不動産売却時の土地、建物の値段、相場＆価格設定について

不動産売却時の土地、建物の値段、相場＆価格設定について

★目　次★

土地、建物の資産価値について

マンションの資産価値について

一生住むつもりでマンションを購入しても、さまざまな理由で売却しなければならない時があります。
そのためにも資産価値が下落しにくいマンションを買うことが必要です。

資産価値の安易な考え方

資産価値がないマンションを買おうとは誰も思いません。
しかし「このマンションは資産価値がある！」とあまりにも安易に考えていらっしゃる方が多いように思います。ここでは、マンションの資産価値の考え方（もっと真剣に考えよう）について説明しています。

■駅からの距離

「駅から徒歩5分以内のマンションであれば資産価値が維持できる！」
一概に、そうとは言い切れません。
“駅”にもよります。
たとえば新宿駅から徒歩17、8分というところであれば十分資産価値があると考えられますが、千葉の、わりと東京から遠いところになると、徒歩5分でもなかなか資産価値が維持しにくい場合があります。

■エリア

「〇〇区だから資産価値は維持できる！」
これは、正直物件によります。
たとえば、〇〇区だからということで高い価格で買っていた場合、売却価格と比較すると大幅に価格が下がるということがあります。
人気のエリアだからと言うだけでは安心できません。

■築年数

「築20年、30年のマンションは価値がないですよね？」
これは反対に、物件やエリアによっては、仮に築30年でも十分高い価格を維持できているマンションもあります。

このように非常に個別の要素が強いのです。
安易に考えず、１つ１つについて真剣に考える必要があります。

資産価値について不動産会社は教えてくれない

資産価値について問題となってくるのは、基本的に不動産会社は教えてくれないということです。
これはなぜかと言いますと、不動産会社の収入が関係してきます。

■仲介の場合

まず、仲介の場合、不動産会社は、中古マンションの売買が成約した時に仲介手数料を受け取ります。

■分譲の場合

一方、分譲（新築マンション）の場合は、販売価格に利益がのっており、物件を売った時に、その利益で収入を得ることになります。
販売価格の内訳を、ざっくり分けると、建築費用・土地代・広告宣伝などの販売管理費・維持費・利益などが含まれています。

つまり、マンションを買ったお客様が、10年後、20年後に、その物件を売る時になって資産価値がどうなるかということは、正直その不動産会社にはまったく関係ないからです。

資産価値について不動産会社に質問した場合も、「このマンションは資産価値ありますよ。いいマンションですよ」 ほぼ間違いなくそのような説明をされると思います。
その説明が本当の話なのか、たんなるセールストーク（その物件を売りたいがためにそのような話をしている）なのか、その判断はマンションを買う人がしなければいけません。
そのようなこともありますので、不動産会社も安易に決めてはいけません。見極めが必要です。

そういったもろもろのことを考えても、資産価値というのは不動産を買う人自身が本当に真剣に考えなければいけないことだと思います。

居住用マンションの資産価値＝売却時の価格

そもそも資産価値というのは非常に曖昧な言い方をされることが多いのですが、居住用のマンションに関して言えば、「資産価値＝売却時の価格」と考えて良いと思います。

■居住用マンションの場合、賃料や利回りは考えない

投資用でしたら、当然、「こういうエリアだから賃料がいくら入って、どのくらいの利回りがあるか」などを考えます。
これが、居住用の場合でも、おなじように賃料や利回りを考える方がいらっしゃいますが、居住用に関しては、ざっとは見た方が良いにしても、あまり深く考えすぎても仕方がないことです。

なぜなら、中古で売りに出した場合、このくらいで売れるだろうという価格と、賃料や利回りというのは、正確に比例して関連性をもっているわけではないからです。
たとえば、中古で売りに出す価格は維持しやすいけど、賃料はわりと安いエリアだったり、またその逆だったりしますので、そういった部分を複雑に考えていくのは結構大変です。

また、実際に貸すことがなければ、ほとんど関係ないことです。
厳密に言えば、居住用マンションであっても、諸事情により、貸さなければいけないことがあるかもしれませんが、通常は、自分で住んでいたマンションを手放す時は、貸すのではなく、売りにだすことになりますので、基本的には売却価格のみを考えていけばいいと思います。

■住宅ローンの支払い

また、少し細かな話をすると、居住用マンションを購入する時は、ほとんどの方が住宅ローンを組まれます。「住宅ローンの支払いが終わっていない場合、原則として貸してはいけない」というルールがあります。
もちろん金融機関が、毎回細かくチェックしているかというと、そうではないため住宅ローンを借りたまま賃貸でだしていらっしゃるかたもたくさんいらっしゃいます。

しかし、あくまでも原則はルール違反でありますし、万が一、それがみつかった場合は住宅ローンを一括で返済しなければいけないというリスクもあります。
結果として、居住用のマンションを買った場合は、あまり賃貸について考えなくて良いと思います。

資産価値と購入時の価格の関係

さきほど「資産価値＝売却時の価格」という説明をしましたが、もう少し正確に言いますと、資産価値は、購入時の価格とも兼ね合いがあります。

マンションを売る時、ある程度高い販売価格が見込めたとしても、そのマンションを購入した時の価格が売却予定価格より、はるかに高かった場合は、当然、資産価値を維持できないということになります。
資産価値を考える時には、購入価格と売却(予定)価格をもとに十分、もとが取れるかということを考えることが重要です。
マンションの場合、他の不動産と比較すると、さまざまな情報がありますので、購入価格と売却（予定）価格をある程度予想することが可能です。

