不動産を売るためのコツとおすすめ！
更新日2020-07-11 (土) 23:31:30 公開日2018年12月12日
不動産を高く売りたいという気持ちは誰にでもありますよね。
不動産は売り方次第で、数百万から数千万変わってしまうこともあります。
知識がないまま売ってしまえば、相場より安く売ってしまうことにも成り兼ねません。
では、どうやって不動産を売却するのがいちばん良いのでしょうか。
ここでは、”不動産を売るためのコツ”や”おすすめの一括査定サイト”についてご案内しています。
売るためのコツ（専属専任契約は選ばない！）
売主と不動産業者間で結ぶ契約を媒介契約と言います。
媒介契約には次の３つがあります。
３つの中の「専属専任媒介契約」はおすすめしません。
その理由は、２つあります。
▶専属専任媒介契約をすすめない理由① （両手取引狙い）
✿片手取引とは
売主さんが、不動産業者Aに売却の仲介を依頼します。
買主さんが、不動産業者Bに購入する物件の仲介を依頼します。
売買が成立した時、不動産業者Aは売主さんから、不動産業者Bは買主さんから、仲介手数料を受け取ります。
✿両手取引とは
売主さんが、不動産業者Aに売却の仲介を依頼します。
不動産業者Aが、買主さんも自社で探します。
売買が成立した時、不動産業者Aは、売主さんと買主さんの両方から仲介手数料を受け取ります。
両手取引は、不動産業者の利益が倍になります。
そのため、不動産業者は、両手取引をやりたくて仕方ありません。
その目的があるために「専属専任」で媒介契約を結びたいのです。
例①：売却価格が1.000万円の場合
不動産業者の仲介手数料の計算は「売却価格×３％+6万円（税別）」となります。
片手取引：売主さんから受け取る仲介手数料は36万円（税別）
両手取引：売主さん+買主さんから受け取る仲介手数料は72万円（税別）
このように両手取引の場合仲介手数料は倍になります。
更に、買い手が見つからない場合、売主さんに値引の提案をおこない、売却価格を下げてでも買主さんを探そうとします。
例②：売却価格が950万円になった場合
両手取引：売主さん+買主さんから受け取る仲介手数料は69万円（税別）になります。
値引きをした場合、売主さんは50万円少なくなりますが、不動産業者は、片手取引と比べて33万円プラスになります。
▶専属専任媒介契約をすすめない理由② （物件かくし）
専属専任媒介契約は、1社で物件を預かりますので、その不動産業者がすべての窓口になります。
良くない不動産業者だった場合、別の不動産業者を通して、買主候補者が現れたとしても「すでに商談中です」などと言って物件を隠すことがあります。
これを「物件かくし」と言います。
現状でも実際におこなわれていることです。
自社で買主を探し、売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、せっかく売れそうなチャンスがあったとしても、物件を隠されてしまう可能性があるということになります。
売るためのコツ（売却期間を急がない！）
不動産を売却する時には、それぞれ理由があります。
理由により、一日でも早く売りたい人や少しでも高く売りたい人などいらっしゃいますので売却期間も異なってきます。
不動産を少しでも高く売りたいと思うのであれば、売却期間を急がないことがコツになります。
▶一日でも早く売りたい場合
急いで売却しようとすると、買う人はなかなかみつかりません。
たとえば「１カ月後までに売りたい」と売り急いだ場合、どうしても価格を相場以下に下げなければ売れません。
少しでも高く売りたいのであれば、売却期間に余裕を持つことが大切です。
どうしても早く売却しなければならない事情がある場合は、相場より安い価格で売りにだすか、不動産業者に買い取ってもらうという方法もあります。
業者買取のメリット：必ず買い取ってくれます。
業者買取のデメリット：売却価格が下がります。
買取業者は、売主さんから物件を買ったあと、転売して利益を得ます。
一般的には、買い取ったあと、ハウスクリーニングやリフォームなどを行い、買い手が付きやすいような状態にします。
それらの費用、また売れなかった場合の維持費なども考慮しているため、買取価格は通常の売買価格よりも下がってしまいます。
▶少しでも高く売りたい場合
■売却価格を相場より若干高めにする
高く売りたいのであれば、売却価格を相場より若干高めに設定するなどの戦略が必要になります。
なぜなら、買主側から、値引きの要求が必ずあるからです。
