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住宅ローン返済が苦しく滞納し、破綻しそうになってもマイホームを手放さない方法!

更新日2020-05-29 (金) 18:31:43 公開日2019年1月14日

住宅ローンが払えなくなったら...
あなたはどうしますか?
そんなお悩みがある方へ
すごく役立つ情報をお届けします!

住宅ローン支払い

あなたは、住宅ローンの返済が苦しく滞納しそうになったり、支払いが困難になったり、破綻しそうなときに、どうされていますか?

また、すでに支払いができていない方もいるかもしれませんが、そのまま放置しておられませんか?

私も経験がありますが、住宅ローンの支払いが厳しくなるのは誰だってあります。
30年も35年もの住宅ローン返済期間があるのですから、この間に何も窮状がない人が少ないでしょうし、破綻しそうになる事は一度や二度ではないでしょう。
返済が厳しく苦しいなどや、返済ができていない人、破綻しそうな人は少なくないのです。
ただ、返済が滞ると焦るのもまた事実。
まだ何とか救済される手段があるものの気持ち的には滅入ってしまうものです。

そんなとき何とかなる方法を知っていれば、適時に対応できるのですが、そうそう専門家でもない限りそんな方法は知る由もありません。

ただ、だからと言って放置は一番いけないので早く手を打たなければ、救済もできなくなります。

専門家の対応も様々

また、しっかりした専門家に相談しなければ、住宅ローン返済にとても困っているあなたをカモにしてマイホームを売らなくても解決できるにもかかわらず、その手段を講じず、あなたに売却しか解決する手段が無いと虚偽を言い、売却を進めお金儲けしか考えていない不動産会社の餌食にされてしまうということです。

住宅ローンの返済が厳しいからと、またすでに滞っているからと弁護士に相談すると、即、破産を勧められる場合も有ります。
破産をすると、マイホームは手放さなければならなくなります。
本当は、まだ、マイホームを手放さない方法、何とか救済される方法があるにもかかわらず、しかし、弁護士の思惑一つであなたに破産を勧める場合も多いのです。

なぜ、味方であるはずの弁護士があなたに破産を勧めるか⁉
それは、破産が手続きが簡単だし、また弁護士費用もしっかり確保できるからです。いわゆる儲けるに簡単ともいえるのです。

本当は、ここで解説する民事再生「住宅ローン特則」を利用できれば、破産せずにマイホームも守れるかもしれないにもかかわらず、この手続きが少々ややこしく、また面倒くさいという理由、また、費用も破産手続きとそんなに変わらないという理由で、破産を勧められる場合があるのです。

だから、あなたもしっかり勉強して、あなたをカモにする不動産屋や弁護士から、自分自身を守らなければならないのです。

ここでは、どうしたら、あなたがマイホームを売らずに救済できるのか、どういう人が住宅ローンの滞納して破たんしそうでも救済されるのか、またどういう行動をしたらいいのかを解説します。

凄くためになる解説になりますので、最後まで読み進めてみてください。


★目 次★【住宅ローンの返済が苦しく、支払いが困難になったときにマイホームを守る方法】


住宅ローンで破綻しそうな人、破産しそうな人はあなただけではない!

2020年2月から蔓延した新型コロナウイルスによるパンデミックで世界各国で緊急事態宣言が発令され日本経済も世界経済もほぼ機能停止状態となりました。
その結果、多くの企業や会社が藍色吐息状態にあります。
一個人では、会社の倒産や自主廃業、リストラなどで多くの人が職を失い、収入を大幅に下げた状態に陥ります。
ここで問題となるのが、月々返済している住宅ローンです。
収入が途絶えると、家計が破綻して住宅ローンの返済も窮する事となる方が急増しているのです。

住宅金融支援機構によると、住宅ローンの支払いに関する相談件数は2月の約20件から3月は約200件、4月は約1200件と激増し、「直接金融機関に相談している人を含めれば、数はこれより相当多いのではないか」とのことなのです。
そう、あなただけではありません。
ですから、安心してまずは金融機関の相談窓口に相談しましょう。返済計画の見直し対応してくれます。
何もせず、滞納月が時の経過と共に多くなり破綻してからでは、救済されるものも救済されなくなってしまうのですから。

住宅ローン破綻は誰でも起こりえるものとして考え、素早く対応するしかないのです。

【新型コロナウイルス蔓延で住宅ローン返済が心配な方へ】

新型コロナウイルス蔓延の影響で、住宅ローンが支払えなくなる可能性のある方が多数となっています。
そういう方で、仕方なく今、売ろうとされている方は、売却するより相談を先にすべきです。
もし、「住宅ローンの返済が厳しくなってしまった」「今後、住宅ローンの返済が心配」という方は、各金融機関では専門相談窓口を設けていますので、すぐに利用されている各金融機関の相談窓口へ、お問い合せして相談しましょう。


