不動産売却や不動産査定時の悩み、不安、困り事の対処法、解決策

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不動産売却、不動産査定時のセカンドオピニオン「第2の意見」のススメ

更新日2020-07-11 (土) 22:40:08　公開日2018年11月23日

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不動産（マンション・一戸建て）の売却を開始したけど、何か月経っても売れない...。

不動産売却時や、不動産査定時に「不安、困った、どうしたらいいの？」など、どうしたらいいかわからない悩み事を抱える方は多いものです。
誰に相談することもできず、あなたひとりで抱え込んでしまっていませんか？

たとえば、こんなことはありませんか。
（これ、実際に私が相談された内容です。）

担当者のやる気が全く感じられない。

大手だから安心していたのに、何にもしてくれない。

ずっと売れないまま、放置されている。

知り合いだから頼んだのに、売買については何も知らない。

SUUMOやアットホームに外観写真と間取図しか載っていない。

まさか「物件の囲い込み」をされている⁉

こっちから連絡しないと連絡くれない。

報告は紙面のみ。たまにはしっかり報告してほしいのに。

しっかりした専門家のアドバイスを欲しい！　

などなどです。

例えば、あんな事もしてほしい、こんな方法も試してみたい。あれもこれもやってみたいのに、ただ画一的な作業のみでこれで反響が取れるとは思えない。あ～ぁ、じれったい！

しかし、任せたら、任せる前の期待したこと、なんにもできてないし。

また売れるためにしなければいけない事が分かったとしても、売主さんご自身ではなかなか難しい...
どうすればいいか...

そんな時、不動産売却を成功させるためのセカンドオピニオンサービスがあります。

当機構（Yuika）の一般会員へのサービスで、
セカンドオピニオンの費用が無料！
売主さんのリスクはゼロです！

不動産売却、不動産査定の現場でも、セカンドオピニオンのサービスがどんどん普及してきています。
ここでは、その不動産売却時、査定時のセカンドオピニオンについて解説しています。

★目　次★【売却時のセカンドオピニオンサービス「第2の意見」の勧め】

セカンドオピニオン

セカンドオピニオンとは

セカンドオピニオンとは、医療の現場でよく利用されているサービスです。
直訳すると「第二の意見」、意訳すると「客観的な見解」を意味します。

国立研究開発法人国立がん研究センターがん対策情報センターのHPでは

医療の現場で行われているセカンドオピニオンとは、患者さんが納得のいく治療法を選択することができるように、治療の進行状況、次の段階の治療選択などについて、現在診療を受けている担当医とは別に、違う医療機関の医師に「第2の意見」を求めることなのです。
セカンドオピニオンは、担当医を替えたり、転院したり、治療を受けたりすることだと思っている方もいらっしゃいますが、そうではありません。
まず、ほかの医師に意見を聞くことがセカンドオピニオンです。

担当医から説明された診断や治療方針について、納得のいかない説明もあるかもしれません。
「別の治療法はないのか」と思う場合もあるでしょう。
セカンドオピニオンを受けることで、担当医の意見を別の角度からも検討することができ、もし同じ診断や治療方針が説明された場合でも、病気に対する理解が深まることもあります。
また、別の治療法が提案された場合には選択の幅が広がることで、より納得して治療に臨むことができます。

病状や進行度によっては時間的な余裕がなく、なるべく早期に治療を開始した方がよい場合もあるので、セカンドオピニオンの準備は現在の担当医に現在の病状と治療の必要性について確認するところから始まります。

参考：国立研究開発法人国立がん研究センターがん対策情報センターHPより抜粋参照

と解説されています。

不動産売却時のセカンドオピニオンとは

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私たちは、不動産の売却も医療の現場と同じだと考えました。

不動産の売却時に、売主さんが納得のいく売却法の選択ができるように、売却時の進行状況、次の段階に何を行うのかなどについて、現在売却を任せている担当者とは別に、違う不動産会社の専門家に「第2の意見」を求める環境が必要であると考えたのです。

一般の消費者は、不動産を売ろうと思っても、法律上の問題、広告展開上の問題、広告の方法とその手法、不動産そのものについて十分な専門的知識を持ち合わせている人はそう多くはありません。
ですから、売却したいと思っても、それらの専門知識のある人にお願いするしかない現状がほとんどでしょう。
いわば不動産売却の現場は、医療の現場と同じなのです。

不動産売却について不動産業者に依頼したとしても、たとえば

・広告の出し方はこれでいいのか
・内覧者対応はこれでいいのか
・このまま販売活動を続けていて買い手は現れるのか
・この売り出し金額でいいのか

など不安になる事ばかりだと思います。
そう、そもそもなぜ売れないのかの理由すら全くわからない場合も有ります。

売れない問題点の抽出と認識

そんな時こそ、セカンドオピニオンを利用していただきたいと思います。
新たな専門家の意見を聞くことで、売れない理由や問題点、不安を解消し、よりよい不動産の売却活動が可能になるのです。

