不動産売却情報協会

不動産売却情報協会の目的

はじめまして。私たちは不動産売却情報協会と申します。
当協会は、「不動産の売却」で失敗する人を無くすことを目的に設立されました。
不動産売却を成功させるコツを、業界在籍25年で2000件以上の売却実績と多数の不動産関係書籍監修及び多くの不動産情報サイトにも取材を受ける著者が解説します。
当協会と一緒に二人三脚で不動産売却で失敗しないよう力強いステップを歩み始めましょう。


★目 次★【不動産売却の基本と応用、実践で使える売却術を完全解説】


当サイトの役割

協会の役割

ここを訪れた皆さんに取って「不動産の売却」は、そう何度も経験する事では無いでしょう。
実は不動産を売ること自体、初めてという方もとても多いのではないでしょか。
従って「何をどうしたらいいの?」という疑問が多いことと思います。
経験が無いにもかかわらず不動産を売ることは高額な取引きとなるため、失敗できない不安と戦っておられることと思います。
そんなあなたが、ここを訪れて頂いたことは必然だったかもしれません。
不安を抱えておられるあなたこそ、是非、当サイトを読むべき人なのです。

なぜ、あなたがこのサイトを読む必要があるのか、その応えはとてもシンプルです。
なぜなら、このサイトを読むことで不動産売却にド素人なあなたでも売却時の基本と応用、実践で使える売却術を完全習得することができるのですから。

ここでは、あなたが円滑に不動産の売却を進めて頂くために「大まかだけど痒いところに手の届くほどの手続きや流れ」や「不動産会社を選ぶ方法」、「売却時の必要書類とその準備方法」「売却時に発生する手数料や諸費用相場とその節約法」「売却時にかかる税金の知識」などの基本的なことはもちろん、売主の状況に応じた売却のコツもステップバイステップのプロセスでご紹介しています。
高く売りたい、早く売りたいなど各人の状況や希望に応じて、最適な売却活動は異なります。
ここでしっかりと必要な情報を学んで、損をしない不動産の売却を成功させましょう。
具体的には、下記の流れに沿ってご説明していきます。

不動産売却時の重点項目

①不動産売却の方法不動産を売る方法には2通りあります。その2通りの方法を解説します。
②不動産業者の選定ここでは不動産の売却を任せる不動産業者の選定について解説します。
③売却の流れ・注意点不動産売却時の流れとその都度の売却方法について解説します。
④手続きと各種書類不動産売却時に必要となる書類とその取得方法を解説します。
⑤査定不動産売却時の査定について詳細解説します。
⑥売却に係る手数料や諸費用不動産売却時にかかる仲介手数料やその他諸費用について解説します。
⑦付加価値付帯方法不動産売却時の付加価値の取り入れ方を解説しています。
⑧税金詳細不動産売却時の各種税金や確定申告について詳細解説します。
⑨売却タイミングと地域事情不動産売却のタイミングと各地域情報を解説します。
⑩その他まとめ・用語上記以外の不動産を売ることについて難しい用語など解説しています。


①売却方法

方法

不動産の売却は一生に一度あるかないかの重要な事です。
不動産を売却しようと思い立ったとき、トラブルなく売却したいけどまず何をすれば良いのか、どれくらいの準備と期間と費用が必要なのかわからないことばかりではないでしょうか。
より高くより良い条件で不動産の売却を行うためには、売る理由を明確にすることが重要ポイントです。
売る理由を明確にすることで、一番自分に合った方法の選択ができるようなります。しかもその方法に合った売却の流れを把握して頂くことができます。
不動産の物件種別や条件、タイミングによってもケースバイケースで対応しなければならなくなる売却ですが、スムーズに売却を行うためには必要となる事項を先に把握して頂くことで焦らず、正確にしかも安全に事を進めることができるのです。
実は、不動産を売る方法は2通りしかありません。
それは『不動産会社による仲介』と『不動産業者の買取』の2通りです。
この2通りの方法を、あなたの売却する物件種別と条件、タイミング、理由に沿ってそれぞれ流れをご紹介します。


