2020年以降に起こる不都合な真実とは⁉
2019年もあと2日となりました。
あなたにとっての2019年はどんな年でしたか⁉
私にとっての2019年は、2020年から始まるワクワクする年へのステップのための身軽になるための年であり、新しい仲間との出会いの年となりました。
年の瀬も迫り、2019年も仕事納めの12月27日には、2020年のワクワク年を確信するような出来事が有ったのです。
26日午17時、実は雑誌ダイヤモンド編集部から電話が有り、取材申し込みが有ったのです。
取材内容は、2020年の不動産市況を顧客に最も身近な専門家の立場としてのリアルなコメントを欲しいとのことでしたので、このコメントが出来るのは全国に約12万社有り、約50万人の不動産業界関係者がいる中でも私しかいないなと思い、一発取材OKを出しました。
さすがダイヤモンド社さん。見ているところが違うな!って感心していたりして。
皆さんも知っているであろう有名不動産アナリストや不動産コメンテーターの出すコメントは、消費者の動向や声を最も表していると思えないので、最も売買現場の近いところで対応されている井上さんが知っている消費者の動向を教えてほしいとのことだったのです。
確かにコーラルは、どこにも忖度しなくていい完全独立系不動産業者ですので、なんでも語れます。
コーラルでは27日も午前中、売買契約＆決済が有り立て込んでいたのですが、午後も夕方になると年の瀬を感じる「ふわ～ん」とした時が流れていました。
28日からお休みと言うのに、27日になっても、「私の物件なんで売れないの⁉」と、セカンドオピニオンへのお問い合わせや、査定依頼も多く、社員が対応しているその時、ダイヤモンドから副編集長が見えられました。
約2時間ほどインタービューを受けたでしょうか、また来年もお願いしますとの年末あいさつで終えましたが、今年の最終お仕事が有名雑誌ダイヤモンドの取材だったことは有意義だったと思います。
さて、本題に。
2020年。どんな不動産市況となるのか?
その内容は週刊ダイヤモンドへの記事で確認していただくとして、ここではもっと違う視点で不動産売買がどうなるかをコメントしてみたいと思います。
①不動産業者が大量廃業する＆倒産する
②大手不動産業者が大量の社員リストラを断行する
③査定額とローン残債務額の逆転現象が表面化する
④売り出しても売れない期間がとても長くなる
⑤売買難民が出る
⑥任意売却者が大幅に増える
⑦とうとうバブルが弾ける
そんなとこでしょうか。
上記を纏めると、不動産市況は停滞する代わりに、不動産業界で起こることが大幅に増えるでしょう。
この中でも一般消費者に最も身近な問題は、『⑤売買難民が出る』なのではないでしょうか。
ハッキリ言いますが、2020年以降、多くの不動産所有者が所有物件を売りたくても、売却受任されないこととなるのです。
今は田舎の不動産がそんな売りたくても売ることが出来ない現象、不動産業者がどこも販売受任してくれない現象が起こっていますが、これが2020年以降になると、首都圏でもあちこちの場所で見かけるようになります。
「えっ、そんなことないでしょ!」って思ったあなた。
その感覚では、これから先、まず間違いなく不動産市場の荒波に飲み込まれる泥船に乗っている状態であることを知るようになります。
今は強気で一括査定サイトで不動産業者へ査定依頼し、その中から一番査定額が高いあなたに忖度している不動産業者へ売却依頼していると存じますが、それは今だから出来ることなのです。
2020年以降は、ちょっと強気の所有者さんはどの不動産業者にも見向きもされなくなります。
その理由が、売り出しても売れないから!
ただこれだけではありません。
実は、①不動産業者が大量廃業する＆倒産する ②大手不動産業者が大量の社員リストラを断行する からなのです。
今の不動産業者を覆う状況って、実は平成2年の平成バブル崩壊前夜、平成20年のリーマンショック前夜に状況が似ているのです。
正確に言うとバブル崩壊から2年から3年後に不動産業者は潰れます。
まず、今年は社員リストラが始まり、その後に倒産か廃業するのです。
この現象後に不動産業者がどんな状況となったかを理解すれば、『⑤売買難民が出る』ことがよくご理解いただけると思うのです。
そう、この平成バブル崩壊後、リーマンショック後に社員リストラが始まり、不動産業者は後大量倒産しているのです。
不動産売買業者は、その多くの社員が低い固定給と高い歩合率で働いています。これは大手も中小も変わりません。
歩合で働いていないのは街場になるパパママだけで営業している不動産屋さんだけでしょう。
ただ、そんな不動産屋さんはほぼ管理主体で営業していますから売買は専門外となるのです。
売買専門不動産業者で働いている営業社員は、不動産が売れなくなったら高い歩合給がなくなるので自然と辞めるか、リストラされるしかないのです。
「宅地建物取引業者数」は、平成4年3月末時点の144,064業者をピークに、その後は減少傾向が続いているのです。
平成27年3月末時点は122,685業者で前年から500業者あまり増えていますが、ピーク時より約15％減の水準にとどまるのです。
更に下図をご覧ください。
これは分譲マンションストック数のグラフですが、平成2年より、また平成20年よりとても多くのマンションが在庫としてストックされているのです。
上図は単に分譲マンションストック数だけのグラフですが、これに一戸建てストックもあることを忘れてはいけません。
しかし、団塊ジュニア世代も既にアベノミクスで大多数がマイホームを買ってしまているのです。
これから先は、どんどん買う人は減少します。
人口も毎年東京都台東区と同じ数の40万人以上が減少しているのです。
需要と供給で市場が出来ていることなど誰でもわかるではずです。
グラフにも表れていますが、国土交通省の過去２０年間の不動産業者の件数は右肩下がりです。
特に、中小の取引業者の減少が著しく、減少傾向に歯止めがかからない状況になっています。
その背景として、日本の構造的な問題が不動産業界にも当てはまり、少子高齢化による人口の減少と中小不動産取引業界における経営者層の高齢化、そしてそれに伴う中堅以上の事業会社への集約といった、静かな業界再編が進んでいるのです。
2020年、オリンピックが終了するに伴い、本格的に業界再編が加速することが予想されます。
ただ、今後AI技術が発展して一般消費者が不動産仲介業者を利用しなくても売買できる環境が出来るかもしれません。
Yahoo!不動産がそのことを踏まえ、おうちダイレクトをサービス展開していますが、しかしなかなか根付かないという状況が有ります。
自分の所有する不動産をアピールすることほど難しいことは無いのが原因ですが、不動産流通先進国アメリカ（USA）でも不動産ブローカー経由しないで売買することはなかなか難儀と言う状況なのです。
銀行利用がAIによって便利になり、行員リストラが大量になった銀行業界の2019年と同じことがこれから大手不動産者にも当然に起こります。
不動産業者で増えているのは賃貸業と管理業だけです。ストックビジネスに特化しているのです。
フロービジネスの不動産売買業はすっごく減っているのです。
しかも不動産売買のプロフェッショナルはどんどん減少し、いなくなっているのです。
そうなると、やはり大量の売却難民が増えると予測できるのです。
事実、2019年10月以降、「不動産屋さんから査定や見積もりすらしてもらえず困っています」と言う方や、「手数料が割り増しでも構わないので売ってください」と言う方など、また、「このままでは永久に売れないような気がして不安です」と言う方からのお問い合わせがとても多くなってきているのです。
あなたはこの事実に気づいていますか⁉
YUIKA理事兼コーラル株式会社代表 井上正子