初めての不動産売却（初めてでも上手く売る方法）
更新日2020-07-11 (土) 23:27:34 公開日2018年12月6日
不動産を売るとき、まずしなければいけない事があります。
何も知らない人は、不動産を売るのだからテレビCMや友人が経営している不動産業者へ行くに決まっていると思われるでしょう。
実は、この行為こそ一番やってはいけない事でありダメなことなのです。
これだけは言えます。
はじめに不動産業者に相談しては危ない！と。
では、まず何をすればいいのでしょう。
なぜ、初めに不動産業者へ行ってはいけないのか⁉
不動産業界は、千三つ屋と揶揄されるほどの業界であることをご存知でしょうか？
千三つ屋とは、千個の事に三個しか本当の事が無いということ、言い換えれば千個の事に九百九十七個が嘘という事です。
千三つ屋の業界を形成する不動産業者にもその言葉が当てはまります。
千社に三社しか信用できない！とも言えるのです。
そんな不動産業者を見分けることが、初めて不動産を売る人に見分けることができるでしょうか？
到底出来ないことでしょう。
不動産業者は、何も知らないあなたを虎視眈々と狙って待っているのです。
不動産業者の前に不動産売却の知識も全く無く出向くという事は、鴨が葱抱えてあなたの思うように料理してくださいと言っているようなものです。
不動産業者は聖人君子などではありません。
あなたを騙すことなど朝飯前なのです。
だから、そんな不動産業者に何も知らないまま行ってはいけないのです。
不動産業者に行く前に、まずやるべきこと！
では、不動産業者に行く前に、まずやるべきこととはどんなことでしょう？
それは簡単に不動産を売る場合の基本的な知識を習得することとなります。
基本的な知識ですから、とても簡単なことばかりです。
ここでは、不動産を売却する場合にまず真っ先に何をすべきかの基本的な知識を、簡単に解説していきましょう。
目次・初めての不動産売却（初めてでも上手く売る方法）
まず最初に知っておきたい基本的なこととは？
不動産の売却の方法として２つの方法があることを知りましょう。
①不動産会社の仲介での売却
不動産業者を介して購入者を探してもらうことです。
このときの不動産業者の立場は不動産を売る人と買う人の二者の間に立って売却購入がうまくまとまるように仲をとりもつことになります。
不動産業者の具体的な仕事としては、チラシ作成したり広告に出したりして購入者を探します。
そして無事購入者が現れ、売買成約した時には仲介してもらった報酬として手数料を支払う事になります。
この時の支払う手数料を仲介手数料と言い、この仲介手数料額は宅地建物取引業法という法律で上限額が下記の通り決まっています。
仲介での不動産売却は、すこしでも高く売りたい人に向いています。
②不動産会社が直接買取する売却
不動産業者が直接、売主から不動産を買い取ることで不動産業者が買主になるという事です。
この売却方法は購入者を探す手間が省ける分早期に売却が可能となります。
尚、不動産業者へ直接売買するので仲介手数料は発生しません。
この買取での売却を利用は早く売りたい人に向いています。
尚、不動産業者は買取後リフォームやリノベーションなどをして再度売却することが目的の事が多く、
仲介での売却額より２～３割安くなることがほとんどです。
「仲介」と「買取」どちらの売却方法を選べばよいか？
とにかく早く物件を売却して現金化したいなら、不動産買取会社に買い取ってもらう買取をおススメします。
不動産買取会社の場合、はやければ売却相談から3日もあれば売主の手元に売却代金が入るでしょう。
少しでも高く売りたい場合は不動産会社を通して一般の人に購入してもらう仲介がおススメです。
仲介での売却の場合、早くても売主の手元に売却代金が入るのは約1カ月後になり、どんなに早い場合でも現金で買う購入者しか対象者がいなく、この場合でもやはり手元に入るには約2週間はかかるでしょう。