②不動産業者の選定

業者の選定

不動産会社を仲介者として不動産を売却する人が、最も高く有利に売る為に一番と言っていいほど重要なのことが不動産会社選び・営業担当者選びです。
この最も重要なことにもかかわらず、いったい何を基準に不動産会社を選び・営業担当者に任せれば良いのかわからないまま、何となくな基準で自信なく選んでいる人が多いのではないでしょうか。
不動産屋はどこも同じと考えるのは、とても危険な考え方であり大きな間違いです。
不動産会社は、あなたが何も知らない事をいい事に、あなたの間違えた常識を狙い、利用し、煙に巻き、あなたを騙しにかかります。
しかし再度言いますがどの不動産業者のどんな担当者に頼むかで、不動産の売却が成功するか失敗するかが全部決まると言っても過言ではないのです。
「例えば、不動産会社の売却手法は良いけど、それを使いこなす担当者がダメなら売却は失敗します。反対に担当者は素晴らしいけど不動産会社の売却手法がどうしようもないものだったら、こちらも売却失敗するのです。
でもご安心ください。
「この不動産業者と担当者で良かった」と思えるような、親身に相談に乗ってくれる不動産会社と担当者を見分けるにはコツがあります。
そこでここでは、不動産会社を多数コンサルする筆者が、なかなか言えない不動産業者の現状と本音を交えて、売却仲介で信頼できる良い不動産会社・悪い不動産会社の見分け方と担当者の選び方について解説したいと思います。
不動産の売却を考えている人は、ぜひ参考にしてほしいと思います。

この項目のキーワード
≫不動産の売却で最初のコンタクト方法とどこに相談すべきか
≫不動産会社(不動産屋)の選び方・つきあい方
≫不動産屋へ委託する方法と不動産屋を変更する方法
≫不動産会社 担当者変更の仕方
≫お勧めの不動産会社
≫不動産業者は大手が良いか、地元が良いか?
仲介手数料が無料や安くしている不動産会社はどう?
≫不動産会社 口コミ ランキング
悪徳不動産業者の見分け方
≫不動産屋を注意する方法


③売却の流れ・注意点と売却法

流れ・注意点

不動産の売却というのは、人生で何度も経験するものではありません。
不動産を売るにしても価格も責任も大きい為、多くの方が不安や疑問を感じることでしょう。
実は不動産を売る方法は基本的に業者買取で売る方法と、不動産業者の仲介で売る方法の2通りしかないのですが、双方いくつかの流れ・手順を必ず踏むことになります。
不動産業者の仲介で売る流れでは売主の売る理由によっても流れが変わってきます。
「離婚によって不動産を売却する場合」、「不動産を相続することになり不動産を得ることになった場合」、「新居への住み替えを目的(買い替え)とした不動産の売却の場合」、「住宅ローンが払えなくなって任意売却する場合」などそれぞれ流れが少々違ってきます。
ここでは、はじめにそれぞれに通じる基本的な全体の流れ「下記参照」を解説し、次にそれぞれの流れのなかで必要な手続きや行動、注意すべきポイントを説明することで、これから不動産を売却する人、すでに売却中の方に必ずお役に立てる構成で、最後に納得がいく不動産の売買契約がスムーズになるよう記事を進めます。
売却の流れは下記の通りですが、詳細は別項で説明しています【上画像をクリック】。

ステップ1:査定→価格決定→売却依頼先(不動産会社)決定→媒介契約
不動産会社複数社に査定してもらい比較検討、納得のいく不動産会社の担当者と媒介契約をしましょう。
マンションは管理について確認し、一戸建て(土地)よっては測量を行うケースもあります。
また、媒介契約時のタイミングで共有者全員の本人確認が必要になる場合もあります。

