:47:15 公開日2018年10月31日
不動産売却、不動産仲介業者は「大手業者と中小業者、街の業者、ネット系業者」どこがいい?
ここでは、不動産売却時の仲介で売る場合、不動産仲介業者はどこがいいのかについて徹底比較してみました。
ここの目的は、あなたに合った不動産業者の選択ができるように考え間違いのない不動産売却で成果を得て頂きたいことです。
では早々はじめましょう。
とその前に、忙しい方のために早々結論から発表します。
まず結論
不動産売却は売買専門業者が良く、大手・中小、零細の規模に関係なく担当してもらう営業マン次第!
まず、不動産売却を行う際、複数の不動産業者の査定を比較してみましょう。
このとき、大手業者と中小業者、ネット系業者の査定を取得しましょう。
その理由は、それぞれがメリットとデメリットを抱えているからです。
次に取得した査定額が似通っている場合、大手業者と中小業者、ネット系業者それぞれの売却についての具体的な戦略戦術を聞いてみましょう。
最後は、その話から物件や自分の状況に合っている担当者を選べばベストです。
もし、この担当者が途中ダメと分かったら、担当者替えを依頼しましょう。
もし担当者を変えてもらえなかったり、変わった担当者もダメな場合、媒介契約を途中で解除してもいいでしょう。
不動産業者の種類
不動産業者は、まず大きく分けて下記分類で分けることができます。
○不動産業者の種類
・売買専門業者
・賃貸専門業者
・管理専門業者
このように不動産業者はそれぞれその専門とする領域により種類分け出来てしまいます。
ここでは、不動産の売却を考えている方向けに解説してみましょう。
売却の場合の不動産業者
売却の場合の不動産業者は、仲介のみを専門に展開している不動産仲介業者、買取のみを専門に展開している買取業者、仲介もしながら時に買取も行う不動産業者の３タイプに分けられ、またそれらを会社の資本金の規模で見た場合、大手不動産会社、中小不動産会社、零細不動産会社の3種類にわけられます。
○売買業者の3種類
・仲介のみを専門に展開している不動産仲介業者
・買取のみを専門に展開している買取業者
・仲介もしながら時に買取も行う不動産業者
○規模で見る売買業者の3種類
・大手不動産会社
・中堅不動産会社
・中小の不動産会社
○仲介のみを専門に展開している不動産仲介業者の5種類
・TVなどメディアでCMも流れてる不動産業者
・不動産系フランチャイズなどに加盟して営業展開してる不動産業者
・その街の地域に根ざして1店舗から数店舗を展開している不動産業者
・駅前に1店舗のみを経営し営業している零細不動産業者
・ネットを専門に展開している不動産業者
それぞれの概要とその内容について見てみましょう。
不動産の売却の場合
まず、ここでは不動産の売却を依頼した場合、仲介での売却と業者買取とありますが、どんな時にどの不動産業者を選択したらいいのかをを比較してみましょう。
○売買業者の3種類
・仲介のみを専門に展開している不動産仲介業者
・買取のみを専門に展開している買取業者
・仲介もしながら時に買取も行う不動産業者
次に、ここでは不動産の売却を依頼した場合、大手と中小、零細では顧客対応や営業スタイルなどに違いがあるかを比較してみましょう。
比較項目としては、「大手不動産業者は中小業者、街場の零細不動産業者では何が違うの?」、「中古マンション売却は大手不動産業者のほうが断然有利?」についてです。
中小業者、街場の零細不動産業者の違いとは!?
中古マンション売却は大手不動産業者のほうが断然有利!?
地元駅前で営業している不動産業者は一戸建て売却に強い!?