購入価格と売却（予定）価格の見極め方

■購入価格の見極め方

・今売りに出されている新築マンションがいくらくらいなのかを確認し、条件等を比較する
・中古マンションに関しては似たようなマンションがいくらくらいで成約されているのかを確認する
そのような確認をすることで、購入しようと思うマンションが、高いのかどうかという判断がある程度可能です。

■売却価格の見極め方

売却時の価格については、10年後、20年後になりますので予想でしかありませんが、だからまったく考えなくていいということではありません。
仮に、築10年の中古マンションを買う場合、10年後の売却予定価格を知るためには、その時点で築20年の同じエリアのマンション価格を確認することで、ある程度は想像できます。

もちろん10年後の社会情勢、市場によってどうなっているかわからないということはあります。
しかし、もし今、築10年のマンションを買う段階で、築20年のマンションにまったく値段がついていないということになりますと、そのマンションはリスクが大きいと予想されます。
他にもさまざまな要素が増えることもありあますので、ある程度売却時の値段というのも考えることも必要です。

資産価値とマンション保有時の費用の関係

また、購入時の価格、売却時の価格と並行して、保有時の費用も考えなければいけません。
購入時の価格と売却時の価格に、ほとんど差がなく、買った時と同じくらいの価格で売れたとしても、その間に、たとえば、大規模な修繕が発生していて修繕費が何百万もかかったということもあります。
それでは、購入時と売却時の価格に差がなくても、大きな損失になる可能性もあります。

マンション保有時の費用はとても重要です。
マンション管理は管理組合と管理会社によって行われます。
保有時の費用を考えるのはなかなか難しいのですが、具体的には、管理費・修繕積立金などが十分にあり、メンテナンスも適切に行われ、余計な出費がないかというところを考えなければいけません。

保有時の費用を確認できるものを２つほど紹介します。

■Selfin（セルフィン）

リニュアル仲介さんが作っているホームページです。こちらからリンクします。
こちらで管理費や修繕積立金が築年数に対して妥当なのかどうかを判定できるソフトがあります。
簡単に確認できますので、ぜひ利用されてください。

■重要事項に関わる調査報告書

「重要事項に関わる調査報告書」という書類があります。
非常に重要な内容が記載されていますので、マンションを買う前に必ず見たほうがいい書類です。
たとえば、管理組合の総会でどんなことがおこなわれたか、修繕積立金が全体でいくらくらい残っているか、積立金の滞納があるかどうか、そのような内容です。

「代表的な記載内容」
・調査依頼日・対象となる物件名や部屋番号・所在地・建築年次・修繕積立金総額
・管理費（修繕積立金の月額・修繕積立金の滞納額・修繕積立金の改定予定）
・管理組合の借入金の有無・修繕工事履歴・管理形態・大規模修繕改修工事に関する予定
・アスベストや耐震診断の有無など

この書類を確認するだけでも、保有時の費用をある程度判断できると思います。

この書類は、マンションの場合、管理会社が発行しています。
一般的に、不動産会社がこの書類を取り寄せますが、発行依頼をするための手数料を不動産会社が払わなければならないことや、面倒がる不動産会社もあり、取り寄せてないこともありますので必ず確認が必要です。

ただでも売れないマンション

基本的に、「ただでも売れなくなるようなマンション」は避けなければいけないのですが、逆に言えば値段がつくのであれば、資産価値というのは何らかのかたちで維持できるということはあります。

「ただでも売れないものがありますか？」
そう思われる方もいらっしゃると思いますが、実は、ただでも、まったく売れない不動産は実際にあります。
リゾートマンションなどは代表的な例です。

なぜなら、いろいろな施設がついているため、管理費と積立金で月に3万、5万とかかります。
それだけのお金を払って維持するのは大変ですし、「仮にただで貰ったとしても、そのような費用が発生するのであれば・・・」となるためです。
今のところ、まだ少ないのですが、これからそのような物件がまったく出てこないとは限りません。

10年後の売却時の価格は100万円くらいでなければ売れませんと言う話であったとしても100万円で売れるのであれば、購入時（その10年前）たとえば300万円で買います。その間の保有している期間の費用がこれだけかかります。
そうなると10年間で実際の負担分はこのくらいですよと考えると非常に得だということもあったりします。

あくまでも値段がつきさえすれば、購入時の価格と保有時の価格のバランスで、最終的に得するか損するかが決まるところがあります。
“どこまでいってもバランスで決まる”ということがありますので、一律に、“ここはいい、ここは良くない”というのは、なかなかパッと1点だけでは考えられないということになります。

マンションの資産価値を考える3つの要素

このようにマンションの資産価値を考える場合、基本的には次の3つの要素になります。

①購入時の価格　②売却時の価格　③保有時の費用

その１つ１つに関しても細かな話がありますので、細かな部分を組み合わせて資産価値を考えなければいけません。

細かい部分をあまり考えず、不動産会社から、「“ここは資産価値が維持できます”と聞いたのでここにします」 「駅から何分なのでここにします」というように簡単に考えてマンションを購入すると、あとで困ったことになり兼ねません。

とにかく真剣に資産価値について考えましょう。

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