但し、通常、不動産を買う人は銀行など金融機関から融資を受け買う人が殆どです。
この場合、融資実行まで約1カ月はかかりますから、売主の手元に売却代金が入るのは遅くなります。
以上から、早く売ることと高く売ることはなかなか両立できないことが多いです。
ただ、最近ではある一定期間仲介で売却を進めながら、期限が到来したら仲介している不動産会社に買い取ってもらうという事も出来ます。
不動産売却時の費用
不動産を売却するにも費用がかかります。
売却代金が全部手元に残ると思っていたり勘違いされている方が多いので注意しましょう。
手元に残るお金は、売却時に係った費用と売却後に係る税金を差し引いた額になります。
では、実際にどのような費用がかかりどのような税金が課税され納税しなければならないのかお伝えします。
主に不動産の売却時にかかる費用と税金は次の通りです。
尚、各費用詳細は別のページで詳細解説していますので、そちらをご参照ください。
不動産の売却には諸費用や税金がかかり、不動産の売却代金がそのまま売主のものになるわけではなく、手取り額はその分を差し引いた金額になります。
という事で、不動産売却に掛かる諸費用は何があるのか？それぞれの諸費用はどれぐらい掛かるのか？諸費用を下げる方法やコツは？
このような疑問や不安をお持ちの方のために、ここでは『不動産売却時の諸費用のすべて』について内訳を一覧表にして、不動産売却にかかる手数料や費用を紹介しております。
仲介での不動産売却とは？
仲介で不動産を売る場合、買取で売る場合より売却の流れ＆過程が少々多くなります。
ここでは仲介による流れ＆過程を確認しましょう。
≫仲介での売却の流れ（流れ図＆各過程）
≫仲介での注意点
仲介で不動産売却を行う前に、ぜひ意点したいことをまとめました。
仲介実績2000件以上に上る実際の不動産売却に携わった経験からの注意点ですので、知っていると必ず役立ちます。
☛ 不動産売却の流れ・注意点について
☛ 不動産売却で高い査定をつける不動産会社には気をつけよう！
☛ 不動産「一括査定サイト」の上手な使い方と注意点
☛ 不動産売却 高く売るには広告のやり方と注意点がある!
≫仲介でかかる費用と税金
仲介で売却する場合、買取で売却するときの掛かる費用内容で大きく違うところは仲介手数料です。
仲介の場合、仲介手数料がかかります。
尚、最近ではこの仲介手数料を無料や上限額【（売却金額×3％+6万円）×消費税】より安くしている不動産会社もありますので、仲介手数料も比較検討した方が良いかもしれません。
また、上記でも説明しましたが仲介の場合、売却後の売主瑕疵担保責任が課せられる場合が多く、もし売却完了後に建物や土地に瑕疵が出てきた場合、売主の責任になり賠償や補償をしなければならないケースがあり、費用が掛かる可能性が有ります。
詳しくは、上記【不動産売却時の費用】を参照してください。
買取での不動産売却とは？
≫買取での売却の流れ
≫買取での注意点
☛ 不動産売却・不動産業者買取のメリット デメリット
☛ 不動産買取のメリット/デメリット
≫買取でかかる費用と税金
買取で売却する場合と、仲介で売却するときの掛かる費用内容で大きく違うところは仲介手数料です。
買取の場合、仲介手数料はかかりません。
また、上記でも説明しましたが買取の場合、売却後の売主瑕疵担保責任が免責になる場合が多く、もし売却完了後に建物や土地に瑕疵が出てきても売主の責任にならず従って費用が掛かることが無くなります。
詳しくは、上記【不動産売却時の費用】を参照してください。
買取保証での不動産売却とは？
実は同じ不動産会社による買取でも「即時買取」と「買取保証」の２つの方法があります。
即時買取とは、不動産会社に即時に買い取ってもらうことを言いますが、買取保証は、ある一定の期間を設けて仲介による売却活動をしますが、この期間に売れなければ不動産仲介会社が買取するという方法です。
