マンション1階がなぜ売れ残るのか⁉

最近、SUUMOやアットホーム等を見ていてなぜか気になってしまうのが売れのこっていると思われるマンション1階のお部屋のことです。

どうしても気になったとき、不動産業業界に長年在籍(滞在だったかな(;^ω^))したことからその販売価格の妥当性を査定してしまうのです。

査定結果はと言うと、最近の傾向では半分の50%のお部屋が市場価格の2割以上のかなり高め、約30%が不動産会社のアピール不足、残り20%が市場価格より少々低めなのでなぜ売れ残っているのかわからないという結果なのです。

う~ん、やはり不動産業者担当者の力不足から売れていないのかなぁ~って勝手に思うのです。

ところでマンション1階の魅力っ何だろうとて考えてみました。

いわゆるメリットですね。

マンションの1階で得をすること(メリット)

1階のメリットは、お子様が小さいときに走り回っても下階に迷惑がかかりません。なんせ、下に住んでいる方がいませんから。

これ、今年の流行語ではないですが『一階、半端ないって!』です。

マンション居住の最大のトラブルが音の問題なのです。
その音問題を気にしないで生活できるなんて、もうメリットの何物でもありません。

1階のメリットはそれだけではありません。

階段やエレベーターを使わなくても、お部屋への出入りができます。また物件によってはエントランスを通らなくてもお部屋に出入りできることも。

階段やエレベータを使わなくてもいいのですから、待つ時間も無いですし高齢になっても楽ですし利便性は他のお部屋の比ではなくなることも。

1階は専用庭付の可能性が高く、また専用駐車場が有ったりします。

この場合、雨の日や、これから寒い季節などの場合、濡れなかったり、寒さを軽減できながら通勤出来たりもあるかもしれません。

ちょっと気になるマンション住人の出入りですが、逆に人の目がいつもあるというのは、防犯上とても有効といえます。

オートロックもフェンスも防犯カメラもない団地の1階だったら別かもしれませんが、ほぼ1階には防犯カメラが付設されていることが多いのです。

過日、マンション管理人さんに聞いたことですが、たまたまマンション敷地を清掃していて、窓が開いていたので室内が見えたそうです。

そうしたらよく顔を合わせご挨拶する高齢の住人の方が、倒れていたそうなのです。

至急、119番して、難を逃れたことがあったと言ってられました。

このケース、1階だから命拾いできたのかもしれません。1階は高齢者には住みやすいお部屋という事です。

そうそう、専用庭はバルコニーと同様に共有部の扱いなので、実質的には自分の庭のように使用できます。
ルーフバルコニーなどと同様に専用使用料が掛かる場合もありますが、月額数百円程なのであまり気にしなくても良いものでしょう。

マンション1階ならではの構造上、密閉性が高いため湿気のことも有るかもしれませんが、こちらは対策次第で防ぐことが可能です。

築浅のマンションなどは24時間換気システムが常設されている場合が多く、また無い場合でも換気扇を常時回すなどによりほぼ解決できます。

1階のお部屋のメリットはマンションに住みながらも、一戸建てのような感覚を味わえるのは1階と言う最大のポイントではないでしょうか‼

そして、なんと価格の面でもメリットがあるケースが多いです。
今回調べた時には、約半分のお部屋が販売価格にそれなりのメリットがありました。
新築時もそうですが、マンション1階部分は2階以上のお部屋より魅力的に設定されているにもかかわらず、しかしマンションのほぼ設備も利用できるため、
他の上階のお部屋との生活面での見劣りは無いと言えるのです。

税金面でも一般的に中・高層階の価格に比べるとお得感のある場合が多く、
固定資産税についても、2017年4月以降に新築された物件であれば、タワーマンションでは低層階の優遇措置が決まっています。

このようにメリットの多くあるマンションの1階のお部屋。
考え方次第で、多くのメリットを持っているのです。

マンションの1階で困ること(デメリット)

メリットがあればデメリットも有ります。

マンションの1階で最も注意しなければならないのは、セキュリティとプライバシーの問題が考えられます。

下図をご覧ください。

Screenshot_2018-12-04 平成29年中の住宅対象侵入窃盗の発生状況 警視庁

この図から言えることは、窓から侵入される確率が最も高いという事です。しかも1階は上階のお部屋と違い窓への到達が容易になります。

しかし、であれば防犯を考えた仕様に変更すればいいだけです。

例えば下の様な対策を警察では公表しています。


Screenshot_2018-12-04 侵入窃盗の防犯対策 警視庁

最近は、オートロックやダブルロックなど、空き巣や住居侵入を目的とする輩にとっては、避けたい設備を備えていれば安心でます。

外部からの目や、侵入の可否などが気になることは否定できませんが、それは植え込みや衝立などの工夫次第で対策が可能ではないでしょうか。

セキュリティについては、防犯システムも向上しているので、社会問題化しているレベルとはいえないと考えられます。

事実、窃盗の件数でみても上階のお部屋とそれほど差は無いのです。

実際にマンション内で発生している犯罪は、1階以外でも多くみられます。

さて、マンション1階のメリット、デメリットを確認してきましたが、デメリットをカバーできるメリットの数々。

マンションの売却時には、しっかりメリットをアピールしてくれる不動産会社の担当者を見つけることが求められます。

約30%が不動産会社のアピール不足、残り20%が市場価格より少々低めなのでなぜ売れ残っているのかわからないという結果から言えることは
合計50%以上の1階マンションが不当に囲い込まれている現実があると言えるでしょう。

その状況を是正できるのは、あなたしかありません。

不当なアピールを放置していても売れ残ってしまい、最後はマンション買取業者へと誘導されるだけですから。


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