不動産仲介時にかかる費用のうち、仲介手数料いついて詳細解説

不動産仲介と仲介手数料について詳細解説

皆さんが所有される不動産を売るときや、またマイホームを買う時などはどのような行動をされていますか？
多くの方が不動産会社に売買を依頼し、売ったり買ったりされているのではないでしょうか？
最近では、個人間のみで売買できるサイトやシステムもあるとは言え、まだまだ不動産業者の仲介を利用されている方が多いのが現状でしょう。
ところで不動産（マンション・戸建て・土地等々）を売買する際は、次のようにさまざまな費用が必要になります。
えっ、こんなに費用って掛かってくるの⁉と思われ、「いったい何に、どのくらいかかるのか...」と不安に感じる方は少なくありません。しかも仲介手数料の高額さに驚き、不動産業者を仲介者として介在させないと考え直す方もおられるかもしれません。
実は、不動産業者に不動産仲介を依頼しても、しなくても掛かってくる費用と、そうではない費用があります。
掛かってくる代表的な費用が仲介手数料なのですが、ここでは不動産仲介の意味と掛かる手数料について解説してみたいと思います。

不動産仲介業とは⁉どんな仕事

さて不動産仲介業とは、どんな仕事をいうのでしょう？
また、仲介時に費用で高額となる仲介手数料とはどういう費用なのでしょうか？
この双方を正確にご理解いただいている方は少ないのではないでしょうか。

不動産の売買は、買主を探し売買契約を締結することや、物件を探し取引を成功させること以外にも、高額な取引であること、専門的な内容が多いこと、トラブルが生じやすいことなど、いろいろな諸費用が掛かることなど、生まれて初めての行為である方が多いことから何をどうすればいいのかわからないと言う人は結構な数になると思います。
ただ、結構多種多様の費用項目と高額な費用額が掛かるということもあり、失敗できないという気持ちもあることでしょう。

これらの理由により、不動産の売買を行う際は、不動産会社の仲介を依頼することが一般的です。

不動産仲介とは、不動産の売買を不動産会社に依頼して仲介に入ってもらうことを言います。また依頼をした時に不動産会社に支払う費用を「仲介手数料」と言います。
不動産業者にとって仲介手数料とは、売買仲介時に売買当事者から支払われる報酬なのです。

請求には資格がいる仲介手数料

不動産を売ったり、買ったりするとき不動産業者に仲介を依頼しますが、この仲介は不動産業者なら誰でも行うことが出来ますが、但し、仲介業務としての仲介手数料を請求することが出来る者は、宅地建物取引業者のみです。
宅建（宅地建物取引業）の資格を持つ業者（宅地建物取引業者）だけが、仲介手数料を請求することができます。

法律で定められている仲介手数料上限額

仲介手数料は法律で定められています。（宅地建物取引業法 第46条）
宅地建物取引業法で定められている仲介手数料は次の通りです。
全ての仲介手数料は本来、この料率をもとに計算されています。

よく使われている3％＋6万円の計算方式は、速算法と呼ばれます。正式な計算方法のどちらで計算しても仲介手数料は変わりませんが、ここでは正式な計算方法を一度確認しておきましょう。

※正式には売買価格のうち建物価格に消費税相当額が含まれている場合があり、この時はこの消費税相当額を抜いた価格、すなわち土地価格+消費税相当額を抜いた建物価格となります。


このように不動産会社が受け取ることができる仲介手数料には、宅地建物取引業法で上限額が定められているのです。
そのため、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。
ところが、実際はほとんどの不動産会社がこの上限額を法律で定められた定価であるかのように説明し、当たり前に満額請求しています。
定められているのはあくまでも上限額であり、必ずしもその価格（上限額）を不動産会社が請求できるということではありません。
（引用）国土交通省：宅地建物取引業者が宅地又は売買等に関して受けることができる報酬の額pdf

低廉な空き家等の売買に関する仲介手数料の特例

空き家・空き地の流通円滑化に向けた売買・交換の媒介等の特例として、宅建業者が受領できる報酬額を定めた告示が平成30年1月1日より施行されました。
低廉な空家等とは、価額が400万円以下の金額の宅地建物です。この場合の価額には消費税等相当額を含まれません。

低廉な空き家等の売買などで通常と比べて現地調査などの費用が発生する場合、空き家の売り主または交換をする者から受け取れる仲介手数料は、上記の上限額と現地調査などの費用を合計した額（ただし、上限は18万円＋消費税）までとなります。
仲介手数料については、事前に両者間で合意する必要があります。

参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 （国土交通省）

仲介手数料と消費税

不動産売買時の消費税は、不動産の売買価格の消費税課税前の価格をもとに計算します。
正確には土地には消費税は掛かりませんが、しかし建物にはケースバイケースで消費税がかかる場合が有ると言ことです。
なお、仲介手数料には消費税が課税されます。

