不動産売却時の仲介手数料など諸費用について

不動産売却時の仲介手数料など諸費用について

はじめに

戸建住宅やマンション・土地などの不動産売却時にかかる費用とは?!

ハテナ45

不動産(マンション・戸建て・土地)を売却するときは、当然費用がかかると思うけど、どんな費用がいくらくらい必要なのでしょうか
 

不動産の売却時にかかる費用は次の通りです。

不動産売却時の費用

1.仲介手数料

不動産を売却する時に不動産会社に売却の手続きをしてもらうための契約(媒介契約)をします。
その時の不動産会社に対する手数料になります。

ハテナ45

仲介手数慮は法律で定められているのですか?
 

宅地建物取引業法により定められています。(宅地建物取引業法 第46条)
不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。
不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。

ハテナ45

仲介手数慮はどのように定められているのですか?
 

【S7】②定められている正規の料率

全ての仲介手数料は本来、この料率をもとに計算されています。

例として売買価格1.000万円で計算してみます。
まず、1.000万円をNo1・No2・No3の金額で分けてそれぞれの料率をかけます。
それぞれの合計が仲介手数料になります。

【S7】③1

しかし、この本来の計算方法は煩雑になるため通常は速記式で計算されます。
(速記式計算方法)→仲介手数料(上限)=売買価格×3%+6万円+消費税
売買価格が1000万円の場合、「1.000万円×3%+6万円=36万円となり、本来の場合と同額になります。

ハテナ45

No3の料率が3%であれば、単純に1.000万円に3%かけるだけでは駄目なのですか? それに6万円ってなに?

ダイレクトに売買価格に料率をかけて計算すると定められている仲介手数用が計算できません。
1.000万円×3%=30万円
正規の料率で計算した場合=36万円
このように6万円の差額が発生します。
このため、売買価格に3%をかけたあとに6万円をプラスすることで本来の正しい金額になるよう調整しています。

速記式計算方法:「売買価格×3%+6万円+消費税8%」で、仲介手数料を計算すると次のようになります。

【S7】④仲介手数料例

2.印紙代

ハテナ45

印紙は何に必要ですか?たとえば2.000万円で家が売れた時の印紙代はいくらですか?

印紙(収入印紙)は、印紙税法により不動産の売買契約書に貼り、税金を納める必要があります。

印紙代は、売却金額によって異なります。
通常は1.000万円超5.000万円以下というパターンが多いかと思いますが、その場合、通常であれば2万円から1万円という金額になります。

3.譲渡益課税

ハテナ45

譲渡益課税とはすべてにかかってくる税金ですか?
 

すべてではなく、その不動産を買った時の価格よりも高く売れた場合にかかってくる税金です。
高く売れた場合は「利益」が発生しますので、そこに税金(譲渡益に対しての課税)がかかってきます。

利益の計算方法
「利益」=売却価格-経費{(土地取得費+建物の取得費)+登記費用+仲介手数料+他};}
※建物を売却する場合は、減価償却費を考慮する必要があります。

譲渡益課税の計算方法
「利益」に対して次の条件でそれぞれの税率をかけて課税されます。
①所得税と住民税のそれぞれの税率
②不動産保有期間による税率
③東日本大震災の復興支援を目的とする復興特別所得税(所得税×2.1%)

(例)利益(20万円・50万円・100万円・800万円)の場合

【S7】⑦短期譲渡所得例

【S7】⑧長期譲渡所得例

ハテナ45

なぜ保有期間が5年以下の時はそんなに税率が高いのですか?

バブルの頃、土地を買って、買った土地をすぐに転売し利益を得るということがありました。
土地の転売を防ぐという理由により、短期保有期間については、税率が高く設定されています。
ようするに「投資目的の場合は税金を高くします」というようなことです。

4.抵当権抹消登記費用

不動産を買うと必ず登記されますが、売却により自分の物ではなくなりますので、登記された内容を消し、新しい所有者に変更するための手続きが必要です。
その時にかかるってくるのが抵当権抹消時費用です。

【S3】司法書士

登記手数料=登記免許税+司法書士費用+実費

登記免許税
不動産一件につき1.000円
(戸建は土地と建物となるため2.000円)

司法書士依頼費用
不動産一件につき1〜2万円
(戸建ては土地と建物となるため約30.000円)

実費
(例)住所等の変更がある場合は変更証明書の取得が必要

5.住宅ローン返済と繰上返済手数料

ハテナ45

住宅ローンがたくさん残っているのに、それより安い価格でしか売れなかった場合はどうなりますか?

住宅ローン返済にかかる費用=ローン残高+繰上返済手数料

住宅を売却するということは、残っている住宅ローンを精算しなければいけません。
不動産を売却するためには、住宅ローン全額を返済することが必須です。
なぜなら抵当権を抹消しなければいけないからです。

たとえば、ローンが1.500万円残っていて、1.000万円でしか売れなかった場合
売却した1.000万円+手出し500万円=1.500万円を、借り入れしている金融機関に返さなければいけません。
さらにプラス繰上返済手数料もかかってきます。

ハテナ45

繰り上げ返済手数料って何?

金融機関は利子が収入になります。
繰上返済することで収入が得られなくなるため、この場合も手数料を設定しています。
手数料額については金融機関によって異なります。
各金融機関のホームページで確認できます。

6.測量費用

売却する時に土地など測量する必要があります。
費用は土地の面積で異なります。
一般的な宅地(30〜50坪)であれば、25〜40万円が相場です。
測量費用は売主が負担することがほとんどです。

この時、注意しなければいけないのは、測量には、隣接所有者の立ち合い確認が必要になりますので、近隣所有者の予定なども考えて計画しなければいけません。
そのため、期間がかかります。
測量が必要な場合は、売却を検討しはじめたら、早めの段階から余裕をもって測量を済ませる必要があります。

7.建物解体費用

【S7】⑨



建物解体費用とは、土地を売る時に古い建物が建っている場合の建物の解体費用のことです。
解体費用は、地域・建物の構造・接している道路の幅・建物の大きさ・などによって大きく異なります。
👉構造別の解体坪単価(目安)




👇解体費用の個別詳細(目安)
【S7】⑩解体費用の個別詳細

解体費用は、業者によって見積もりの方法が異なる可能性があります。
根拠のない明細を提示する可能性もありますので、必ず複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。

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インターネットで一括見積りを依頼することも
可能です。
運営:あんしん解体業者認定協会



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