ステップ2:売却活動
ここでは購入検討者の物件の内覧(内見)があります。
売主には空き家や土地のみ売却の場合を除いて内覧に立ち会って頂くことになります。
また、一般的にはこのタイミングでハウスクリーニング(清掃)やお片付け、ホームステージングを行い、物件をキレイにしておきます。
もし少しでも高く売りたい場合、ホームインスペクションや一部補修、残置物の撤去も考慮しましょう。

ステップ3:売買契約
不動産仲介業者が作成した重要事項説明書、売買契約書などに署名押印します。
売買契約時まだ居住中の方は、通常、売買契約から物件引渡まで間にお引越しを完了して頂きます。

ステップ4:引き渡し
不動産が売買契約時に取り決めた状態(通常は空き家)になっていることを確認し、無事に物件を引き渡したら完了です。

ステップ5:税務申告
不動産の売却に後各種控除を利用しても利益の出た方は、決められた時期に最寄りの税務署で確定申告して納税をします。

この記事を読み流れを確認された人のメリットは、各々個々人で違う「不動産売却の流れ」に関連する必要な知識はすべて網羅でき、今、何をやっているのか、次は何が起こるのかなどのイメージが掴めるようになり不安や疑問を無くすことができるようになります。
不動産を売る場合、99.9%の方が、買取にしても仲介にしても、どうしても不動産業者に売却をお願いするしかないのですから、不動産業者に相談する前に、あなたに合った不動産売却の流れを身につけ、多くの不動産業者の中から信頼得るに足りる担当者を見つけましょう。

この項目のキーワード
≫不動産売却の基本的な流れについて
≫住宅ローン(抵当権)つき不動産の売却とその流れ
≫共有名義の土地建物売却の流れ
≫投資用マンション売却の流れ
≫任意売却の流れ
≫売主の瑕疵担保責任について
≫重要事項説明のポイントを理解しよう
≫売買契約の契約解除について理解しよう
≫残金決済・物件の引き渡しに向けての準備
≫引越しを行い物件を買主に引き渡す流れ
≫投資用マンションを売却する時のポイント
≫事故物件の売却は注意(告知)が必要になる
≫古いマンションは売却方法を慎重に見極める
≫売却代金の入金方法について


④売却の手続きと各種書類

各手続きと各種書類

不動産売却を検討していて、気になるのがその流れですが、それと同時に売却に必要な書類にはどのようなものがあるのか、
何をいつどのタイミングで用意すればいいか、その取得方法はなども気になるところでしょう。
売却時は、まず物件の価格査定にはじまり、売買契約、そして確定申告に至るまで、一連の各手続きがあり、同時にそれに合致する各書類が必要となります。
この様々なタイミングで多くの書類が必要となるため、あらかじめ確認し入手方法を知り準備しておくことが肝要です。
ここでは不動産の売却をお考えになられてから、査定時、売却開始時、売却物件の売買契約時、決済・引き渡し時、納税されるまでの各プロセスを時系列別に整理し、重要な書類と取得方法と合わせて分かりやすくご紹介します。
じっくり読まれて、書類の準備にあたふたするようなことのない様、後悔のない不動産取引を実現させましょう。

ここ「不動産売却時手続きと各種書類と取得方法」を読み確認された人のメリットは、「マンション売却の必要書類」について、プロと同等の知識を身につけることができることで無駄なお金と労力と心労をしないで済むことです。

この項目のキーワード
売却時に必要な書類一覧と時系列フロー
1.不動産売却査定時に必要な書類
2.売却開始時に必要な書類一式とその取得方法
3.売買契約、引き渡しをする際に必要な書類一式とその取得方法
4.紛失時の対処法と書類を集める時に注意すべき点


