売買契約締結、売買契約の流れ、決済日の流れ、不動産売買忘れ物

不動産売買の「売買契約＆決済」について

不動産の売買を大きく分けると「売買契約」と「決済」の二つになります。

不動産を売買することは、とても大きな出来事です。
多くの人が経験するのは、一生に一度、あるかないかと言う感じではないでしょうか。
そのため、おそらく、売買契約日と決済日は、どちらも緊張されるのではないかと思います。

ここでは、「売買契約日」と「決済日」にスポットをあててご案内しています。

🏠売買契約日

▶売買契約とは

売主さん（売る）と買主さん（買う）の意思が一致した時に交わす契約をいいます。

▶売買契約を行う場所

不動産業者の事務所で行われることが一般的です。

▶売買契約当日の流れ

①顔合わせ

まずは、売主さんと買主さんの顔あわせから始まります。

②重要事項説明

売主さん側の不動産業者から買主さんへ重要事項の説明がおこなわれます。
これは法律（宅建業法35条）で定められています。

重要事項の説明は、宅地宅建取引士の資格を持った人のみおこなうことができます。
また説明前に必ず宅地建物取引士証の提示をするようになっています。

買主さんへの説明となり、売主さんに対する説明は義務ではありませんが、認識のずれなどがないかを確認するためにも、可能であれば売主さんもいっしょに説明を受けることをおすすめします。

また、重要事項説明書は専門的な内容も含まれますので、事前にコピー等を受け取り確認されることも重要です。

③売買契約書読み合わせ

売買契約書の内容について読み合わせを行います。
主に、次の内容について確認します。

・物件情報・売買代金（額・受領方法・時期）・手付金の額・公租公課等の計算方法・瑕疵担保責任の期間・付帯設備一覧表の内容

④手付金の支払い

売買契約書の読み合わせが終わり、すべてに納得されたら契約書に押印し、買主さんから売主さんへ手付金が支払われます。

手付金の相場は、売買代金の10％です。
一般的には、現金で支払われます。

⑤不動産業者へ仲介手数料支払い

一般的に、不動産業者への仲介手数料は、売買契約日と決済日に分けて支払うことになっています。
しかし、不動産業者によって異なる場合もあり、決済日に全額支払いというところもありますので、仲介手数慮については事前に不動産業者へ確認されてください。

売買契約日の大きな流れは以上です。

売買契約締結後に、何かを申し出ても通用しません。
そのため、当日は、すべての内容をしっかり理解する必要があります。

▶売買契約日に準備するもの

◩売主さん

・本人確認書類・権利証または登記識別情報・印鑑証明書と実印・仲介手数料（不動産業者による）・付帯設備表（設備の状態を記入した紙面）・収入印紙又は印紙代（売買代金により異なる）・マンション管理規約（マンションのみ）

◩買主さん

・本人確認書類・印鑑（実印が望ましい）・手付金・収入印紙又は印紙代（売買代金により異なる）・仲介手数料（不動産業者による）

取り引きの条件によって変わってきますが、契約から一カ月後、もしくは二カ月後、ながくても三カ月後には「決済」を行うことになります。

🏠決済（引き渡し）

▶決済とは

買主さんが売主さんへ残代金を支払い、同時に、所有権移転登記（売主さんが所有していた権利を買主さんに移す）を行うことです。
決済が終わると、不動産売買の取引が終了することになります。

▶決済が行われる場所

買主さんがローンを利用する金融機関の応接室などで行われるのが一般的ですが、融資の利用がない場合は、不動産業者の事務所などで行われる場合もあります。

決済の場には、売主さん、買主さんの他に、仲介業者である不動産業者、登記の移転登記をおこなう司法書士、銀行で融資を受ける場合であれば銀行の担当者など多くの関係者が集まります。
総勢、5名～6名集まることが多くあります。

▶決済の流れ

①書類確認

売主さん、買主さんは、それぞれ必要書類を提出し、司法書士の先生が確認します。

②委任状署名捺印

売主さん、買主さんは司法書士の先生への委任状に署名・捺印をおこないます。

③融資の実行

買主さんは銀行の伝票類に署名・捺印を行い、銀行の担当者は融資の実行をおこないます。
たとえば、5千万円の物件で、売買契約の時に手付金として200万円支払った場合、残りの残代金4.800万円の実行となります。

④口座振り込み

銀行から買主さんの口座へ融資額が一旦振り込まれ、改めて買主さんの口座から売主さんの口座へ振り込まれます。

⑤所有権移転登記

司法書士の先生が法務居に行き、所有権移転登記の手続きを行います。

決済日の大きな流れは以上です。

▶決済日に準備するもの

◩売主さん

・権利証（登記識別情報）・実印・評価証明書・残代金領収書・印鑑証明（発行より3カ月以内のもの）・抵当権抹消書類（引き渡す物件に抵当権が設定されている場合のみ）・物件のカギ・引き渡すべき物品・仲介手数料

◩買主さん

・住民票・印鑑（認印可）・残代金（融資利用の場合は不要）・固定資産税の精算金（マンションの場合は管理費などの精算金）・身分証明書・仲介手数料

▶決済日の日時調整

決済日の日程調整は非常に大事になります。
決済ができる日時は、いつでも良いというわけではありません。
基本的には、平日の午前中におこないます。
どうしても都合がつかない場合は午後の早い時間にする場合もあります。

なぜなら、銀行で融資を受ける場合であれば、銀行が営業している時間内でおこなう必要がありますし、決済が終わったあと、所有権の移転登記のために司法書士の先生が法務局に行きますが、当然、法務局は役所であるため、17時には閉まってしまいます。

これらの理由がありますので、万が一のことがないように余裕をもって、平日の午前中（早い時間）もしくは午後一番で決済をすべて終わらせることが必要です。

しかし、売主さんと買主さんも当然お仕事がありますので、平日の都合がつかないという方も多くいらっしゃいます。

決済日に集まる関係者すべての都合を調整して決済日を決める必要がありますので、そう言った意味で決済日の日時調整はとても重要になります。

▶決済日の問題点

無事に決済日が決まったとしても、このタイミングで問題が発生することがあります。
その原因は「忘れ物」です。

忘れ物があると、決済が出来なくなる可能性が高くなります。
不動産業者は事前に準備するもの、絶対忘れないようにとアナウンスをするのですが、やはり、売主さんまたは買主さんが、どうしても忘れ物をしてしまうことがあります。

売主さんに良くある忘れ物の例として、権利証、印鑑、振込先の口座番号等があります。

すべての関係者の都合を調整して、ようやく日程が決まっても、何かひとつの忘れ物によって決済不可能となる可能性が発生します。

売買契約当日、そして決済日を迎えられる時は、余裕をもって事前に何度もチェックして、忘れ物がないように十分注意していただくことが重要です。

問題やトラブルもなく、スムーズに、気持ちいい不動産取引きを終えていただけたらと思います。

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