住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20200323_im.html


全国銀行協会(都市銀行・地方銀行 他)【ご利用銀行が検索できます。】
https://www.zenginkyo.or.jp/topic/covid19-jbamembers/


信用金庫、信用組合、労金については各行にて連絡先を設けていますので、それぞれまり入れ先行へ連絡してみてください。

なお、金融機関へのご相談は、必ず「住宅ローンを滞納する前」に住宅ローン借入先である金融機関にご相談して下さい。
理由は、住宅ローンの滞納が始まった後に相談した場合、返済能力がないと判断されてしまい良い対応をしてもらえない可能性があるからです。
また、今回のように異例なケースでは各金融機関において、ご相談や手続きが集中する事が予想されますので、先延ばしにせず、一日でも早くご相談することをお勧めします。


住宅ローンの返済をしないまま放置するとどうなるの?

まず、今回のコロナ禍が原因(今であれば99.9%の確率でコロナ禍の影響に出来ます)で住宅ローンが返済できないときは、住宅ローン借入先金融機関へ相談すれば救済処置がとられるはずですから、すぐ相談しましょう。

ただ、もしそのまま相談せず放置したらどうなるかは一度は知っていた方がいいかもしれませんから、以下で解説だけしておきます。

住宅ローンの滞納と競売

一般的に、住宅ローンを組む場合は、購入する不動産に住宅ローンの担保として、「抵当権」を設定するのが普通です。

住宅ローンを住宅金融支援機構や民間の金融機関(銀行や信用金庫、信用組合など)で借り入れた(利用した)とき、抵当順として住宅ローンが付いています。

この住宅ローンの返済が悔しくも難しくなってしまった場合、債権者の抵当権行使(いわゆる競売)によって、やむなく住宅を手放すことになってしまう場合があります。

また、返済を滞納したままにしていたり、もしくは自己破産をする場合には、住宅を手放す事になってしまいます。

しかし、住宅は、その他の財産と違い、生活の基盤で、経済的更生につながるものです。

マイホームを売らなくてもいい方法

個人再生手続を行った後も返済は続いていくため、その基盤を失わないように住宅を確保するために、住宅資金貸付債権に関する特則が設けられているのです。

この根拠条文は、民事再生法198条3項になりますが、借入先全員を対象として特別条項を定めなければならないとしています。

住宅ローンを抱え、経済的に困窮している個人債務者が、生活の基盤たる住宅を手放さずに、住宅ローンの返済条件の変更を行って経済的再生を図るための制度があるのです。

正式名称は「住宅資金貸付債権に関する特則」というもので、住宅ローンの支払いが困難になり、「個人再生」の手続きをする方が利用できる手続きとなります。

この「住宅ローン特則」手続きを行うと、住宅ローンの支払いを継続できるように返済スケジュールの組み直し認められることがあります。
住宅ローンの返済条件の変更を行って経済的再生を図るための制度であるため、一般には「住宅資金特別条項」と呼ばれています。

2通りの手続き方法

住宅資金貸付債権に関する特則を利用できるのは、民事再生手続きの中で、小規模個人再生と給与所得者等再生の2つの場合です。

そして、給与所得者等再生の場合の方が再生計画に対する債権者の決議が不要という事で使い勝手がいいです。

返済額がいくら以上でなければならないかについて、どちらの手続きも債務額が5000万円以下である事が要件です。

この5000万円に住宅ローンは含まれません。
そして、原則形態である、小規模個人再生の場合は、債務額が3000万円から5000万円の場合にはその10分の1を、3000万円以下の場合にはその5分の1を、ただし最高300万円最低100万円を、3年間で分割返済する事になります。

他方、給与所得者等再生の場合には、可処分所得の2年分を3年間分割返済する事になります。

この可処分所得は、大雑把に言えば、年収から税金、生活費(政令が細かく定められていますが、生活保護を受けている人の生活費を基準としています)を控除したものです。

住宅ローン特別条項を使っても住宅ローンの残金は減額されないので、その点は注意が必要です。
減額されるのは、消費者金融・クレジット会社の債務のみです。

給与水準が高い人は、小規模個人再生の方が有利と言われますが、実際に政令のあてはめをして金額を比較しないとはっきりとはしません。
(政令では地域によって金額が異なります)。

小規模個人再生の利用条件
•負債総額が5,000万円以下であること
•このままでは破産する可能性がある個人であること
•将来において継続的に収入を得る見込みがあること


給与所得者等再生の利用条件
上記の小規模個人再生の条件に加えて下記の条件を満たす
•収入を給与で得ていること
•金額の変動幅が安定していること
•以前に自己破産の免責やハードシップ免責※1した場合は7年経過していること