仲介手数料は成功報酬

この報酬が「成功報酬」であることを、不動産会社の監督官庁である国土交通省が【不動産業>所管法令>宅地建物取引業法関係】で標準媒介契約約款（売買）について掲載しています。
以降、黄色の枠で国土交通省のHPから国土交通省が定めた媒介契約書の標準的な書式（標準専任媒介契約約款）を参照しています。

仲介手数料は、売買契約が成立した時点で発生しますので、売買売買が成立した後にその売買契約を解約する場合、例えば手付金による解約をした場合や、違約による解約となった場合は、物件の引き渡しがなくても仲介手数料を求められることがありますので注意が必要です。
ただ、銀行融資の成否の有無が売買契約成立の条件として結ばれた時など、停止条件付売買時にはその停止条件が成立した時が売買契約成立となるので、もし融資が否決されたときは仲介手数料は請求されないこととなります。

仲介手数料の計算式

具体的に、売買価格が1,000万円の場合で手数料を計算してみましょう。

1,000万円を①②③の該当価格に振り分けます。
（①200万円までは5％・②200万円超～400万円以下までは4％・③400万円超からは3％、それぞれのパーセンテージでそれぞれ計算します。）
売買価格が1,000万円の場合、算出した価格の合計36万円が仲介手数料になります。

しかし、この計算方法は煩雑であるため通常は速記式で計算されています。

（速算式計算方法）

仲介手数料（上限）＝売買価格×3％+6万円+消費税
売買価格が1,000万円の場合、手数料は「1,000万円×3％+6万円＝36万円」となり、上記と同額になります。

ここで次のような疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
・400万円超の手数料料率が3％であれば、単純に1,000万円に3％かけるだけではだめなのか？
・（+6万円）・（+2万円）とは何？

ダイレクトに売買価格に手数料料率をかけて計算した場合「1,000万円×3％＝30万円」となり6万円の差額がでます。
これを調整するために、売買価格に3％をかけたあと6万円を加算し、正しい金額になるよう調整しているのです。

ちなみに、売買価格が400万円の場合
400万円×4％+2万円＝18万円で正しい手数料額になります。

仲介手数料の支払い条件

仲介手数料は、一般的に成功報酬と言われており、不動産の取引の売買契約が成立したときに請求権が発生します。
売買契約が成立するまでは、原則として不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

不動産会社へ仲介手数料を支払うタイミングとしては、売買契約成立時に仲介手数料の全額を支払う場合もありますが、契約締結時点で物件の引き渡しまで完了していることは少ないことから、一般的には契約締結時に仲介手数料の50％、引き渡し完了時に残りの50％を支払うことが望ましいとされています。

不動産売買の仲介手数料早見表

下記に不動産売買の仲介手数料早見表を載せておきます。是非参考としてみてください。

仲介手数料は売主・買主それぞれ支払い

たとえば、売買価格が1,000万円の不動産を売買するときの仲介手数料36万円は、誰が支払うのかという疑問もあるのではないでしょうか。

なかには、買主と売主で18万円ずつ出し合い、合計で36万円を支払うと考えている方もいらっしゃいます。
しかし、仲介手数料は合計ではなく、買主、売主それぞれが支払う金額となりますので注意が必要です。

仮に不動産会社1社が、買主と売主の両方を仲介した場合、買主から36万円、売主から36万円、合計72万円の仲介手数料を得ることになります。

仲介手数料に含まれるもの

依頼者が不動産業者に仲介手数料の範囲で依頼できるのは、あくまで「通常の仲介業務で発生する費用」に限られます。
従って、「通常の業務で発生する費用」以外のものまでは含まれていません。
例えば、成約するまでは広告料など無制限に不動産会社に依頼したり、売主のたっての希望で遠隔地の購入希望者のところへ交渉に行ってもらう場合の出張費や、通常では行わない特別な広告宣伝をしてもらう費用などは、仲介手数料とは別に請求されることになります。

また、徐々に多くなりつつある空き家になった実家や別荘など、遠隔地の物件を売りに出しているケースがありますが、そうした場合に地元の不動産会社が建物を定期的に訪問して空気を入れ替えたりするための管理費用も、別途費用の支払いが必要になる場合があります。

尚、これら不動産会社を介して依頼する仲介手数料とは別途支払うこれら諸費用はあくまで実費とされていいます。

不動産業者と各業務上の仲介手数料の現状

さて、不動産仲介時の仲介手数料について詳細を見てきました。
マンションや一戸建てなど不動産を不動産業者の仲介で売買するとき、どうしても仲介手数料は費用として掛かってくるのだということがご理解いただけたのではないかと存じます。
売主として買い手を見つける行為の難しさや、買い手として間違いがなく、騙されることなく、トラブルのない売買を結び購入物件の引き渡しを受けるためにも不動産業者の売買仲介は必要であり、また自ずとその仕事の度合いに応じた仲介手数料は支払ったほうが良いと言えます。
ただ、もし売り手と買い手が親子や兄弟姉妹、夫婦間などのように親族間で不動産を売買するときにも不動産業者を仲介者として介入させ、また当然に仲介手数料も支払べきなのかという疑問が出てくるかもしれません。
もし買い手が既に売買対象物件に住まい、また買い手として間違いがなく、騙されることなく、トラブルのない売買を親族間で結び購入物件の引き渡しを受けることが確実な状態な場合はどうでしょう。
仲介手数料を、第三者間で売買締結するときと同じように支払わなければならないのでしょうか。

