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【これ押さえれば完璧！】値下げの最重要事項はタイミングと金額！
更新日&lastmod(【不動産の値下げ】大切なのは値下げのタイミングと金額です！); 公開日2018年12月8日
不動産を売り出したのはいいけど、なかなか買い手がつかないという状況はよくあることです。
そんな時、売却を依頼している不動産業者から「なかなか問合せが入らないので、ちょっと価格を変更して改めて売却活動をさせていただきたいのですがいかがですか？」というような値下げの提案があると思います。
不動産売却価格の値下げは、売主様がその物件を急ぎで売りたいのか、そうではないのかによっても違ってきますが、もし、不動産業者からそのような提案があった場合、売主様としては、どのような判断をするべきでしょうか・・。
ここでは、値下げに対する考え方（値下げするタイミング、値下額）などについてお話しています。
★目 次★【【不動産の値下げ】大切なのは値下げのタイミングと金額です！】
値下げのタイミングは戦略と戦術で考えよう！
不動産を売り出してなかなか反響が思わしくないとき、どうしても販売価格の見直し（値下げ）を考えます。しかし、価格見直しは戦術面（販売手法）をすべて駆使した後に行うものであり、そう簡単に行ってはいけません。
不動産会社は、反響が無いとすぐ価格の見直しを提案してくるでしょう。そう、それが不動産会社の販売開始当初からの戦略だからです。その戦略にまんまとはまってはいけないのです。
あなたも、ぜひ、不動産会社の戦略にみすみすはまる前に、あなたの戦略と戦術を考え、実行すべきです。
🏠値下げの様子を見たほうが良いタイミング（状況）
▶購入予定者の内見（室内見学）や問合せがコンスタントに入っているけど、まだ購入者が決まっていない場合
✿コンスタントとは
購入予定者からの内見（室内見学）や問合せが、１週間に１回か２回、月で言うなら4回以上は必ず入っている状況です。
✿内見とは
購入予定者が、実際に室内を見学に来ることです。
内見希望者がいらっしゃるのであれば、とりあえず価格面（条件面）では問題ないと判断できますので、もう少し（1カ月以内）様子を見ていいと思います。
✿問合せとは
不動産業者は、売主様と媒介契約をすると、不動産ポータルサイト（スーモ・アットホーム。ホームズなど）に掲載します。
該当物件の掲載ページへのアクセス数を把握できるようになっています。
1カ月程、様子を見て、それでも決まらない場合は、価格や条件以外に何か問題点があるかもしれません。
そこをきちんと確認することも大切です。
▶不動産業者との契約期間のタイミングで考える
売主様と不動産業者との媒介契約は3種類あります。
契約期間は主に最長３カ月となっています。
その期間内は、様子を見ても良いと思います。
ただし、よほど反響がない場合は除きます。
▶時期的なタイミングで考える
不動産売買が最も活性化するのは移動シーズンでもある１月〜４月です。
まずはその時期まで値下げをしないで様子を見るのも方法の１つです。
こちらも、よほど反響がない場合は除きます。
🏠すぐにでも値下げをしたほうが良いタイミング（状況）
▶お客様の内見が、月１〜２件程度しかない場合
売り出し開始してから１カ月間は、その物件に対し、アクセスが集中する時期です。
そんな時期にも関わらず、売り出し当初から１〜２件しか内見が入らないのであれば、即、価格変更（値下げ）を検討するべきです。
売れ残り物件になる前にどんどん手をうっていかなければ大変なことになります。
今は、インターネットでも、物件情報の広がりがかなり速いため、本当に物件を探している人は、毎日見ています。
そのままでも売れる物件であれば、購入予定者から「内見したい」と連絡があります。
それが全然入らないということであれば、即値下げを検討してください。
ただ、値引きを検討する前に注意することがあります。
自分が依頼した不動産業者がちゃんとインターネットに物件を掲載しているかを確認してください。
購入予定者が物件を探す時の入口として利用しているのが「at home（アットホーム）・suumo（スーモ）・Home's（ホームズ）」といった不動産のポータルサイトです。
そういったサイトに、きちんと物件が掲載されているかということを確認してみてください。
また、掲載されていたとしても、間取りがなかったり、写真がなかったりと言う場合があります。
それでは内見や問合せが入るはずもなく、まったく意味がありません。
きちんとした見やすい間取り、明るくきれいな写真が何枚ものっているかなど確認してください。
そういったネット広告も、きちんとされているのに、内見や問合せがないというのであれば、価格変更（値下げ）をするという判断で良いと思います。
🏠値下げに対する危険な考え方
購入予定者からの内見依頼や問合せがほとんどないにも関わらず、値下げの提案をすると、「とりあえず、価格はこのままにして、もし、購入予定者が値段を下げてと言ってきたら、その時考えます」とおっしゃる売主様がいらっしゃいます。
この言葉は、その場しのぎの無意味な判断です。