ある一定期間、不動産会社が一般の買い手に向け売却活動をしますので、即時買取に比べて高く売れる可能性があり、またマイホーム買い替えなど売却期間が限られている場合には買取保証で買い取ってもらう事が出来るので安心と言うわけです。
どちらにしても不動産会社が買い取ってもらうことには変わりありませんが、「買取保証」のほうが売却活動期間がある分、売主にとっては高めに売れる希望ももてるというわけです。
買取保証での売却の流れや、買取保証での注意点、買取保証でかかる費用と税金については別ページで解説していますのでご確認してみてください。
☛ 不動産売却で買取保証を利用するメリット・デメリットを解説！
☛ 不動産買取保証！納得の条件で買取してもらう秘訣！
不動産を売る目的や理由を明確にしよう！
基本中の基本として、売却の目的や理由を明確にすることで最適な売却方法が決まってきます。
また不動産、特にマイホームを売却する際に、中古だからこそ買主から売却理由はほぼ間違いなく聞かれると思ってください。
具体的には、不動産を売る場合に必ずある内覧時などで購入希望者（買取の場合の不動産業者も同じ）と実際に顔を合わせた際に、売却理由をさりげなくではありますが必ず聞かれるのです。
その売却理由の如何によっては、買主は、売主の売却理由によっては物件から悪い印象を受け買うことも無くなってしまいます。
また、内覧時に聞かれなくても、売買契約時などにおいても、「物件状況確認書」（告知書）を売主が記入作成し、物件の状態を購入希望者に伝え書面に残すことがほぼ間違いなくあります。
この書式は不動産会社により様々ですが、内容はほとんどが同じで、基本的には雨漏りやシロアリの害、配管の詰まり、主要な木部の腐食などの物件の状況や周辺環境の情報などについて、過去に問題があったかどうかの有無などをチェックして記入するわかりやすくシンプルなタイプのものです。
書面に残すという事は、後にその記入が嘘だった場合には言い逃れ出来なくなるという事なのです。
告知義務のある瑕疵を意図的に隠して「物件状況確認書」（告知書）に記入しなかった場合、後から訴訟などの深刻な問題が発生する可能性もあります。
隠したまま、または告知義務違反になるようなケースなど、売る理由を売主に隠したまま、または嘘をついて売却した場合、その内容によっては契約違反による契約解除や損害賠償請求をされたり、重度の告知義務違反と判断された場合、裁判に発展する可能性も考えられるのです。
さて、売却の目的や売る理由は千差万別、あなたはどの売却理由に該当しますか？
≫計画的な売却
「買い替え」
「住み替え」
「不要」 など
≫突然の売却
「債務返済」
「相続」
「離婚」 など
☛ 必ず聞かれるマイホームの売却理由とその対処法
最初に準備しておくべきこととは？売却前に知っておきたい５つの注意点
（１）絶対売れなければいけない金額を知ろう！（住宅ローンの残額など確認しよう）
（２）売りたい物件の相場を調べる
（３）不動産屋に買主仲介を依頼するか、買い取ってもらうか
（４）どれくらいの費用がいつのタイミングで必要なのかを調べよう
（５）不動産会社の営業マンに依頼できることを知ろう
（６）買主へ不動産を売却移転後に売主の責任になるようなこととは
売却時の疑問点を解決しよう！
売るにあたっての契約条件とか不動産売却の専門的なことがわからない
高く売りたいと早く売りたいは同時にできる⁉
知られたくない人（近隣住人や友人など）に売却を内緒にできる⁉
売却を任せる不動産仲介会社の選び方がわからない、どうやって選べばいいの？
売り出し価格の決め方ってどうやってするの？
不動産会社の売却の活動はどんなことをしてくれるの？（不動産営業マンの仕事とは）
販売開始したらキャンセルできないの？
あわせて読まれている関連記事
あなたの役に立ったらシェア！