親族間売買の仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼する理由のひとつとして、自分では売却先（買主）を見つけられないという事があります。
そういった場合は、専門である不動産会社に仲介を依頼することがおすすめです。

しかし、たとえば親族間で売買（売却先が決まっている）する場合はどうでしょう。

不動産の売買が親族間であっても、不動産会社が仲介に入るのであれば、仲介手数料は同様に発生します。
とくに、親族間の中でも、その関係が親と子である場合、買主と売主が支払う仲介手数料が、ひとつの家族の中で発生する可能性があります。
これはかなり大きな負担です。

このことから、親族間で売買する場合は、不動産会社に仲介を依頼するかどうかの検討が重要になってきます。

検討するには、不動産会社の業務を比較しなければならないでしょう。
他人間売買（通常の売買）と、親族間売買での相違点は次の通りです。

他人間売買

・不動産会社が買主または買主が希望する不動産を探す
・調査等を行い売買価格を調整する必要がある
・不動産自体の調査が必要

親族間売買

・既に売主及び買主が確定している
・売買価格はある程度確定している
・不動産自体の調査は親族であるため柔軟に物件調査が可能

他人間売買と比較すると、親族間売買は不動産会社の業務が少ないことがお分かりだと思います。
業務は少ないのに仲介手数料を支払うというのは高すぎると言えるかもしれません。

だからと言って、「親族間売買の場合は不動産会社に仲介を依頼する必要はない」とは限りません。
仲介手数料を支払ってでも仲介業務を不動産会社に依頼すべき理由もあるのです。
注意しなければいけない点について一部ご紹介します。

親族間売買時の注意事項4つ

①みなし贈与

当事者間には贈与したつもりが無くても、その取引時において財産が贈与されたとみなされることを言います。
みなし贈与を判定する先は税務署（国税庁）です。
親族間売買で身内から超格安で不動産を譲り受けた場合も該当します。
（引用）【国税庁HP・No.4423 著しく低い価額で財産を譲り受けたとき】より一部抜粋

②適正価格

「一般的な流通で評価される価格＝適正価格」と考えられます。
適正価格で取引されることが必要です。
適正価格でない場合、みなし贈与とみなされる可能性があります。

③不動産の登記申請

登記申請手続きは本来司法書士または土地家屋調査士に依頼しますが、自分で申請することも法律上では可能です。
ただし、現実的には難しい部分もあります。
とくに住宅ローンの返済中で抵当権または根抵当権が付いたままということであれば自分で登記申請をすることは厳しいかもしれません。

④売買契約書の作成及び手続

不動産会社が仲介する場合は、すべて不動産会社が用意してくれますが、仲介がない場合、売主が売買契約書を作成する必要があります。法律で決められた書式は特にありませんが、契約後のトラブルをなくすために、必ず記載しておくべき項目がいくつもあります。

不動産会社の仲介を受けずに売買することができないケース

買い手が住宅ローンなどの融資を受ける場合は、不動産会社しか作成できない重要事項説明書、売買契約書が必ず必要になるため、不動産会社の仲介を受けずに売買をすることはできません。
この場合、不動産会社に仲介手数料を支払ってでも仲介に入ってもらう必要が有ります。

親族間売買時こそ仲介手数料の魅力的な不動産業者の出番かもしれない！

親族間の不動産売買時には不動産会社を仲介として介在させたくない気持ちはわかります。その理由が高額になる仲介手数料に有ることも事実でしょう。
ただ、もし、親族間売買時に仲介手数料を魅力的にしている不動産会社が有ったらどう考えられますか？
とても便利だと思いませんか？
当機構では、親族間のどなたかが当機構の会員になることで親族間の不動産売買時の仲介手数料を大幅に割り引いてくれる不動産会社と業務提携しておりますので、もし親族間売買を考えておられる方がおられましたら、当機構にお問い合わせいただければ詳細をお教えしたいと存じます。

不動産仲介時の諸費用のうち不動産業者の手数料について・まとめ

今回は、不動産仲介時の仲介手数料について解説させていただきました。
不動産を売買するときに、まだまだ不動産会社の仲介を利用するべき理由と、利用価値、また利用しなければ売買自体が成立しないケースが有ることがわかりました。
まだまだ不動産売買時は不動産会社を利用したほうが良いかもしれません。
ただ、
・仲介手数料についてまだわからないことがある
・親族間売買で仲介手数料を払うのはもったいないと思うが個人で進行するにはわからないことが多すぎる。
その他、仲介手数料に関するお悩みをおもちであれば、少しでも早めに当サイトへお問い合わせください。
お悩み解決のために、当機構の専門スタッフが全力でサポートさせていただきます。

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