不動産売買のトラブル、売主と買主の協力、重要事項説明、告知書

不動産売買のトラブル！　売主と買主が協力する姿勢が大切！

不動産取引で、トラブルが発生することがあります。
トラブルというのは、良いことであっても、悪いことであっても、事前にそのことがわかっていたり、それぞれの取り決めがきちんとされていて、その取り決めを守っていれば発生することはないはずです。

それでもトラブルは発生します。
実際どんなトラブルがあるのだろうか…

不動産会社とのトラブルもありますが、人為的（売主・買主）なトラブルが多く発生しています。

「トラブルを招く人か、招かない人か…」」と言うのは、実際に話してみるとだいたいわかってきます。
たとえば、「売主と買主どっちのみかた？」などと言う人はトラブルを招くことが多い人と言えるかもしれません。

ここでは、不動産取引における人為的トラブルについてご案内します。

🏠不動産会社の義務

▶重要事項説明

まずは、不動産会社の義務についてご説明します。
不動産会社は、契約前までに宅地建物取引士により、買主さんへの重要事項説明を行う義務があります（宅地建物取引業法　第35条）

✿重要事項説明書とは
大きく分けると「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」が記載されており、その中で宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。
重要事項の説明を受けることで、買主さんは、購入予定の物件情報と異なる説明がないか、また気になる事実はないかなどを確認します。
その結果、購入を見送ることもあり得ます。

▶告知書

また、不動産会社には、重要事項説明以外にも、売主さんからの報告による重要な問題点や瑕疵など、あとあとトラブルになりそうな事項も買主に説明する義務があります。

売主さんしか知り得ない情報については、売主さんの協力の下、告知書（付帯設備及び物件状況確認書）を提出してもらい、それに基づく物件調査を行って重要事項説明に反映させています。

🏠不動産売買で大切なこと

不動産売買は、あくまでも売主さんと買主さんが納得して取り引きをすることが大切です。

売主さんには売却する物件についての説明義務があります。
・売却したい理由
・売主さんしか知り得ないこと
・買主さんのデメリット（あとあとトラブルになりそうな内容）
一般的な買い主さんのデメリットというのは、その状態で購入した場合、買主さんの目標が達成できるのかどうか、費用がかかるのかどうか、ということがポイントになってきます。

このような内容を、事前にきちんと説明をして、買主さんの了解をとっていれば何も問題はありません。

しかし「本当のことを言ってしまえば売れなくなるかもしれない…」と思い、わざと報告しないというケースも実際にあります。
その結果、当然、トラブルになる可能性はとても高くなります。

さらに、「もし後々、何か不具合が発覚した場合は、このようにしましょう」という取り決めをおこなうことが重要です。
ここの取り決めがないまま、契約書を作ったことによって、トラブルが発生するというのがほとんどのパターンです。

🏠売主が原因でトラブルになるケース

▶事前説明

売主さんは、不動産売買の契約をする前に、買主さんにとって不利となる事項を説明する必要があります。

買主さんに直接ではなく、不動産会社に良いことについても、悪いことについても報告を徹底することが大切です。

報告内容について、協議して買主の合意があって取引する流れとなります。
これを徹底してない場合、契約後に買主さんに不利な事項が発生し、トラブルになる可能性が非常に高くなります。

決済・引渡しまですべて終わり、契約から数年後に買主さんから損害賠償を請求されるケースもあります。（瑕疵担保責任）

🏠買主が原因でトラブルになるケース

▶細かすぎる

買主さんが、とても細かすぎてトラブルになる可能性があります
。
不動産は、一生に一度とも言える大きな買い物になりますので、気持ちはわかりますが、限度を超えているような方も中にはいらっしゃいます。

たとえば、大幅な価格交渉をするのであれば、小さいことにはある程度目をつぶることが妥当です。
値引交渉に売主さんが同意したとして、その後も「あれは・これは」と次々に要求すれば売主さんも売りたくなくなってしまう可能性があります。
売主さんが感情的になってしまえば、まとまる契約もまとまらなくなります。

▶心変わり

契約まで終わったあとで心変わりをして契約解除となる手付解除という規定（民法）があり、買い主側にも売り主側にも契約解除の選択肢が認められています。

買主の非により契約解除する場合は、支払い済みの手付金を放棄することになります。

🏠まとめ

いちばん重要なことは、売主さんと買主さんが事前に納得した中で不動産取引をすれば不動産トラブルはほとんど防ぐことが出来るということです。

相手があることを忘れてはいけません。
売主さんが事前説明をしなかったり、買主さんが細かすぎることでトラブルが発生し、契約が水の泡にならないよう注意が必要です。

不動産トラブルは、正しくやれば、どの不動産会社が仲介に入っても普通はおきにくいものです。
ただし、でたらめにやれば、トラブルはおきやすいものに変化します
つまり、依頼する不動産会社を十分注意して選んでいただくことが大切ということです