ファーストオピニオンの存在

ファーストオピニオン

まず、売れないからと言って初めの意見（ファーストオピニオン）は無視すべきではありません。大切にすべきでしょう。
よく見受けますが、複数の不動産業者の意見を聞いたことで、どの意見を聞き、選択してよいかわからなくなった方がおれらます。
このようにならないように、現時点の売却を依頼した担当者の売却時手法（ファーストオピニオン）を十分に理解しておくことは大切です。

ファーストオピニオンの考えと行動指針を把握しないまま不動産売却を続け、担当者の考え、売却するにどの方法を採用し、どう展開するのか、なぜその売却手法を勧めるのか？などについて十分に理解しないまま、セカンドオピニオンを受けてもかえって混乱してしまいます。
セカンドオピニオンを聞いた上で、今の担当者の売却時方法や行動についてどんな説明があったのかを振り返ってみましょう。
セカンドオピニオンの基本とは、今、売却を任せている不動産会社の仲介を止め、セカンドオピニオンの不動産業者に変更する事では無いのですから。

画像の説明

セカンドオピニオンの利用価値は、ファーストオピニオン（はじめの意見）を再確認し、その意見をフォローし足りない部分、行動を補うことに有ります。
言い換えれば、今、売却活動を依頼している不動産会社の行動を止めるのではなく、その行動を再認識し、売却手法に間違いないか確認すること、もし売却手法に間違いがあると思った場合はセカンドオピニオンから具申された施策を売主としてファーストオピニオン（不動産会社）に意見や考え、やって貰いたい行動を伝え、売却方法に付加価値を付ける作業なのです。

セカンドオピニオン経験者事例

SO2

ここでは、セカンドオピニオンにより、主に販売金額と不動産ポータルサイトの掲載内容を見直し、何か月も売れなかった物件が、無事に成約となったというセカンドオピニオンサービス経験者の事例をご紹介します。

例①港区のタワーマンションを売却された方

■相談前の売却活動
・大手不動産業者から売却開始
・４カ月間売却活動したが、その間の見学者数４組

■相談後の売却活動（売れない原因とその改善策を実施）
・不動産業者は変えずに、大手不動産業者からそのまま売り出し
・相談後、1カ月間で成約

■改善ポイント
・販売金額の見直し
（強気な販売金額からの見直し）
・ポータルサイトの掲載内容見直し
（間取りにあったアピールポイントに変更・顧客ターゲットを絞った）

例②練馬区のマンションを売却された方

■相談前の売却活動
・大手フランチャイズ系列の会社から売却開始
・6カ月間売却活動したが、その間の見学者数２組

■相談後の売却活動（売れない原因とその改善策を実施）
・不動産業者は変更せず、そのまま売り出し
・相談後３週間で成約

■改善ポイント
・販売金額の見直し
（市場にあった金額に見直し）
・ポータルサイトの掲載内容見直し
（出すぎてた部分があった為、調整しながら買主側のニーズにあった内容へ修正）

例③横浜市内のマンションを売却された方

■相談前の売却活動
・仲介手数料が安い不動産業者から売却スタート
・5カ月間売却活動したが、その間の見学者数１０組

■相談後の売却活動（売れない原因とその改善策を実施）
・不動産業者は変更せず、そのまま売り出し
・相談後１カ月間で成約

■改善ポイント
・見学時の案内対応を見直し
（仲介手数料が安い不動産業者に依頼されており、案内時に営業マンの立ち合いがなかったため、立ち合いを依頼）
・ポータルサイトの掲載内容見直し
（ポータルサイトの中に５件以上の売却内容が掲載されていた。通常は１つのポータルサイトに１件、多くても２件であるため掲載数の見直し）

セカンドオピニオンサービスを受ける前に確認してみよう！

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早々セカンドオピニオンサービスを受けることは、何にも解決しない行為になるかもしれません。その理由はまずどうして売れないのか、どうして内覧が無いのか、どうして内覧が有っても購入希望に至らないのかが売主様ご自身の感覚として持っておられないからです。
何も考えず、何の努力もせず、ただ単にセカンドオピニオンサービスを受けた場合、どの意見が正しく、どの意見が間違いなのかが判然としないのです。そのため混乱が起こり、何を信じて良いかがわからなくなるのです。

そういう状態に陥らないよう、まずは、どうして不動産が売れないのか？自分でできる対策は無いのかなど見直したいポイントをご紹介しましょう。

不動産が売れないときの見直しポイントは物件の数ほどあります。
理由は不動産は世界に同じものが2つと無い事から、その売れない理由を知るにはひとつひとつ調べ、売れない理由を精査しなければなかなか解るものではありません。
ただ、売れない理由には多くの場合いくつかの傾向があり、その傾向を見直せば売れるようになる場合があります。

