売れないのは不動産会社&営業マンの力不足?

過日、SUUMOやアットホーム、ホームズなの不動産系プラットホームに掲載されている中古マンション1階部分がなぜ売れないのか⁉を解説しましたが、ここでは不動産系プラットホームに掲載のある1年近く売れていない物件、掲載され続けている物件についてなぜ売れないのかを解説してみたいと思います。

マンションが売れない、どうしよう⁉

アベノミクスが始まる前にはよく見受けられたのですが、ほぼここ5年は1年も掲載され続得ている物件は影を潜めたと思います。

しかし、無くなってはいません。
少なくなっているだけでした。

だた、去年から徐々に多くなりつつあります。
多くなりつつある東亜どういうことかと言うと、今年5月以降からが特に長く掲載され続けている物件が有り、まだ1年間とはなっていない状況が有るからですが。

4月以降とすれば、今が12月5日なので既に8カ月は経過している事にはなります。

売り出しから成約までの期間を統計の発表によれば、アットホーム調査では「マンション8カ月、一戸建て住宅11カ月」が平均となり、レインズでは、売り出しから成約までの期間は2017年度では中古マンション約2.5カ月、中古一戸建て約3カ月になります。

アットホームの統計は首都圏在住の方に平成27年6月12~15日にインターネットで調査したものですが、一般の方が見ることのできる不動産系ポータルサイト(SUUMOやアットホーム、ホームズなど)にある売却価格であれば、この期間になるのもまんざらではないものと考えられます。

しかし、不動産業者が見ることのできるレインズにある売却価格は、売り出しから成約までの期間はそれよりもっと短いのです。

SUUMOやアットホーム、ホームズでよく見かける掲載期間の長い物件は、ただ一つを除いては特別に問題もないのに売れていない物件ばかりなのです。

ただそのひとつの売れない原因とは、売出価格です。
売出価格が高すぎるのです。
もう一度言いますが、高いではありません。高すぎるのです!

この掲載の長い売り出し中物件にも売主さんはいるでしょう。
その売主さんの思惑は高く売りたいのでしょう。
そんな売主の考えでは「高く売りたいから」「急いでいないから」「安く売るつもりはないから」「だって私の物件はそんな安いわけないでしょ、あの物件でさえあんな金額で売れているのだから!」などの理由でしょう。

ただし比較対象としている物件の成約事例は室内リノベーションしてて、更に最も高く売れていた時期に成約した価格を引き合いに出してきます。
要は、足元が見えていないのです。

「恋は盲目、痘痕も靨」と言いますが、それを地で行ってる状況なのです。
という事は、掲載している不動産業者もアドバイスしても聞く耳も持たないのでしょうね。

ただ、不動産業者の自業自得な面もあります。
売出はじめの査定時に、売却の委任を取りたいがために、売れもしない価格を提示してしまったのでしょう。それで売れるはずもなく、そのうち価格の変更を申し出したんでしょう。
しかし、売主の了解が取れず、そのまま放置しているのでしょう。
その結果、物件によっては、取り扱っている仲介業者が何度も別の業者に替わっている物件があります。
だから、尚更売れないのです。

掲載し続けている物件は、まず、不動産業者のアドバイスも聞いていないし、信用もしていない。
例えば聞いた話ですが、他の不動産屋で売り出し中の売主さんが、なぜ売れないのかを他の不動産屋に聞きにくるときにも、そのアドバイスも聞かないという事らしいのです。

不動産業者も委任を他社に乗り換えられると商売にならないから強く言えない。だから、いつまで経っても本当の相場もわからず、強気で売れていないという図式がここにはあるのでしょう。と言うより明確に有ります

売主は、そんな状況を変えたいと思い不動産業者を替えてしまうのでしょう。
もしくは不動産業者から「もうできません」と断られたのかもしれませんね。

確かに力不足の不動産業者もあります。
何、考えてるんだろうというアピール下手な不動産業者も滅茶苦茶多いです。

しかしです。
長い売り出しの場合は不動産業者が悪いだけの理由で売れないのではないのです。
その理由は、不動産売却はその一社だけで売るわけではありません。
レインズに登録することで、何十社もの不動産業者が買主に営業しているのです。
仲介業者を変更しても、囲い込まれていない限り、ちゃんと普通のやり方をしている限り売れる物件は必ず売れるのです。

そうではないのです。

確かに、どうやって売るなどの手法やマーケティングは必要ですが、一年も経っても売れないのは、不動産業者の力だけではなく、売主か物件も悪いのです。

どんなに不動産を売るのが下手な担当者が対応していても、相場価格でレインズに登録していれば売れるんもなのです。

反対に、どんな不動産を売ることが上手い不動産業者でも結果のでる手法を採用し、セールス手法を使って、なるべく売主さんにとって良い不動産売却を行っているはずですが、それでも3000万円や5000万円などの相場である場合、その相場よりも1000万円も高く売ることは出来ないのです。

あなたに聞きたいことが有りますが、相場4000万円であるものを5000万円で買いますか?
私だったら買いません。

また、その物件を薦める不動産屋がいたら、その理由を聞き、納得いかない理由の場合、その不動産屋と付き合う事を止めます。

だって自分の為にならないことを平然と薦める業者は信じられませんから。

ということは、買主さんだっていくらマーケティングやセールスが上手くても、高ければその物件は買わないのです。

まとめ

売主の無知が高額売却のチャンスを全て壊します。
売主と、不動産業者は主従の関係ではなく、協力関係なのです。
不動産を少しでも高く売りたいのなら、互いに協力なくして不動産は売れないのです!

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