中古の戸建住宅を少しでも高く売るための方法

中古の戸建住宅を少しでも高く売るための方法はこれ！

中古の戸建住宅を売りに出そうと考えた時、「建物が古いから安くしか売れないのではないか・・」
というのが最初にくるお悩みだと思います。

確かに、中古の戸建住宅の場合、築25年から30年経つと、建物の資産価値はほとんどつかず、ほぼゼロに近くなります。

それに伴い、築年数が古ければ古いほど、設備が壊れてしまったり、何と言っても老朽化（屋根・壁紙・畳・フローリング・水回り・・・）が問題になってきます。

「少しでも高く売りたい」と考えるのであれば
「少しでもきれいにする」必要があります。

建物をきれいにするためにリフォームする？

きれいにすると言えば「リフォーム」です。

築年数や建物の状態、また、どこまでするかという範囲にもよりますが、リフォームすることで、古い建物もまるで新築のようになります。

売却するのではなく、その家にずっと住み続けるのであれば、リフォームすることで大きな快適性を得ることもできます。

しかし、少しでも高く売るためにリフォームを考えているのであれば、そこは慎重に判断すべきです。

リフォームの問題点

▶リフォームには大きな費用がかかる

たとえば
3LDKで70平方メートルの部屋の壁や天井のクロス、キッチンまで新しくした場合200万円程度、
ユニットバス100万円、システムキッチン100万円、あとは内装を若干かえて300万円程度
という感じでしょうか。

中古住宅のリフォーム実態調査では、平均2.393.000円という結果がでています。

200万円から300万円は、最低限という言い方もできますし、損をしにくい範囲内ではあります。

また、旧耐震の建物で非常に構造補強をしなければいけない状態だった場合は、700万円、１千万円かかります。
スケルトンリフォームをしなければ、どうにもならないという状態もあります。

✿スケルトンリフォームとは
部分的なリフォームではなく、スケルトン（骨組）のみ残して内装や設備をまるごとリフォームする方法です。

▶リフォームにかけた費用は資産価値に反映し難い

例外はありますが、仮に300万円、500万円かけてリフォームした場合、そのかけた費用がそのまま資産価値になるかと言うと、
資産価値には、ほとんど反映されないと考えた方がいいです。

資産価値に反映されないと言うことは、売却する時、リフォームにかけた分、高く売れるというわけではないということです。

何割か反映されたとしても、たとえば、300万円のリフォームであれば、50万円から多くて100万円程度だと思います。

リフォームしてきれいになれば新築と似たようなものになります。
しかし、中古物件を買われる人は、どうしてもスペックを見ます。

「この物件は、築何年で、こうゆう物件である」と確認して、当然、同じスペックの物件と金額を比較します。
その結果、「相場はいくら位」と考えますので、リフォーム費用が、まるまる反映されるというのは、現実的にはあまりないと考えるのが妥当です。

「リフォーム費用≠資産価値」
一般的には、リフォームした費用が資産価値としてそのまま反映されることはありません。

▶不動産業者からリフォーム業者を紹介された場合

中古の戸建住宅の売却を相談した不動産業者が
「リフォームできれいにしたほうが高く売れます」
「リフォーム業者も紹介します」
とリフォームをすすめてくることがあります。

そのような不動産業者の目的は自社の利益です。
言わるがままに依頼すると大変なことになります。

そのようなパターンの場合、リフォーム費用が割高になる可能性があります。
本来のリフォーム費用の2倍以上というケースもあります。
また、不動産業者がリフォーム業者から紹介料を受け取る場合があり、その紹介料も上乗せされ更に高くなる場合もあります。

リフォームをする場合、依頼する業者は不動産業者の紹介ではなく、ご自分で、複数の業者から見積もりをとり、次のことを確認しながら依頼先を選択してください。
①資格や許可の有無確認
②建設工事保険などへの加入有無確認
③過去のリフォーム実績確認
④財務面（健全であるか）の確認

▶リフォームした場合、反対に売れなくなる可能性がある

仮にリフォームした費用を上乗せして売りに出した場合、反対に売れにくくなってしまうこともあります。
なぜなら、中古物件を探している人は、リノベーションすることを考えている傾向が多いからです。

