2019年不動産市場、消費税増税、米中貿易戦争

2019年不動産市場はどうなる？！不動産売買はどうするべき？

2019年は大きなイベントがあります。
ひとつは、消費税の増税ですね。

ご存知の通り、10月1日に消費税が10％に増税される予定になっています。

ただし、まだ100％確実ではありません。
2019年度の予算が決まるまでは、もしかすると、“取り下げ”あるいは“8％据え置き”という事になるかもしれません。

ここでは、2019年の大きなイベントと不動産市場の関係についてご案内します。

✪日本の不動産市場は今どんな状況なのか

日本の不動産市場は、アベノミクスが始まって依頼、黒田日銀総裁の金融緩和もあいまって、局地バブルになっており、部分的、地域限定で市場の合理性を超えたところまで価格が上がっています。

特に、都心のマンション市場は、説明が出来ないくらい上がってきました。
土地の値段も、地域限定で上がっています。

このような状況が、この6年間徐々に広がってきて、今や一部地域では不動産バブルの状態です。

✪地域限定の不動産バブルは今後どうなるのか

不動産バブルは「終わるのか、続くのか、もっと拡大するのか・・

2019年の注目は、この地域限定の不動産バブルが今後どうなっていくのかということです。

現状、不動産市場は“上がるところまで上がってしまった”というふうに考えられます。

マンションを例にすると、現在、家賃50年分の値段で取り引きされているエリアもあります。
家賃50年分というのは、経済合理性を超えています。
このような状況であるため、これ以上、価格が上がることはないと考えられます。

✪価格はいつ下がるのか

まず、消費税が増税された場合、今までの例で見ると、消費税が3％になった時、5％になった時、8％になった時、必ずリセッション（景気後退）が起こっています。
その影響で、不動産取引も停滞してきました。

このことから、消費税が10％になれば、景気後退が起こり、今までと同じく、不動産取引も停滞する可能性が大きいと考えられます。

✪もう一つの大きなイベント（米中関係）

阿部総理は、「リーマン級の大きな事件があれば消費税は上げない」と言うようなことを仰っています。

これから、リーマン級の大きな事件が起こるのかどうかというのは、まだわかりません。

ただ、気になるのは、アメリカと中国の米中貿易戦争です。
アメリカ合衆国と中華人民共和国の二国間における貿易問題ですね。
今までにない関係に踏み出してしまっています。

もしかすると、米中の貿易戦争が、リーマン級あるいはそれ以上の大きな事件に繋がるかもしれません。

中国の経済は、いま非常に不安定化していると言われています。
その状況で、リーマン級の事件が起こったりすると、世界の経済は、一気に萎縮してしまうということになります。

世界経済にとって、良い方向に向かうとは考えにくく、いかに悪い影響が、どの程度ですむかというところに注目すべきかもしれません。

▶リーマンショック（2008）を振り返ると

リーマンショックの時は、中国がいち早く大きな景気対策（金融緩和）をやったことによって、その後、アメリカが続き、そしてヨーロッパが続きました。
最後に日本も金融緩和に入ってきたことで何とか凌げました。

▶リーマンショックが起きたら

今回、もしリーマンショックが起こった場合、正直言って、日本には、もう打つ玉がほとんどありません。
中国は、当然経済がおかしくなれば困ったことになるでしょう。
アメリカは、若干景気が良いため、まだ打つ手があります。
しかし、日本は、既に玉を打ち尽くしているのです。

▶金利問題

日本は、これ以上、お金を増やすこともできないし、現在、金利は0％ですので、これ以上下げることもできません。
非常に困ったことになるかもしれません。

アメリカは、いち早く金融緩和をやめ、今、長期金利が3％近くになっていると聞きます。
日本は0％ちょっととなりますので、日米金利差は3％に近づいてきています。
これも、良くない状態なのです。

本来であれば、日本も金利を上げる必要があります。
消費税を増税するのであれば、その後やってくる景気後退のために、普通の金利は無理としても、ゼロではない状態にしなければいけません。

そうすることで、その分下げる余地もあるのですが、どうやらそのような気配も感じられません。
非常に不透明感が漂っています。

✪不動産売買を検討中の方へ

▶不動産所有者の方は

居住用不動産は除き、投資用の不動産などをお持ちの方は、早めに不動産売却の動きをされた方が良いかもしれません。

アパート経営を例にすると、増税が決まった場合、アパート管理維持費、ランニングコスト、リフォームやリノベーションを含む修繕費、設備投資費など、すべてが消費税の課税対象ですので、そのリスクがあります。

それに対し、居住用家賃の消費税は非課税です。
それに付随する管理費、共益費、さらに敷金礼金も非課税です。
家賃収入自体は課税前と何も変わりません。

それを補うためには、家賃の値上げを検討するしかありません。
しかし、消費税が10％になり、物価が上がると、当然家計は圧迫されますので、今より安い賃貸物件への引っ越しを検討するかもしれません。

このように、増税は、所有者にとって、厳しい現実に直面する可能性があります。

賃貸物件の経営などでは、徹底したコスト管理が重要となり、支出をどれだけ抑えられるかが大きな課題になると考えられます。

▶マイホームを検討中の方は

反対に、マイホームの購入を考えている人は、大きなお金になりますので、当然、消費税も大きくなります。
そのため、増税前に購入した方が合理的と考える方もいらっしゃると思いますが、すぐに買わなければいけないという状況でない限りは、消費税がどうなるのかということに注目し、ちょっと待った方が良いと思います。

なぜなら、次のような状況になる可能性があるからです。

増税により、買手が減り、競合相手が減って選択肢も増える
↓
売手市場から買手市場になる
↓
買手が少なくなることで価格が下落する
↓
値引き交渉もしやすくなる

また、中古住宅を購入予定の方は、売主が「個人」の場合、もともと消費税は課税されません。
このケースであれば、増税有無関係なく、増税後の価格値下がり時期を待って、購入されることがより良い選択だと思います。

✪まとめ

「2019年の不動産価格はどうなるか」と言いますと、上がるところまで上がっている状況ですので、あとはいつ下がるかを伺う年と言えます。

2020年はオリンピックも控えています。
オリンピック開催後について、さまざまな説がありますが、不動産に関しては、オリンピックそのものは、あまり考えなくて良いと思います。

過去のオリンピック：米国（（アトランタ）オーストラリア（シドニー）ギリシャ（アテネ）英国（ロンドン）でも、開催後に不動産（住宅価格）が下落したというケースはありません。
オリンピック開催自体が、不動産に直接繋がることは考えにくいことです。

最も影響があるのではないかと思われるのは、やはり消費税の増税ではないでしょうか。

消費税増税の結果をもとに、不動産について、今後どうするべきかを検討されることをおすすめします。

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