不動産売却時にかかる費用,売却費用を支払うタイミング,不動産売却の流れ

不動産売却時にかかる費用！　支払うタイミング＆金額はどのくらい！？

ここでは、不動産（マンション・戸建て・土地・大きな収益物件）の売却を検討されている売主さんが、気になる点として、売却時にかかってくる費用についてまとめてみました。

・どんな費用が発生するのか
・その費用の支払いは、売却する時の流れでいくとどのタイミングで必要になるのか
・どのくらいの金額が必要になるのか
ということについて重点的にご案内します。

🏠不動産売却時にかかる費用5種類

不動産売却時には次の5種類の費用が発生します。

①仲介手数料
②収入印紙代
③司法書士費用
④ローン返済金
⑤譲渡益課税

▶①仲介手数料

仲介手数料は不動産業者に支払う費用です。

（仲介手数料例）
売却した価格が1.000万円の場合
1.000万円×3％+6万円＝36万円（消費税別）となります。

▶②収入印紙代

売買契約締結時に契約書を作成します。
契約書を作ると税金が発生しますので、それについて契約書に印紙を貼付して割り印を押して納税することになります。
その時の収入印紙代です。

▶③司法書士費用

司法書士費用（売渡証書作成費用・抵当権抹消費用等・表示変更登記等）
税金関係、納付関係などすべて司法書士の先生に業務を委任します。
その時にお渡しする費用になります。

▶④ローン返済金

住宅ローンを組まれていたり、その物件を担保に入れて融資を受けている場合は、一定金額を返済して抵当権を外してもらいますのでその支払いの為の費用です。

住宅ローンの場合は、完済でなければ基本的に抵当権は外せません。

▶⑤譲渡益課税

✿譲渡益課税とは
不動産などの資産を売却（譲渡）したときの譲渡益（利益）に対する課税です。
たとえば、「不動産を安く買って高く売れた」「相続した財産が高く売れた」などが該当します。
課税された場合は、税金の支払いが必要になります。

🏠それぞれの費用を支払うタイミングは？

不動産売却は次の流れで進行します。

次にくる疑問は、それぞれの費用を、この流れのどのタイミングで支払わなければいけないのかということになってきます。
・すべて先に支払う必要があるのか・・
・売れたお金の中から支払えばいいのか・・
このような疑問についてご案内します。

▶①仲介手数料

一般的には、売買契約を締結する時に仲介手数料の半金を不動産業者に払って、残代金は、決済時（カギ渡し、引渡しで買主さんから残代金を受け取る）その後、残りの仲介手数料の半金を支払うというシステムが多いようです。

ただし、仲介手数料の受け取り方は、不動産業者によってまちまちです。
不動産業者によっては、「仲介手数料の支払いは最後の決済時に一括で」という不動産業者もいます。

先に半金の支払いが必よなのか、売れたお金の中から支払えばいいのかの違いもでてきますので、仲介を依頼された不動産業者に確認されることをおすすめします。

▶②収入印紙代

これは売買契約締結時に必要になります。
印紙代の金額は次のように物件の金額によって異なります。

▶③司法書士費用

売渡証書作成費用・抵当権抹消費用等・表示変更登記等など、これらの費用を司法書士の先生に支払うタイミングは、残代金決済時です。
売却したお金を買主さんから受け取ったあとでの支払いになります。

抵当権抹消や表示変更もない場合は、売渡証書作成費用のみとなります。
依頼する内容にもよりますが、安く受けてくださる司法書士の先生であれば1～2万円でお願いできる場合もありますので、こちらも不動産業者の担当者に確認されてみてください。

▶④ローン返済金

ローン返済は「残代金決済時まで」に支払いを終わらせる必要があります。

「引き渡しの日までに完済し、抵当権を抹消しなければならない」という内容が民法上で取り決められおり、売買契約書の中にも「抵当権等の抹消」という項目があります。

しかし、住宅ローンが残っている場合、実際は、「売れたお金から支払いをしなければむずかしい」と言われる方がほとんどです。
その場合、「売れた代金の中からローンを完済し、抵当権を抹消します」という特約を入れ、抵当権抹消の手続きと所有権移転の手続きを同時に行うという方法があります。

ここで注意することは、その特約内容を売買契約書の条文に必ず書くということです。
事例は少ないのですが、中には、「先に抵当権を消してもらえないなら購入代金は払いません」という買主さんもいらっしゃいます。

そうならないように、売買契約書を作る時に、不動産業者の担当者と慎重にチェックする必要があります。

▶⑤譲渡益課税

◩所得税
不動産を売って所得が生じてしまった場合、譲渡した日の属する年の翌年2月16日～3月15日までに確定申告をして、その後、納税となります。
所得税は国税になりますので支払先は税務署です。
確定申告後になりますので、不動産を売却した次の年の支払いとなります。

◩住民税
譲渡した日の属する年の翌年2月16日～3月15日までに確定申告をして、その後、市町村の税額が決定します。（5月・6月頃）
住民税は分納が可能です。もちろん一括で払うこともできます。
こちらも不動産を売却した次の年の支払いになります。

🏠残代金精算時に行う精算金の理由と解決策

これは費用とは少し違うのですが、売却した時に発生するお金についてご説明します。
次のような精算金が売買代金とは別に発生します。

▶買主さんが売主さんへ支払うお金

◩固定資産税・都市計画税の日割り精算金

みなさん不動産をお持ちでしたら固定資産税を毎年払われていると思います。
たとえば、年の途中で売り渡した場合、本当はそこから先は買主さんの負担になるのですが、役所からは1月1日現在の所有者（売主さん）のところにしか請求がきません。
納付書の名義も売主さんの名義です。
仮に、その納付書を買主さんに渡し、支払いを依頼した場合、買主さんが支払いをしなかったら、結果的に売主さんが滞納しているという扱いになってしまいます。

（解決策）
あらかじめ、残代金決済の引渡しの時に、日割計算したお金を買主さんから受け取ります。
売主さんが納付書をもとに納付します。

◩管理費等日割精算金

マンションの場合、管理費、修繕積立金などを毎月払われていると思います。
たとえば、月の半ばで売却した場合、月半ばから月末までは買主さんの負担になります。
ただ、管理会社との引落しの都合などもあり、翌月分まで売主さんの口座から引き落としになる可能性もあります。

（解決策）
あらかじめ、残代金決済の引渡しの時に、日割計算したお金を買主さんから受け取ります。
該当月の管理費、修繕積立金は売主さんの口座から引き落としになります。

このように、本来であれば買主さんの負担である金額を事前に計算して、決済当日、買主さんから売主さんに支払うというシステムです。

▶売主さんが買主さんへ支払うお金

◩収益（賃料収入など）の日割り清算金

賃料収入がある収益物件の場合です。
たとえば、月の半ばで売り渡した場合、売主さんが家賃１カ月分を先に受け取ることになりますが、実際、その家賃の半月分は買主さんに渡すお金になります。

（解決策）
該当月の家賃は売主さんが受け取ります。
日割精算したお金を、残代金決済時に買主さんに渡します。

このように、本来であれば買主さんが受け取る金額を事前に計算して、決済当日、売主さんから買主さんへ支払うというシステムです。

🏠まとめ

不動産の売却時には、たくさんの費用がかかってきます。
支払金額、支払うタイミング、特約など、事前に確認することが重要です。

すべての窓口は不動産業者の担当者になります。
信頼できる担当者に早め早めの確認をされることをおすすめします。