上記キーワードについて一言で解決する現状を説明しましょう。
それは、今は、大手も中小零細も関係なく、どの不動産会社に売却を依頼したとしても、あなたが売りに出す不動産の物件は、不動産業界の不動産情報を蓄積したコンピュータ・ネットワーク・システム「不動産指定流通機構（通称：レインズ）」に登録され、全国津々浦々の不動産会社が物件情報を共有できる仕組みになっています。
このレインズのおかげで、売却を任された不動産業者から瞬時に全国の不動産会社が瞬時に売り出し物件情報を送ることができ、それぞれの不動産会社が自社の顧客にその情報を提供することで、全国各地から購入希望者の情報が集まる仕組みとなっています。
という事で、不動産売却においては「大手か中小か、それとも地元駅前不動産屋か」などの選択肢は、今では、あなたが思うほど重要ではなくなっています。
あなたが最も注意しなければいけないのは、囲い込みと言えます。
大手不動産業者に多い「囲い込み」の問題
「囲い込み」とは、（専属）専任媒介で売却の依頼を受けた不動産会社が、売主だけでなく買主からも仲介手数料を得て報酬が２倍になる「両手仲介」をもくろみ、他社には「交渉中」など虚偽の取引情報を伝え、自社以外に物件を取り扱わせないようにする行為です。
つまり顧客を独り占めするのが「囲い込み」です。
そして、「囲い込み」を頻繁に行っているとされるのが大手不動産業者です。
「囲い込み」をもっとわかりやすく言うと、たとえば、ある中古マンションの売出を仲介した場合、専任媒介契約を結ぶとレインズに物件を掲載することになります。これを見た客付け仲介業者は「ぜひ紹介させて欲しい」と仲介元の業者に連絡すれば、物件資料等を客付け仲介業者に出したりするのが普通です。
ところが、これを「ただいま契約を前提とした打ち合わせをしている最中です」と嘯くなど、客付けを拒む行為なのです。
「囲い込み」によって売主・買主双方から仲介手数料を得ることを「両手仲介」を言います。
この「囲い込み」は宅建業法では禁止されていますが、「両手仲介」は禁止されていません。「両手仲介」自体は法律上も問題がないですが、「囲い込み」は売主の販売チャンスを奪う行為となり、宅建業法では禁止されています。
近年、不動産業界では「囲い込み」問題がよく取り沙汰されます。少し前には、週刊ダイヤモンド2015年4月18日号「大手不動産が不正行為か 流出する“爆弾データ”の衝撃」が話題となりました。
「囲い込み」が売主にもたらすデメリットとは
「囲い込み」は行為を実証し難いということがあります。
したがって「囲い込み」は、業者のモラルの問題として片付けられやすい面があります。
これを良いことに、一部の大手不動産業者が「両手契約」を得るために、売出物件の「囲い込み」を行うと、次のようなデメリットを売主にもたらします。
・物件の販売機会ロス
・売却期間の増長
・売出価格の低減
「囲い込み」は売主に多方面から損失が多大に!
「囲い込み」はどの不動産業者にも可能性はあります。
大手だからやらない、街場の小さな不動産屋だから不大丈夫というものではありません。
媒介契約を選任や専属専任で交わしてしまうと、大手・中小など業者の規模を問わず注意しなければなりません。
実は「囲い込み」、このとくに大手不動産会社で多く発生すると言われています。
「囲い込み」は売主に多大なる損失が及ぶことになります。
「囲い込み」に気付いた場合は、その不動産業者との媒介契約は即刻解除することも考えましょう。
そろそろ、大手不動産業者による「囲い込み」の事実が、売主にも少しずつバレています。
販売環境だけが良くても、その理由だけで大手を選ばないでほしいと言ったのは、売主が被るデメリットの大きさを見れば一目瞭然でしょう。
但し、2016年1月から売主もレインズをチェックできるように変わり、状況は少しずつ変わりつつあります。
2016年1月から囲い込み対策として、売主がレインズをチェックできるようになりました。それ以前は、レインズは不動産業者しか見られなかったのですが、売却依頼主向けに登録物件をチェックできるように変わったのです。このことが、すぐ「囲い込み」を無くすことにはなりませんが、その影響は少なからず広がるものと思います。
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