この考え方はとても危険です。絶対にやめてください。
なぜなら、そもそも問合せもまったくないわけですから、「値段を下げて」と言ってくる購入予定者がいるはずがありません。
だから、不動産業者は、値下げの提案をしているわけです。
愛着がある物件ですし、少しでも高く売りたいという売主様の気持ちがあるから、その言葉がでてくるのだと思います。
ですが、この考えのままであれば間違いなく売れ残り物件になります。
🏠値引金額の下げるタイミング（方法）を考える
ここからは、値下げの金額の下げ方についてお話します。
金額の下げ方にも「上手い・下手」があります。
この画像を見て、どちらの方法が効果的だと思われるでしょうか？
▶少し下げて売れなかったら更に少し下げて行く方法
何度かに分けて100万円ずつ小刻みに下げる方法です。
5.680万円で売り出し開始
売れなかった↓
100万円下げて5.580万円にした
売れない↓
更に100万円下げて5.480万円にした
それでも売れない↓
更に100万円下げて5.380万円にした
トータルで300万円下げていることになります。
このように小刻みに下げていった場合、購入予定者が、どうゆうふうにこの物件を見るかと言うと、「金額下げていってる。当初5.680万円だったのが、いまでは5.380万円になっている。少しずつ下げているから、もう少し待てばもっと下がるかもしれない」
そんな印象をもつ可能性があります。
その結果、逆に売れなくなってしまうこともあります。
▶1回で下げる方法
結局、300万円下げるのであれば、その300万円を1回でいっきに下げます。
5.680万円→5.380万円
値下げ後の金額は、結果として、どちらも5.380万円となりますが、小刻みで100万円ずつ下げる場合と1回で300万円下げる場合とでは、見る人に与える印象はまったく違ってきます。
小刻みに100万円ずつ下げていくと、「もう少し下がるかも」と足元を見られてしまうことがありますが、いっきに300万円下げると、購入予定者は「300万円も下がった！これだけ下がったなら、他にもこの物件を検討している人がいるはずだ。早く手をあげないと他の人に買われてしまうのではないか」
このように競争意欲のような印象を与えます。
結論として、値引きをするのであれば、小刻みに下げるよりいっきに下げる方が効果的です。
🏠値引する金額を考える
基本的に不動産の金額というのは三角形になっています。
この三角形はお客様層（購入予定者数）です。
物件が高くなればなるほどお客様の数は少なくなります。
逆に物件価格が安いほどお客様の数は多くなります。
購入予定者が物件を探す時に利用する不動産のポータルサイトでも、希望価格を選択する箇所があり、「〇万円〜〇万円で探す」という探し方ができるようになっています。
500万円以上・1.000万円以上・1.500万円以上・2.000万円以上・・・と500万円間隔で選択できます。
たとえば、「2.000万円から3.500万円」で探すとなります。
例の5.680万円は、5.500万円から6.000万円の価格帯で勝負（販売開始）していたということです。
②の層に存在する物件ということになります。
▶5.680万円を5.580万円に値下げした場合
金額は100万円下がっているのですが、勝負している土俵は、5.500万円〜6.000万円になりますので、②から変わるわけではありません。
つまり、お客様の数は増えません。
価格を下げたとしても、気づかれない可能性さえあります。
せっかく下げるのであれば、動きがでるべきです。
▶動きをだすためには？
②で勝負していた物件を③に降ろす必要があります。
③にするためには、②の価格ラインが5.500万円ですので、5.500万円を少しでもわる金額、極端に言えば5.499万円にします。
そうすると②に存在していた物件が、ひとつ下のレベルの③に降りてきます。
当然、上の土俵で勝負していた物件が、下に降りてきますので、③の中では光る物件になりますし、購入予定者（物件を見る人）の数も増えます。
▶効果的な下げ方への理解が大切
効果的な値下げの方法を売主様もしっかり理解されるべきです。
なぜなら、本来であれば、不動産業者が提案すべきなのですが、不動産業者もいろいろあります。
必ずしも、このような提案をするわけではありません。
何の戦略もなしに、「まずはこのくらいの金額に下げてみましょうか」と言ってくる場合もあります。
また、長びくほど、広告料がかかることや、早く契約が決まらなければ、仲介手数料も受け取れないため、早いタイミングで値下げを提案してくることもあります。
売れ残り物件を買いたい人なんていません。
「半年くらいずっと売りに出ているのにまだ売れてない」というような物件を、そのままの金額で買うと言う人はまずいません。
そうなる前に手を売っていく必要があります。
不動産の値下げはタイミングや金額の下げ方が重要になりますので、しっかり戦略を考え計画的におこなう必要があります。
🏠不動産売却 その他のタイミング
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