不動産売却時のトラブル、価格交渉、細かい交渉、売主と買主の協力

不動産売却時のトラブル！原因は何？！

不動産の売買は、一般的に、“売主と不動産業者が、媒介契約を結び、不動産業者（仲介）が売却活動をおこなって、買い手を探し、売主と買主で売買契約を締結する”という流れで進行します。

この流れの中で、「売主・不動産業者・買主」間のトラブルがおこることがあります。
そのトラブルで、進行が中断してしまったり、その売却の話が破断になる場合もあります。

たとえば、価格交渉も成立し、これから契約というタイミングで、売主が「この人（買主）には売りたくありません！」と断ってくることがあります。

その売主の意思を受け、仲介に入っている不動産業者は、そのことを買主に伝えなければいけません。
買主としては、当然ながら「今さら断られても困る。何とかしてください。」とお怒りになります。

売主には、断る理由があります。
しかし、その理由を買主にストレートに伝えられないこともあります。
このようなケースは、不動産業者泣かせとなります。

いったいどんなトラブルがあるのでしょうか・・・

ここでは、売主・不動産業者・買主それぞによるトラブルの原因についてお話しています。

買主によるトラブル

▶買主からの早い時期の大幅な価格交渉

「良いものを少しでも安く買いたい」これは、買主の気持ちとしては当然です。
しかし、あまりにも早いタイミングで大幅に価格交渉をしてくる買主がいます。

売主は、売りたいと思う金額を市場にだしています。
その金額に対し、最初から、「いくらまでなら下がるか」あるいは「いくらまで下げられるか」と、大幅な値下げ交渉をするのは、順番が違います。
売主に「いくらだったら買います」と買主が伝えることが次の順番になるからです。

このような価格交渉をされると、売主は気分を害して「この人には売らない！」となってしまい、契約が成立する可能性はかなり低くなります。

ただし、「購入予定の土地に建物を建てる時、擁壁に1千万円くらいかかるため」と言うような納得できる条件があれば話は別です。

買主が最初から価格交渉をしてくる場合、「それは無理です」とは言えず、「一応、確認してみます」と返答する不動産業者もいるかもしれませんが、一般的には、買いたいと希望されるのであれば、買主側から「いくらなら買いたい」と意思表示をされることをすすめると思います。

▶買主の複数の不動産業者への相談

買主が、購入したい物件を探すために、複数の不動産業者に依頼し、異なる不動産業者からそれぞれ同じ物件を紹介されていることがあります。
複数の不動産業者に依頼することが良くないわけではありませんが、そのことでトラブルになる可能性があります。

どんなトラブルになるかと言うと・・・

買主が買いたい物件をみつけた場合、まずは、売主に「購入申込書」を提出します。
この時、複数の不動産業者に相談している場合は、その中から1社に絞る必要があります。
1社を選ぶということは、当然、選ばれなかった不動産業者がいるわけです。

不動産業者は自社で契約してもらって、仲介手数料を得ようと考えます。
そのため、選ばれなかった不動産業者が、売主に「弊社の方が先に買主に物件を紹介していました」などと主張し、もめごとが起こってしまう可能性があります。

売主は、そのようなもめごとが嫌になり「この人には売りたくない」となります。

これは良くあるケースです。

✿購入申込書（または買付証明）とは

購入したい物件がみつかったら、まずは購入の申し込みをおこないます。
購入申込書は、必要事項を記入して、売主様に「こうゆう条件だったら購入したいです」という意思を伝えるための書面です。

不動産は先着順で交渉の受付をしていきます。
そのため購入申込書を他のお客様より先に売主様に届けることによって、交渉権を獲得できるという性質をもっており、購入申込書の提出が交渉のスタートになります。

ちなみに、交渉をはじめたあとで、「やっぱり購入をやめたい」となった場合、取り下げは可能です。
取り下げに対するペナルティは通常はありません。
（購入申込書に記入する内容）
・購入希望の金額
・手付金の額
・ローンの有無/契約予定日/決済時期
・その他希望や条件
など

