注意点まとめ!海外滞在中、海外赴任中に日本の不動産を売却する方法

注意

海外転勤等により海外に居住したまま、日本国内の不動産(マンション・一戸建てなど)を売却するというケースが多くなっています。

ただ、海外在住歴により、不動産売却のルールが異なってきます。
1年未満の場合は、国内ルールが適用されますが、1年を超えると、非居住者扱いとなり、日本国内にいる売主と比べると、不動産売却の手続きが複雑になってきます。

ここでは、海外滞在中の非居住者が日本にある不動産を売却する時の注意点をまとめています。

🌸不動産業者について

不動産業者

非居住者が売主となる不動産売却の仲介を行っていない不動産業者がたくさんあります。
不動産業者が、非居住者が日本に所有している不動産の売却に手慣れていない場合、大きなトラブルが生じる可能性もあります。

現在、不動産業者は日本国内に約12万社あると言われています。
しかし、このケースの不動産売却仲介で、プロの不動産業者と言えるのは一握りしかいません。

信頼できる不動産会社を見つけることを強くおすすめします。

▶不動産売却の対応可否確認

不動産業者に「所有者が海外在住であり、日本国内の不動産を売却したいが対応可能ですか?」と言うことを明確に伝え、対応可否について確認する必要があります。
確認方法は、Eメールや電話で問題ありません。

▶こんな不動産業者には注意

仮に、対応可能という回答がきたとしても、残念ながら、中には、次のような不動産業者が存在しますので、十分注意が必要です。
①不動産業者が、広告活動、売却活動、条件の交渉などを行う際、売主が不利になるようなことをする
②進捗情報の報告をしてこない
③不動産業者にとても有利な金額で売却話をする

このケースは、特殊な不動産売却だからこそ、このような不動産業者に依頼しないようにくれぐれも注意されてください。

仲介の対応が可能で、なお且つ、信頼できる不動産業者を見つけることが重要です。

確かに海外に居住している場合、不動産業者の売却活動をチェックすることは難しいというのが現状です。
しかし、必ずチェックすることは出来ますので、諦めないでください。

🌸住宅ローンについて

①住宅ローン

▶売却予定の物件に(根)抵当権が設定されている場合

売却予定の物件に住宅ローンなどの借入により(根)抵当権設定されている場合、売買決済時に、全額繰り上げ返済し、(根)抵当権設定を抹消(解除)する必要が有ります。

この場合、ほぼ98%の金融機関では、利用者本人が帰国することなく、代理人での手続きが可能ですが、中には、必ず一度帰国して手続きをするように求める金融機関もあります。
不動産を売却する前に、必ず住宅ローンを利用されている金融機関に確認されてください。

🌸源泉徴収について

売却代金が1億円を上回る場合、売買価格の10.21%相当額を源泉徴収する義務が生じます。
非居住者が不動産を売却する場合の源泉徴収義務者は、売主ではなく買主(不動産の購入者)になります。

源泉徴収した10.21%相当額については、買主が対価の支払をした翌月10日までに所轄の税務署、または、金融機関で納付します。
その結果、非居住者(売主)に支払われる源泉徴収後の金額は、支払金額の89.79%相当額しかありません。

ここで注意しなければならないことは、もし、住宅ローンの支払いが残っていて、不動産を売却した代金でローンの返済をしようと考えている場合は、10.21%相当分が不足する可能性があるということです。

🌸司法書士について

⓼司法書士バッチ

司法書士にも得手不得手があります。

このケースで不動産売却を行うときは、とても難しい確認事項があります。
このケースの取引における実績が少ない司法書士であれば、この確認事項のところで、後手後手になる可能性もあります。

また司法書士は登記費用が一律同額では有りません。
このケースの場合、割高になってしまう可能性もあります。

不動産業者に売却を依頼する時、司法書士の報酬やその他の費用についても確認されてください。
諸費用の比較をすることも重要になります。

🌸代理人について

不動産売却の進め方や必要書類については、非居住者(売主)が売買契約締結時及び決済時に出席できるかどうかで変わってきます。

帰国できない(出席できない)場合は、日本国内におられる信頼できる人を代理人に立てて、売買契約締結の権限を委任する必要があります。

不動産売却は大きなお金が動きますので、一般的には、親戚・知人・友人など、信頼できる方に代理人を依頼されることが多いようです。

非居住者が、帰国して出席出来る場合は必要ありません。

また、出席可否により、必要書類も異なりますので注意が必要です。

確定申告

確定申告

▶提出先・納税先

不動産を売却して所得を得た場合は、課税対象となりますので、確定申告が必要です。

・確定申告の提出先→日本の税務署
・納税先→日本の税務署または金融機関
で行うことになります。

▶納税管理人

非居住者が、確定申告を行う場合は、非居住者が、確定申告書の提出や納税などを直接おこなうことができないため、納税管理人(海外居住者に代わって確定申告書の提出や税金の納付などをする者)を定める必要があります。

納税管理人は、法人、個人のどちらでも問題ありません。
ちなみに、納税管理人を税理士に依頼することも可能ですが、その場合は、別途料金が必要になります。

🌸違法行為とみなされる可能性

違反

・買主
源泉徴収した10.21%相当額を期日までに所轄の税務署、または金融機関に納付しなかった。

・売主(非居住者)
確定申告をしなかった

いずれの場合も、違法行為となりますので、くれぐれも漏れがないように注意が必要です。

🌸下調べが重要

手順や注意点について、知らないまま日本国内の不動産を売却すると、トラブルが生じる可能性もあります。

海外滞在中で、日本にある不動産の売却を検討されるのであれば、下調べをすることが重要です。

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