不動産買取保証・不動産売却の種類、業者買取、業者買取注意点、リースバックについて

不動産買取保証！納得の条件で買取してもらう秘訣！

★目　次★

不動産売却の種類

不動産売却の種類として、「仲介で売却する方法」と「買取で売却する方法」があります。

「仲介で売却する方法」とは
不動産会社を通して、売却物件の広告を出したりして、一般の方向けに売ることです。

「買取で売却する方法」とは
売主様から、不動産会社が直接売却物件を買う事ことです。
売主様と不動産会社が、直接売買取引をおこないます。

「買取で売却する方法」には、「随時買取」と「買取保証」があります。

「随時買取」と「買取保証」の違い

「随時買取」とは

売却活動などを行わず、不動産会社が、即時で物件を買い取ってくれることを言います。

買取保証とは

買取を保証するタイプの販売活動です。
一定期間、販売活動を行い、売れなかった場合、不動産会社が買取るという保証をすることです。

まず、一旦「仲介」で売りにだすことが前提になります。
仲介で、チラシや広告などで販売活動を行い、一定期間経っても売れない場合は、その担当の不動産会社が買い取るという保証をつけて販売するケースです。
買取保証特約付きの媒介契約という形になります。

のちほど、随時買取のメリットをご紹介しますが、買取り保証にも、そのメリットが該当します。
なお且つ、随時買取とは違い、買取保証の場合は、仲介で販売する期間がありますので、その期間に売れた場合は、買取価格より高くなる可能性もあります。
そのような可能性もあるため、買取保証特約契約は、けっこう流行っています。

買取保証について

買取保証の条件

買取保証の条件は、不動産業者によって様々です。

買取保証がつけれる物件に制限をかけている業者さんもいます。
たとえば
・30㎡以上のマンション限定
・宅地であれば40㎡をきるような戸建ては買取できない
・新耐震基準であること
・旧耐震基準でも可能だが価格の7掛け以下になる

また、中には、買い取ったあと転売して、その結果、発生した利益を、あとから売主様に還元するというような不動産会社もあります。

さらには、販売スケジュールをきっちり決めてくる不動産会社もいます。
たとえば、「この条件に従っていただけたら保証します」と言う制限があった場合
・販売スタートして1カ月目で売れなければこの値段に変更
・それでも売れない場合は、2か月目に更に安い値段に変更
・それでも売れない場合は保証（買取）

そういった形式で、いろいろなプランを考えて、それぞれの業者が独自にやっています。

買取保証の注意点

「随時買取では最初から価格が安くなるから、買取保証で仲介で売りにだしている期間にもしかしたら買取よりも高く売れるかも・・」

そんな期待をして、買取保証特約付きで仲介に出された場合、注意することがあります。
「随時買取であれば安い価格でしか買い取ってくれないから、買取保証で、まずは仲介で売りにだしたら、もしかしたら買取よりも高く売れるかも・・」と期待して買取保証で依頼される方もいらっしゃると思います。

実際その可能性はありますが、ここで注意することがあります。
それは、仲介期間中の販売活動を積極的にしてくれない不動産会社があるということです。
それは、不動産業者が販売活動を積極的にしてくれない場合があるということです。

まず、不動産業者というのは、基本的に、仲介より買取（転売）の方が利益率が高いため、出来れば仲介より買取をしたいのです。
なぜ販売活動を積極的にしてくれないのか？

まず、不動産会社というのは、基本的に仲介より買取（転売）の方が利益率が高いのです。
そのため、出来れば、仲介ではなく買取をしたのです。

例のように、買取は、仲介と比べて利益率が高いというのも理由の１つですが、もうひとつ、
「集客」という理由があります。

自社で持っている物件を、不動産ポータルサイトや自社のホームページ、チラシなど、自社だけで広告をだして、買主様(購入物件を探している人）を集めることができます。
「買い取って転売して得る利益+集客」が目的です。

そういった不動産業者に買取で販売をお任せしてしまいますと、決して、すべての不動産業者がそうではありませんが、中には「3カ月売れなければ買取保証します」と言う約束をして仲介で売りに出しても、その3カ月間、販売活動を真剣にすることはなく、3カ月目で不動産業者が買取るという方向に話をもっていく不動産業者もあります。