ただ、本当に買いたい物件がでてきた時に提出するようにしてください。
取り下げできるからとやみくもに提出すればいいと言うものではありません。

▶買主が細かすぎるケース

不動産の購入は、一生に一度と言っても過言ではありません。
そのため、買主が細かくなり過ぎるというのも理解できることではあります。
しかし、限度を超えている方も確かにいらっしゃいます。

ポイントとして言えることは、大幅な価格交渉をする場合は、小さいことには、ある程度目をつぶることです。

中には、大幅な値引交渉をして、売主も承諾し、価格交渉が成立したのに、「あれは？これは？」「ここは、あそこはどうなっている？」と次々に質問や要求をしてくる買主がいらっしゃいます。

こうなってくると、売主としては、「ここまで譲歩しているのに次々と・・」と次第に気分が悪くなってきます。
どうしても早く売りたい(売らなければいけない)理由がある売主は、ある程度我慢されるかもしれませんが、そうでない場合は、怒りが爆発してしまいます。
そこまでいくと、損得の話ではなく、感情的になり、その売買は破談になってしまいます。

また、不動産業者は売却後のトラブルをとても恐れます。
そのため、買主がとても細かく、トラブル状況が度を超えている場合は、不動産業者からお断りするケースもあります。

不動産業者によるトラブル

▶売買契約締結前に支払いを要求してくる不動産業者

「購入申込書」を買主から売主に提出するタイミングで、支払いを要求してくる不動産業者がいます。
一般（個人）の方の取り引きにおいて、このタイミングで費用が発生することはまずありません。
このようなケースは注意してください。

▶ほかの不動産業者からの問い合わせを断る不動産業者

売主が契約した不動産業者ではなく、他社の不動産業者が買主をみつけた場合、「現在商談中」などを理由に対応しない場合があります。

これは、両手取引と言って、売主が契約した不動産業者が自社で買主も探し、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることを考えているからです。

せっかく買主がみつかっても、このような不動産業者と契約している場合、なかなか契約まですすみません。

売主によるトラブル

▶内覧（室内見学）時の売主の応対

当然のことですが、買主の内覧（室内見学）時、掃除も行き届いてなく、傷や汚れが目だつ場合、トラブルというか、買主の買う意思をなくすことになってしまいます。

リフォームやリノベーションなど大きなお金をかけて物件をきれいにするという方法もありますが、売主自身で室内をきれいにすることを心がけるだけで、まったく違ってきます。

また、買主にとって、内覧時に売主と会えることは、付近の状況なども直接聞けるため、ひとつのメリットになります。
売主のイメージが良ければ、物件へのイメージも良くなる傾向にあります。

▶瑕疵を知りながら隠している売主

✿瑕疵担保責任とは
買う時にはわからなかった隠れた物件の瑕疵（雨漏り・シロアリなどの不具合）について、売主が負う責任を言います。

本来であれば、売りに出す時点で話しておくべきことですが、なかには売主が瑕疵があることを知っているのに、早く売却したいために隠している場合があります。

瑕疵担保責任の期間は、民法上では、買主が隠れた瑕疵を見つけてから１年間は売主が責任を負うと定められていますが、1年は売主が責任を負うのは不利益が大きすぎるという事を踏まえて、一般的には買主との協議により、売買契約で瑕疵担保責任の期間を定めています。

瑕疵担保責任が定められていても、売主が瑕疵を知りながら隠していた場合は、期間経過後も売主が責任を負うことになります。

不動産売買の大事なポイント

買主が、自分にとって少しでも有利な条件で買いたいと考えることは無理のないことです。

また、いい加減な不動産業者も多いため、自分がしっかりしなければと力が入るのかもしれません。

売主に対し、「買ってやる」というような態度をとってしまえば、せっかく交渉が成立したとしても、水の泡になってしまいます。

トラブルに巻き込まれることなく、スムーズでな契約を成立させるためのポイント！
①売主と買主が協力する姿勢を大切にして誠実な応対をすること
②信頼できる不動産業者を選ぶこと