⑤査定

査定

不動産売却で成功するために重要なポイントが 「査定」です。
査定には不動産会社による無料査定と不動産鑑定士による有料査定があり、不動産会社による売却検討時の無料査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
不動産鑑定士による有料査定は主に裁判所の競売時や税務署に対し価格の妥当性を説明する必要性のある人に利用されています。
ただ、私たちが何のために売却時に査定をするのかを知らなければ、査定でミスをすることとなるので、失敗しない査定の心得を知る必要があります。
査定とは、ただ単に『相場を知り価格を決定すること』だけと考えていたら、不動産売却での成功はありません。
査定時における最も重要なことは、実は2つ有ることを知りましょう。
一つは、『物件価格決定のための査定』、もう一つは『売却を依頼する不動産会社を見極めるための査定』です。
ただ、査定をしただけで不動産業者まで見極めるといいうことは至難の業なこととも言えるでしょう。
しかも、実は、査定を依頼する不動産業者も千差万別です。
不動産の売買が得意な不動産業者もいれば、賃貸を専門とする不動産屋もいます。
また賃貸管理を専業とする不動産会社もあります。
不動産会社自体に専門性や強み弱みなどがあることなど、ほぼ売却の経験が無いあなたに判別できるわけがないのです。

近年では、サイトにアクセスをしたら、必要事項を入力すれば完了。複数の業者から無料で見積もりが得られる「一括査定サイト」も多数あり便利になってます。

ただ不動産の売却査定は、「査定額が最も高い業者を選べば良い」というものではありません。
査定額だけで、不動産業者を呼び比較検討することもなく、売却を任せる不動産会社と売出価格を決めてしまうと、最終的に損をしてしまう可能性もあるのです。
この記事では、売却査定額だけで不動産会社を選んで失敗してしまわないように、
査定について『物件価格決定のための査定』と『売却を依頼する不動産会社を見極めるための査定』についてまとめました。

ここを利用するあなたのメリットは、売却査定額のチェックポイント、一括査定サービスのメリット・デメリット、査定額「だけ」高い悪徳業者に騙されないための方法が解り、どの担当者が信用できるのかが解り、一番手取り額の高い売却方法を選択できる目を手に入れることができるようになるでしょう。

この項目のキーワード
≫査定サイト おススメ
≫不動産の価格と査定方法
自分で簡単に不動産価格や相場を調べられるWEBサービス
≫マンションや一戸建ての評価額を調べる方法
≫不動産の売却理由は事実を伝えないといけない?
≫売却か賃貸か?
≫親子間、親戚間、友人間、隣人間売買時の価格
≫査定額にかなりの差額がある場合


⑥売却時の費用

費用と仲介手数料

不動産の売却には、下記の「不動産売却で発生する主な費用」の通りさまざまな費用がかかり支払うタイミングもそれぞれです。
ローンの残債がある物件でも、空き家の売却でも、買換えによるマイホーム売却でも必ずさまざまな諸費用がかかります。
ただ全ての物件に必ずかかる費用、ケースバイケースで係る経費、マンションだからかかる経費があります。

という事で、不動産売却に掛かる諸費用は何があるのか?それぞれの諸費用はどれぐらい掛かるのか?諸費用を下げる方法やコツは?このような疑問や不安をお持ちの方のために、ここでは『不動産売却時の諸費用のすべて』について内訳を一覧表にして詳しく解説するとともに、不動産売却にかかる手数料や費用を紹介した上で、費用を安くするための方法について解説していきます。

不動産の売却には税金や諸経費がかかり、不動産の売却代金がそのまま売主のものになるわけではなく、手取り額はその分を差し引いた金額になります。
しかし、誰しもできる限り多くのお金を手元に残しておきたいものです。

売却額やいくら利益が出ているかによりかかる経費も違ってきますが、仲介手数料と税金は想像以上に高額になります。
でもそれら諸費用を下げる方法やコツは知っている人しか利用できません。
だからこそどんな費用がかかるのか事前に把握し、どう節減できるのかを知り、損のない形で大事な不動産を売却できるようにしましょう。

ここを利用するあなたのメリットは、売却時の必要となる費用の内訳を事前にチェックすることができると共に、ここに書いてある通りに実行して頂けることで、あなたは損することがなく手取り額の多い不動産売却が出来るようになることです。