✿リノベーションとは
建物の大規模な工事をすることで、新築の状態より性能を向上させたり価値を高めたりすることを言います。
もちろん間取りや外壁なども比較的に自由に変更することが可能です。

そのため、購入する物件が、リフォームをして新築のようにきれいであることよりも、値段が安いことが重要視されています。
リフォームを行いきれいにして、リフォーム費用を売却金額に上乗せして販売するより、リフォームはしない、または上乗せしないほうが、売れる可能性は高いと言えます。

リフォーム以外で中古住宅を少しでも高く売る方法

▶日常の心がけが大切

リフォームをすれば確かにきれいにはなりますが、実際にはリスクがある手法と言えます。
リフォームにかかった分を上乗せして販売するということは難しいですし、リフォームにかけた分のお金を何とか回収しないといけないと言う気持ちになって引くに引けない状況になってしまいます。

家をきれいにする手法は、実は、とても地道なことなのです。

「物が多い、家具が乱雑に置かれている、掃除が行きとどいてない、汚い」
となると、とうぜん印象は悪くなります。
日頃からきれいにしていると、仮にリフォームするとしても、費用はそれほどかかりません。

売却を依頼する不動産業者の査定もプラスに繋がります。
特に、水回りがきれいで、何もしなくても大丈夫となると、査定価格も大きなプラスになります。

家に愛着をもって住んであげるということが、一番高く売れる方法とも言えます。

乱雑にあつかっていて、いざ売るとなってから清掃するというのは、難しいところもあります。
普段からきれいにしてあげることが大切です。

これは、家に限らず、車を売るときも、やはりきれいな状態の方が高く売れるというのは同じだと思います。

売却するわけですし、引っ越しの準備ついでに、いらない物を処分して、部屋をすっきりと印象良くすることで、思っていたより高く売れる可能性もでてきます。

▶ハウスクリーニング（清掃業者）に依頼する

どうしても、自分で清掃しても、できないところもあるし、売却に間に合わないという場合は、ハウスクリーニング（清掃業者）に依頼するという方法もあります。

費用としては、そこまで高額になるケースは少なく、リフォーム費用より安くつきますので、ハウスクリーニングに依頼するほうが現実的かもしれません。

✿ハウスクリーニングとは
ハウスクリーニングは正確にはリフォームではありません。
掃除のプロ（ハウスクリーニング専用の清掃用具や特殊洗剤を用い、ハウスクリーニングの技術を習得した人）が、素人では掃除しにくいところや、掃除できないところの、埃や汚れ等の清掃を主に行います。
家庭での清掃と異なり、サッシ・排水口・換気扇・フローリングを磨いたりエアコンのフィルターの掃除など、細かいところまで家中まるごときれいにしてくれるサービスです。

清掃料金は業者によって多少異なります。
たとえば
・1Kの小さな部屋で2万5千円
・2LDK～4LDKといった広い部屋では5～8万円
一般的にはこの程度と考えられます。

▶ホームセンターを使う

大きな費用をかけて、大きなリフォームをしなくても、特定のポイントをリフォームすることできれいにすることができます。

売りに出す時、大切なことは、「この家は住んでいた人が良く手入れをして、とても大事にされてきた家」という印象を買い手に伝えることです。

そのためには、たとえば
・壁紙を張りなおす
・床のクリーニング及びワックスコーティング
・水回りを磨き上げる
その部分をきれいにするだけでも売れる価格は大きく変わります。
大きなリフォームで〇百万円をかけなくても、この程度であれば〇十万円で可能です。

ホームセンターにリフォームを依頼すると
キッチンやバスルームを丸ごとリフォームしてくれます。

ホームセンターはリフォームの値段がオープンになっており価格競争が進んでいるため、適正な価格で工事をしてもらえる可能性が高いです。
たとえば
ニトリのリフォーム
などもあります。

中古の戸建住宅を高く売るためには・・・

家を高く売るためには、家がきれいであることが必須です。

家をきれいにするためにはリフォームという方法があります。
しかし、リフォームは目的によっては良い方法ですが売却したい場合はおすすめしません。

中古の戸建住宅を高く売るためには
何よりも家への愛情がいちばん大切なのです。

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