※1ハードシップ免責とは、再生計画が認可された後も,例えば,病気等により長期間入院せざるを得ない状況になった場合や,リストラにより失業し再就職の努力はしたが景気・年齢等により再就職ができない場合のように,今後,再生計画どおりの返済が極めて困難になる場合があります。
このような場合には,返済金額の4分の3以上の返済を行っていたときは,その残りの借金の支払義務の免除を受ける事ができます。これをハードシップ免責といいます。

住宅ローンとは別個に諸費用ローンの抵当権が設定されている場合

住宅ローンとは別個に諸費用ローンの抵当権が設定されている場合に、住宅資金特別条項の利用ができるかについてですが、諸費用が直ちに住宅資金貸付債権には該当するという考え方は困難です。

ただし、「諸費用ローンの使途が契約上明確であり、その額も住宅ローンと比較してかなり少額な場合や、多少高額であっても使途が不動産取得行為等に直接必要な経費の範囲内で明確になっている場合であれば、認められている場合(大阪弁護士会のケース)もあるようです。

事業性融資がある場合

住宅ローンのほかに事業資金等の融資を受け、それを担保するため住宅に抵当権を設定した場合は住宅ローン特例は使えません。

救済3つの形

①期限の利益回復型

返済が滞った元本・利息・遅延損害金を通常の住宅ローンのお支払いにプラスして再生計画で決めた期間内に支払うことになります。

期間は、原則的に3年間ですが、最長5年での支払いを認められる事もあります。

この3~5年は、元々の住宅ローンの支払い金額と、遅れている支払い金額の両方を支払っていかなければなりません。

②最終弁済期延長型

完済までの期間を延ばして毎月の返済額を少なくしてもらう方法です。

①の「期限の利益回復型」では、再生計画で決めた3~5年間の弁済期間中であっても、元々の住宅ローンの支払い金額と遅れている分の支払い金額の両方を返済しなければなりならないです。
そして、その他の債権(カードローン等)はかなり減額されるとはいえ、但し返済がなくなったわけではなく、やはりこちらもまた借金の返済をしていく事となっています。

このような場合、月々の支払い金額がやはり大きな額になってしまい、支払いができないという方も少なくありません。

そこで、「最終支払期限延長型」では、住宅ローンの支払い期限を最長で10年延長する事を可能としています。
これにより、毎月の支払い額をおさえられます。

ただし、注意点として、最終弁済期としての期限があり、70歳までには完済しなければいけなくなっています。

③元本猶予型

完済までの期間を延ばして、さらに利息だけでなく元本の返済の一部を猶予してもらうタイプもあります。

これは②の「最終支払期限延長型」での支払いも難しいという方用とも言えるでしょう。

内容は、再生計画に基づいた弁済期間の間は、住宅ローン以外の整理をした借金(カードローン等)の返済もあるでしょう。
この支払いにプラスして住宅ローンの支払いを続けるというのは、どうしても負担が大きすぎるという場合が出てきます。
ゆえに、再生計画に基づいた弁済期間の間は住宅ローンは元本の一部および利息のみを支払っていくという方法となります。

「住宅資金貸付債権に関する特則」(住宅ローン特則)の適用要件とは?

個人再生の手続きで「住宅資金貸付債権に関する特則」(住宅ローン特則)を利用する場合には、以下のような「適用要件」というものが有り、それらを全て満たす必要があります。

あなたがこの適用要件を満たし、再生申し立てを願い出たいという時に、あらかじめ「申立書」や「債権者一覧表」に住宅ローン特則の手続きをする事を記載しなければなりません。

「適用要件」は下記のとおりです。

①個人再生の手続きを申し立てた債務者(再生債務者)についての要件

再生債務者が法人ではなく、個人であること。

再生債務者が自分の居住の住宅としていること。
一時的に住んでいない場合であっても大丈夫なケースはありますが、賃貸としていた場合は利用できません。

②住宅についの要件

建物の床面積の2分の1(半分)以上に相当する部分が、専ら自己の居住用であること。

ただし,当該建物が二以上ある場合には,これらの建物のうち,再生債務者が主として居住の用に供する一の建物に限ることとなる。

③住宅ローンに関する要件

住宅ローンが新築または購入やリフォームに必要な資金の借入れまたは借り換えであること。

分割払いで設定されていること。

対象となる住宅の抵当権が、住宅ローンの債権者または保証会社のみ設定されていること。
言い換えれば、対象となる住宅に住宅ローン関係の抵当権以外の担保が設定されていない事となります。

住宅以外の不動産(敷地など)にも住宅ローンの抵当権がついている場合は、その抵当権よりも優先順位の低い抵当権が他についていないこと。


④期限の要件

保証会社が保証債務を履行した日から6か月以内に申立がされること。

⑤マンションの管理費・税金等の滞納がないこと

マンションの管理費、修繕積立金は、法律上、特別の先取特権という担保権の対象となるとされ、あたかも競売等により優先的に回収が図れる担保権付きの債権と言え、③と同様、住宅ローン以外の債務を担保する抵当権が設定されている(ような状態)になります。