ただし、相場より若干高めに設定するからと言って、その価格で売れるということではありません。
■自分でも相場を確認する
不動産業者任せではなく、自分でも相場を把握しておくことで、どこまで値引き交渉に応じて良いかを判断することができます。
■長期戦に臨む
高い価格で買ってもいいと言う人が現れるまで待たなければならないため長期戦になります。
しかし、ゆっくり時間をかけていくと、中にはその物件が気に入って「買いたい」と言う人がみつかる可能性は十分あります。
販売期間に余裕をもつことで、たくさんの人の目に触れませすので、売却につながる可能性は高まると思います。
長期戦に臨むと言っても、あまり長くなってしまえば売れ残り物件になってしまいます。
出典：アットホーム（株） 「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」
☝は、首都圏（１郡３県）の、自宅を売却した人295 名を対象とした調査結果です。
自宅を購入してから売却するまでの居住年数は平均 13 年
売りに出してから売れるまでの期間は平均 8 ヶ月となっています。
住宅種別で見るとマンションは 6ヶ月、一戸建ては 11 ヶ月となっています。
売に出してから売れるまでの期間は、マンションより一戸建ての方が5 ヶ月ほど長くかかっていることがわかります。
一括（売却）査定サイトがおすすめ！
不動産を売る時、最初にしなければいけないことは、「売却したい物件の相場を知る事」です。
ご自身でも、SUUMO（スーモ）・HOME’S（ホームズ）・Athome（アットホーム）などの不動産ポータルサイトを利用して、建物やエリアが、売却したい物件に似通っているものの売り出し価格を見ることで、おおよその相場を知る事ができます。
しかし、正確に相場を調べるためには、やはり不動産業者へ査定を依頼しなければいけません。
不動産業者への査定依頼は1社ではなく複数社に依頼することが必要です。
なぜなら、不動産業者によって査定価格が異なる可能性があるからです。
複数の不動産業者を探すのは大変です。
そこで、おすすめなのが「一括（売却）査定サイト」です。
一括査定サイトはいろいろあります。
▶大手の不動産業者が良いとお考えの方
物件種類・都道府県・市区郡町村・町名などを選択するようになっています。
このサイトであれば大手6社（三井のリハウス・三菱地所ハウスネット・東急リバブル・野村の仲介・住友不動産販売・小田急不動産）が査定してくれます。
この大手6社が作ったサイト（直営）です。
▶操作がチャット形式のサイト
チャット方式になっています。
必要内容を選択していくと返信があり、１分程で査定できます。
このサイトは1.700社の中から6社の不動産業者を選んでくれます。
地場の不動産業者や大手よりもっと広く見て欲しいという意味では良いかもしれません。
一括査定サイトの注意点！
一括査定サイトはとても便利なのですが、１つだけ注意することがあります。
一括査定サイトで査定依頼をおこない、複数の不動産業者から査定見積もりを受け取る時、他社と比べ、とても高い価格をだしてくる不動産業者がいます。
他の不動産業者は、バラツキはあったとしても、相場に近い価格で誤差の範囲だと思います。
高い価格をだしてくる不動産業者は、何としても自社で物件を預かって、専属専任で契約を取りたいと狙っています。
もしかしたら、その高い価格で売る実力があるのかもしれません。
しかし、実際は4.000万円ということで物件を預かったとしても、相場が3.000万円ほどであれば売れるはずがありません。
販売当初、4.000万円で売りにだしたとしても、タイミングを見て、「売れないので1千万円下げましょう」と値下げの提案をしてくるというのがよくあるパターンです。
飛びぬけて高い価格で売れる不動産業者というのは、そんなにいません。
査定価格が高すぎる不動産業者には注意してください。
不動産を売るためのコツ まとめ
①専属専任媒介契約をしない
②売却を急がない
③一括査定サイトの利用
不動産業者に、個別に1件1件申し込むのは大変ですが、一括査定サイトを利用すれば、簡単に依頼することができます。
複数の不動産業者と直接うちあわせができますので、査定価格はもちろんですが、複数社の中から自分にあった良い不動産業者を選ぶこともできます。
不動産売却は、不動産業者次第と言っても過言ではありません。
注意点に気をつけて、一括査定サイトを利用し、良い不動産業者を選択されてください。
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