一括査定サイトの弊害
友人の不動産会社と話をしていて、最近よく聞くことがあります。
それは、一括査定サイトの影響か、「売主さんの販売価格に強気設定が多い」ということ。
『販売開始→なかなか反響が無い→１、2カ月経過→仕方なく値下げ提案→なかなか回答が得られないまま3カ月目の依頼期限と共にすぐに他社へ衣替え』
このように、はじめの価格が高すぎたので、適正価格を提案しただけで、売却に力がないと判断されてしまうらしいのです。
また「こんなに値下げしたのに、なぜ売れないの？」
このセリフも聞くことが多いとも言います。
販売価格はどうやって決めたかと言うと、売主との相談にて決めたはず。
しかし、一括査定サイトの登場、普及と共に起こっているのは、その相談時にどうしても価格が吊り上がっていくと現象が起こってきます。
仕方なく、まず売れないだろうなっていう価格（相場よりも高値）で売却受任を受けることになります。
どんな販売価格で売却を請け負っても、販売活動に変わりは有りません。
SUUMO、アットホームやＹａｈｏｏ！不動産への掲載、レインズへの登録、図面の作成、他不動産業者への販売協力依頼などなどになります。
当初、相場よりも高値で売りに出したい気持ちもわかりますし、また時間に余裕のある売主さんでは当たり前でしょう。
それでもアベノミクス始まり時などは、どんどん価格が上がっていきましたから過去相場より高く売りだしても売れたりしましたし、また間違って誰か買ってくれるかもしれませんでしたから。
しかし、今はもう状況が全く違っています。
多くは、そのような間違いが起こらず、結局売り出し価格を下げることになります。
不動産の価格は、実は売主さんが不動産業者などのアドバイスを受けて最終的に付けた金額です。
いわば勝手につけた「売れたらいいな」な金額です。
私たちも、どの不動産会社もその価格で売れたら売主さんが喜んでくれるかもしれないと、精一杯販売活動をしていると思います。
ま、たまにはそうではなく、干していたり、囲い込んでいたり、ほったらからしていたりな業者もいますが、大多数はできる限りの方法で販売活動しています。
しかし、相場より高くした価格では成約することはとても難しいのです。
そこで、当初の予想成約価格に近い価格への変更を提案します。
確かに当初の値段より安くしたので「値下げ」とも言うでしょう。
しかしながら、スーパーでブロッコリーが1個150円で売っているのを99円に値下げしたのとは、わけが違うのです。
スーパーでは99円で、たしかにブロッコリーが何個も売れたはずです。
私も買ってしまいますから。
つまりは「市場が違う値段」ということです。
それを閉店間際や消費期限ぎりぎりなどになったので価格を下げて売りにだしているのです。
今日中に売り切らないと、翌日では腐っちゃうから、どうしてもたたき売りしてでも売り切らなければならないのです。
不動産は腐りませんが、実際のブロッコリーのように99円でたくさん買主さんがついたような商品ではないのです。
不動産は世界に同じものが無く、それ一つしかないものなので、値下げ以前の定価すらないということなのです。
不動産は一物四価とも一物五価とも言われるほど、価格は決まっていないのです。
ですから、文字上では「値下げしました」とは言っても、事実上は適正価格になったというだけなのです。
ＳＵＵＭＯやアットホームなどで価格変更して、買主さんに「値下げしました」なんてアピールしても恐らく思ったほどの反応はないでしょう。
買主さんからすれば、高いから買わなかったという当たり前の回答しかないはずですから。
売主さんが自分の物件に対して任意に売りたい値段をつけるのは構いません。
売主さんの売る商品ですから、当然と言えば当然でしょう。
しかし、不動産にも相場は有ります。
買主さんは、その相場を良く知っています。
一生で最も高い買い物でしょうから、これまた当たり前なのです。
アベノミクス時には、それでも買主はこのチャンス乗り遅れまいと少々高めでも買ってくれたこともありました。
しかし、それは東京などほんの一部の地域だけだったのです。
今、もう市場は変わってしまっています。
あなたの思う、肌で感じている市場価格と、そこから値下げしないと売れない市場の変化に対応できる価格基準が違ってきているのです。
実際、表現上では値下げしたでもＯＫです。
でも、その考えではあなたの不動産は売れないのです。
市場はあなたのことなどほっといてどんどん変化しています。
いつの世も、ちょっと先の未来が見える、そのうえで変化を受け付け、自分の考え方を合わせて動く人が儲かるようにできているのです。
考え方を変えないと成功は有りません。
まとめ
「値下げ」してまで売りたくないと言われる方がいますが、初めからそんな価格で売れるはずないという価格があります。
不動産には根本的に定価がないのですから、値下げではなく、適正価格になっただけなのですが。
不動産市場は株市場とほぼ一緒。あっという間に変化し、不勉強な人はあっという間に置いてきぼりにされてしまいます！
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