ゆえに、滞納分を早期に解消してからでないと、住宅資金特別条項を利用できません。

次に固定資産税、都市計画税、健康保険税などの税金の滞納がある状態では、住宅資金特別条項を利用することはできません。
これは、一般の個人再生でも問題になる要件ですが、住宅資金特別条項を利用する場合には、特に厳しく判断されます。
滞納分について分納計画を認める関係役所との明確な合意をするか、滞納を解消するかしたうえで申立てしなければなりません。

これらの要件をすべて満たした場合に、住宅ローン特則の手続きをとる事ができます。
但し、多くの弁護士はこの「住宅資金貸付債権に関する特則」(住宅ローン特則)をやりたがりません。
それは冒頭でも述べましたが、面倒な手続きなため(破産と同じような作業と時間がかかるかそれ以上の作業になるケースもある)からなのです。

ゆえに、もしこの「住宅資金貸付債権に関する特則」(住宅ローン特則)でマイホームを守りたいという方がいたらYUIKAまでご相談ください。
この制度を良く知り、また受任から再生開始までを良く知る弁護士を知っています。

「住宅資金貸付債権に関する特則」(住宅ローン特則)の進め方

「住宅資金貸付債権に関する特則」(住宅ローン特則)、いわゆる個人再生は手続きが複雑ですが、おおまかな流れを確認しておきましょう。
以下は弁護士に委任して進める場合になります。

受任通知の発送

速やかに受任通知を発送いたします。
受任通知の発送により債権者からの取り立てが止まります。

       

債権調査

正確な債務額を把握するため、債権者に取引履歴の開示を要請します。
債務額は、利息制限法に引き直して計算し直します。

       

再生計画の打合せ

申立書作成のための、打合せをします。
必要書類については、予め整理し、スムースな打合せとなるよう心がけています。

       

個人再生手続の申立て

裁判所へ申立書類を提出して個人再生の申立てを行います。この時、裁判所により個人再生委員が選定されます。

個人再生の申立後、個人再生委員との面接が行われます。
依頼者は弁護士と出席し、借金の内容や理由、返済の見込みなどについて質問を受けます。

再生手続開始決定

個人再生の申立ての約1ヵ月間後に、裁判所は個人再生委員の意見を聞いたうえで、「再生手続開始決定」を出します。      

貸金業者による債権届出

裁判所より、「再生手続開始決定」が債権届出書とともに各貸金業者にも送付され、各貸金業者はそれぞれが主張する借金額を裁判所に届け出る事になります。

各貸金業者から提出された債権届出書に記載された債権額について、認めるかどうかを判断し、債権認否一覧表を個人再生委員に提出します。

再生計画案の提出

 
定められた期限までに、最低弁済額の支払いにつき再生計画案を裁判所に提出します。

       

再生計画案の認可・確定、返済開始

 
債権者によって可決ないし、債権者の意見陳述感が経過したのち、裁判所による認可決定が出されます。
認可確定後、再生計画に則った支払いをしていきます。

まとめ

コロナ禍は収束に向かいつつあります。
しかし、経済の混乱は今も続き、収入が減る方が多くなる可能性が高まっている中、ここで特に注意してほしいのが住宅ローン破綻です。

住宅ローン借入先として実質最大規模の住宅金融支援機構は、今回のコロナ禍による解雇や収入減で返済が困難になった人に対し、返済期間を最長15年延長するなどの対応を進めています。
2020年4月末時点で、返済期間の延長やボーナス返済の見直しなど返済方法変更の承認件数はおよそ200件に上るといい、担当者は「緊急事態宣言が延長されたことで、今後さらに数が増えていく可能性がある可能性がある」と言います。

これからが住宅ローン返済に窮する人は本番を迎えそうですから、後手後手になる事を避け、率先してご相談したほうが良いです。

何も解決手段が無くなった後に、もうどうしようもなくなったら、その時も不動産会社や任意売却の専門機関にだけは相談するのは辞めましょう。

カモがネギ持っていくようなものなのですから!

マイホームを任意売却するのは最終手段です。
ですが、弁護士は破産を勧め、不動産会社は任意売却で解決しようとして、あなたの本来の希望をかなえられる可能性は棚の上に乗せたままになっている場合が多くあります。

「住宅資金貸付債権に関する特則」(住宅ローン特則)を利用する個人再生手続きは、裁判所で認可されるまでに色々な手続きがあり、非常に複雑ですので、必ず手続きに精通した弁護士に依頼しましょう。

もし、そんな弁護士を知らないという方は、YUIKAにご連絡ください。

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