この項目のキーワード
ー「不動産売却で発生する主な費用」ー
1.不動産業者へ支払う仲介手数料(物件の囲い込みと手数料両手と片手とは?)
2.売買契約書に貼る印紙(印紙税)
3.司法書士手数料や抵当権抹消登記費用(およびローン完済費用)
4.測量費
5.ハウスクリーニング・補修(リペア)費用
6.インスペクション費用、瑕疵保険の検査料・保険料
7.そのほか、売却前後にかかる費用や税金
号外:不動産業者のローン取り扱い手数料について


⑦付加価値を付ける方法

付加価値を付ける方法

不動産の資産価値。日本では新築時が最も高く月日を経るとともに下がると言われています。
ただ、本当にそうでしょうか?
実は、中古物件にこそ資産価値がある物件がそこかしこに有ることが解っています。
月日を経るとともに価値を失うと言われている不動産が多い中で、反対に資産価値アップをしている不動産とはどういうものなのか、
ここでは最新の資産価値維持とアップの方法をご紹介しながら、不動産売却時にこそときには明暗を分けると言われる不動産会社の売却手法を交え、条件次第で資産価値をアップさせる方法があることを解説しましょう。
この方法を日本政府が知ったとき、最初は採用を躊躇した方法でもあります。
さて、なぜ躊躇したのか?その理由も余すことなく解説します。
この方法を知ったあなたのメリットは、不動産売却時にこの手法を取り入れた不動産会社を選ぶことで売却価格に大きな満足を得ることになるでしょう。

この項目のキーワード
≫早く・高く売るためのコツとテクニック
≫マンション買取りを利用する
≫部屋をきれいにして買主に内覧をしてもらう
≫相場を把握し物件を適切な価格で売り出す
≫物件の値下げは金額とタイミングを見極める
≫仲介は売主と買主が協力する姿勢が大切
≫売却物件の魅力的なマイソクを作ってもらう


⑧売却に関わる税金

税金

不動産の売却には、下記の「不動産売却で発生する主な税金」がかかり支払うタイミングもそれぞれです。
ローンの残債がある物件でも、空き家の売却でも、買換えによるマイホーム売却でも必ずさまざまな税金がかかります。
ただ全ての物件に必ずかかる税金、売却で利益が発生した場合に係る税金、税金を控除制度を利用して節税する方法で掛からなくする方法があるのも事実です。

例えば、不動産の売却によって利益が発生した場合には、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。この税金を譲渡所得税といいます。
譲渡所得とは、土地や建物を売却して得た金額からその不動産の購入代金と購入にかかった経費、および売却にかかった経費を差し引いた金額になります。
しかも売却した不動産が、居住用財産の場合、3,000万円の特別控除の特例を利用し節税することも可能です。

という事で、不動産売却に掛かる税金は何があるのか?それぞれのその税金はどれぐらい掛かるのか?納税額を下げる方法やコツは?このような疑問や不安をお持ちの方のために、ここでは『不動産売却時の税金のすべて』について内訳を一覧表にして詳しく解説するとともに、不動産売却にかかるすべての税金を紹介した上で、税金を安くするための方法について解説していきます。

不動産の売却には税金や諸経費がかかり、不動産の売却代金がそのまま売主のものになるわけではなく、手取り額はその分を差し引いた金額になります。
しかし、誰しもできる限り多くのお金を手元に残しておきたいものです。

売却額やいくら利益が出ているかによりかかる税金額も違ってきますが、節税方法(各種控除制度)を利用しなければ税金は想像以上に高額になります。
でもそれら税金額を下げる方法やコツは控除制度と利用法を知っていて確定申告制度を利用する人しか利用できません。
だからこそどんな税金がどれくらいがかかるのか事前に把握し、どう節税できるのかを知り、損のない形で大事な不動産を売却できるようにしましょう。

ここを利用するあなたのメリットは、売却時の必要となる税金と売却後の税金額の内訳を事前にチェックすることができると共に、ここに書いてある通りに実行して頂ければ、あなたは損することがなく手取り額の多い不動産売買が出来るようになるでしょう。