ここではそのうち３つをご紹介しましょう。
もしこの３つを見直して改善しても良い結果が表れない時には、個別案件の精査が必要になるでしょう。

売出し価格の設定は適切か

売れない不動産は、そもそも売出価格が適正ではなく、売れる価格になっていない事が多いです。
この問題は、査定時に問題がある場合が多く、一括査定サイトを利用して売出価格を設定された可能性が考えられます。
査定価格の最も高い価格を採用し、その不動産会社へ仲介依頼した可能性が否めません。
市場相場から乖離した価格設定となっている可能性が十分に考えられますし、事実そのような売出物件を見かけます。
この場合には、もう一度、競合物件の価格設定と比較して割高になっていないかを精査しましょう。
もし売出価格設定が割高の場合は、見直しが必要です。

物件の魅力を最大限にアピールできているか

売れないときに考えられる見直しポイントは、物件自体に売れない原因がある場合が考えられますが、実はアピールが間違っていたり、物件の魅力を最大限にアピール出来ていない場合が考えられます。

もし物件自体に何か問題があれば、それは価格に反映されるべき問題です。例えば建物が少々傾いているとか、事故物件などです。
売主が、売り出しても誰も解らないだろうと安易に判断されるのは絶対良くありません。問題の箇所はなぜかバレるものです。
事前に不動産業者に十分相談しましょう。

物件の魅力とは、あなたが十分に把握されているはずです。あなたの知っている魅力を精一杯アピール文に反映させるべきです。
但し広告には使用できない言葉もありますから、これもまた不動産業者と十分に練り対策したいものです。
魅力を適正に反映しアピールできた価格であれば売却でき、適正に反映されていない価格なら売れません。
また適正に反映されていても、価格と見合わない場合もあります。
近隣の相場と魅力が相反していないか、第三者の目として不動産業者の意見を是非聞いてみたいものです。
物件の魅力と物件価格とは比例します。故に「物件自体の魅力が売れる価格を決める」と言っても過言ではないかもしれません。

不動産会社の売り方が悪い

売出価格が相場とかけ離れていたり、明らかに高過ぎていてれば、何よりもまず価格を見直し下げるべきです。
但し、売主自身ではうがった見方をする事が出来ず、なかなか適正価格の判断がつきかねるものです。
この場合には、これからご紹介するセカンドオピニオンサービスの利用も考えましょう。

さて問題は、適正価格で売りに出していたのに売れない場合です。
この場合、まずは不動産会社の売出し方に問題が無いか疑ってみましょう。

例えば、依頼した不動産会社の営業力が他の不動産会社と比べて低い、囲い込みをしていて購入希望者が現れても勝手に断るなどです。

囲い込みとは、広く購入希望者を募集するのではなく、売主と買主の両方を仲介する行為で仲介手数料を多く得る販売方法です。
他の不動産会社経由で購入希望者が現れても断ってしまうため、不動産がなかなか売れなくなってしまいます。
なお囲い込みは売主を裏切る行為であり、法律上禁止行為となっています。

こういう場合が疑われる時には、ぜひ、他の不動産会社でセカンドオピニオンサービスを依頼し、何か犯して行動は無いか調査してみましょう。
もし『囲い込み』が有る場合は、早急にその不動産会社との媒介契約は解除すべきかもしれません。
囲い込みは違法な行為なので、解除しても違約金は取られませんので安心してください。

おススメのセカンドオピニオンサービス

一般社団法人　結い円滑支援機構がお勧めするセカンドオピニオンは以下の２つです。
なお当機構（Yuika）正会員のコーラルなら、（Yuika）へ一般会員として入会された方へ完全無料でサービスを受けることが可能となります。

コーラルのセカンドオピニオンサービス

まず、コーラルのセカンドオピニオンサービス。
コーラルのセカンドオピニオンは10年以上前にサービス開始され、今までの間に約5000件以上の実績が有ります。
2020年においても、不動産売買におけるセカンドオピニオンをサービス展開する不動産業者はほぼ皆無な状況の中、10年以上前から取り組んである草分けであり、十分に利用する価値は有ります。

◆セールスポイント◆

コーラルのセカンドオピニオンサービスの特長は、お問い合わせ頂いた利用者の売出し状況を1件1件丁寧に確認し、何が問題なのか、どういう点が改善できるのかを抽出し、売主さんにそれらを丁寧に説明し把握して頂くところから始まっている点でしょう。
把握して頂いた後は、どう改善できるか、どう対処できるかをアドバイスしてくれます。
問合せから２回のサービス利用は無料です。ただし、３回目以降は有料（３万円）となっています。
痒いところに手が届くサービスを展開している点がお勧めです。

※画像クリックでコーラルのセカンドオピニオンサービスへ移動します。

住まいサーフィン

住まいサーフィンとは、マンション購入・売却に本気な方のための無料会員制セカンドオピニオンサイトです。
会員約20万人の声と業界最大級の不動産ビッグデータを元にマンション情報を公開しています。
他社と異なり、広告費で運用していない為、売主側に偏った情報を出す事はなく、どの情報にもバイアスを掛けずにユーザーファーストで、情報提供しているのが特徴です。