そのようなことになれば、買取保証にするメリットがどこにもありません。

その状況になるのなら、最初から、買取業者から相見積もりを取って、いちばん高い不動産業者に売っておけばよかったということになってしまいます。

買取保証で任せている不動産業者の販売活動の状況を見て、媒介契約を解除するなど、そのような対策を考えたほうが良い場合もあります。

買取で売る時のメリット

提示された条件で確実に現金化できる

これが最大のメリットです。
このメリットを得るために、「少し安くても売ろうかな」と考える方もけっこういらっしゃいます。

（仲介の場合）

実際に相場の価格で販売にだす
↓
購入希望者に物件を見にくる
↓
購入希望者が買うかどうかの検討をする
↓
購入したいとなったら住宅ローンの申請をする（購入希望者）
↓
住宅ローンの承認がおりたら購入決定

（買取の場合）

仲介では必須の流れをすべて飛ばして、不動産業者の買取価格に売主様が納得して契約されたら確実に売却（現金化できる）できるというメリットがあります。

誰にも知られずに売却できる

これもおなじように仲介のように、不動産のポータルサイトや、チラシなどの販売活動をするわけではありませんので、誰にも知られずにさっと取引が終わってしまいます。

仲介手数料が不要

仲介取引ではありませんので仲介手数料はかかりません。

現状のまま引渡し

通常、不動産業者は、買取で仕入れた物件を、リフォームなどをして付加価値をつけ、それに利益をのせて転売することがほとんどです。

そのため、買い取る際に、多少設備が壊れているなどの不具合があったとしても、現状のままの引渡しになります。

仮に、買取る前に、売主様に「ここと、ここをなおしてください」などと言っていたら、いつまでも買い取ることができませんし、そんなことをしている間に、売主様が別の買取業者に依頼されてしまう場合もありますので、現状のままの引渡しが原則になっています。

瑕疵担保責任は免責

✿瑕疵担保責任とは
売買の目的物に瑕疵(その物が取引上普通に要求される品質が欠けていることなど、欠陥がある状態)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かぬものである場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。

つまり、仲介の場合、物件の引渡しが終わったあと、たとえば、雨漏り・シロアリ・給排水管設備の故障などがみつかった場合は、売主様が買主様に対して責任を負う必要があるということです。

しかし、これは買主が個人の場合であり、買取は業者になりますので、このような責任は売主様は一切負わなくて良いですということです。
買取の場合、売主様に瑕疵担保責任はありません。

買取で売る時のデメリット

買取保証には、もちろんデメリットもあります。

価格が相場より安くなる（相場の7から9割程度）
これが唯一最大のデメリットです。

割合の程度は、地域や物件の内容によって変わります。

基本的に、不動産業者が「相場で買って相場で売る」となると何をしているかわかりません。

先ほどもお話したように

物件を買取
↓
付加価値をつける
↓
転売益をのせて市場に出す
↓
売却（転売）

この目的で買取るケースがほとんどです。

または、賃貸にだして家賃収入を得たり、リースバックというのもあります。

✿リースバックとは
不動産業者が、所有者さんから物件を安く買い、そのまま所有者さんに賃借人としてそのまま住んで頂いて家賃収入を得るという買取の形もあります。

これにより、所有者の名義は変わるものの、引っ越しをすることなく住み続けることができます。

しかし、いずれにしても、相場より安くなってしまいます。

買取で最も気を付けること

買取で売るにしても、買取保証にするにしても、複数の不動産業者に依頼することが非常に大事なことになります。

不動産業者Aと、一般のお客様が、1対1で話をして決めてしまった場合、どうしても不動産業者よりの金額や条件になることがけっこうあります。

海千山千の不動産業者ですので、一般の方では得られないような知識ももっていますし、お話もとても説得力があります。

話を聞いていると「そうなんだ」という気になって「お任せします」と言うことになってしまうケースがあります。

不動産業者が1社の場合はそうなってしまいますが、別の不動産業者BまたはCが、少し違う話をしたり、買取価格が少し高かったりすると、不動産業者Aも、それに対抗して価格が上がったりする場合もあります。

天秤にかけるわけではありませんが、「何社（複数の不動産業者）かに話を聞いています」と言う前提で、査定金額なり見積り金額なりを出してもらうということが大事です。

金額の他にも、先ほど出てきました条件も業者によってさまざま異なりますので、ぜひ比べていただき、ご自分にいちばんあった買取業者さんに売却する、または買取保証で販売していくことが良いのではないでしょうか。