この項目のキーワード
○居住用財産(マイホーム)を譲渡した(売却した)場合の特例
1.居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
2.所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
3.特定の居住用財産を買い替えた時の特例
4.居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
5.特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
○優良住宅地の造成等のために土地を売った場合の税率軽減の特例
○特定事業用資産の買い替えの特例
○固定資産の交換の特例
○特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合の1,500万円特別控除
○中高層耐火建築物等の建設のための買い替えの特例



譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間により異なり長期間保有した場合の方が税率が低くなります。また、譲渡益が出た場合、譲渡損が出た場合、それぞれに優遇税制がありますので活用してください。

⑨売却のタイミングと各地域事情

売るベストタイミングと各地域事情

不動産の売却を考えているんだけど、これから先いつ動いたらベストの時期なんだろう?と考えている方も多いことでしょう。
売却のタイミングや、一番の売れ時がいつなのかを見極めることは、より高く売り手取り額を多くするために重要です。
もしかするとタイミングを知り利用することがもっとも売却で成功するための重要なことかもしれません。
人は百人百様とも言われる中で、あなたにとっての不動産の「売り時」=「ベストなタイミング」というのは、何を目安にどのように判断すれば良いのか、ぜひ知りたいことでしょう。
実は、不動産売却の最適なタイミングは、いくつかの要素が大きく関係してくることが分かっています。
ここではこの売却のタイミングに影響を与えるいくつかの要素を交え、あなたにとっての不動産の売却のベストタイミングを見極めて頂く為に豊富なデータを交え解説します。
不動産の中には価格が高騰していて、まだまだタイミング次第で高く売れるチャンスがある物件もあれば、反対にちょっとした記事が原因となり、今まで繁盛していた市場も冷え、瞬時にして売れなくなる物件もあります。
不動産は水物と言われますが、これはすべて売るタイミングに係っている事ともいえるのです。
しかし、不動産の売却ではタイミング次第で何百万といった単位で大きな損得が生まれる可能性があるため、損をして後悔しないためにも、しっかりと売り時についての判断力を身につけ、賢く売却する方法を身に着けましょう。
尚、ここを読んだあなたのメリットは、売却のベストなタイミングを知ることができ、ここに書いてある通りに実行して頂ければ、あなたは損することなく手取り額の多い不動産の売却が出来るようになるでしょう。

この項目のキーワード
1.1年間の間に売れやすい時期はあるのか?
2.売却のタイミングに税金が関係あるのか?
3.築年数から見た売却タイミングとは?
4.どんな市況のときに売ると高く売れるのか?


⑩その他

関連・まとめ

この項目のキーワード
≫売却にかかる期間を知りたい
≫権利証を紛失した不動産を売りたい
≫住宅ローンが残るマンションを売却したい
≫家族名義の家や土地を売ることは可能か
≫リフォームをして売りに出すことはどうか
≫自宅が競売になってしまうのを回避したい
≫不動産売却依頼を直接受けている業者を調べる方法は?


まとめ

不動産を売るという事は、買うことよりも大変です。
それは自分だけの意思ではどうにもならず、常に他人の意思が必要になることにあります。
しかし、ここで敢えて言いますが不動産の売却はそんなに難しい事ではありません。
あなたが難しくしているものを取り払うことができれば簡単に売却は済むのです。
では、どうやって難しくしているものを取り払うのか? それは取り払い解決することができる者と共に売却を進めることで解決します。
その共に売却を進めるものこそ不動産業者です。
また、売却の場合の常に対極にいる相手(買い手)の気持ちを理解しようとすることができればいいのです。
このことを常に考え、不動産の売却で大きな成果を出しましょう。
どうしても迷ってしまっても大丈夫! 私たちは常にあなたの傍ばにいます。
迷ったら、ぜひ、私たちの完全無料のコンサルを受けに来てください。

家族
不動産売却情報協会