売却物件の魅力的なマイソクとは、ローン融資の問題、マイソクの作り方

不動産を売るときの魅力的なマイソクとは！

「マイソク」という言葉をご存知ですか？
不動産の売買で、耳にする言葉です。

✿マイソクとは、仲介する不動産業者の情報源として、物件の概要（間取り図・構造・地図・管理費・その他の詳細）をまとめた資料の通称です。
元の意味は、この資料を作成し配信する情報会社の社名でしたが、現在は、資料そのものをマイソクとよぶケースが多いようです。

買い手側の不動産業者（仲介）が、不動産の購入を検討している人に物件を紹介するとき、最初に使用するのがマイソクです。
マイソクを見せながら物件の説明をします。

マイソクは、一般的には、売主さんが仲介を依頼した不動産業者が作成します。

購入検討者向けに作成するのはもちろんですが、買い手側の不動産業者にも、物件の魅力を伝える大切なツールでもあります。
買い手側の不動産業者は、魅力的なマイソクを見て、購入検討者に紹介し、成約へと繋がっていきます。

マイソクは、とても大切なツールとなりますので、物件情報が、いかに正確で見やすく書かれているかということがとても重要です。

ただ、マイソクには、決まったルールがありません。
そのため、不動産業者の作り方ひとつで、大きく異なってきます。
それでは、いったいどんなマイソクが、買い手側にとって最も魅力的で効果的なのでしょうか？

ここでは、「買い手側がマイソクのどんなところを重要視するのか」という点についてご案内しています。
なぜなら、買い手側が、重要視する内容こそ、マイソクを正しく正確に作る必要があり、それが結果的に魅力的で効果的なマイソクになるからです。

🏠マイソクで買主側が最低限見るポイント(融資関係)

買主側が最低限見る内容は融資に関することです。

買い手側は、ほとんどの方が住宅ローンを利用されます。
銀行などの金融機関から融資を受ける際、銀行によっては、融資可能なエリアが決まっている場合があります。
融資が受けられない場合、仮に物件を気に入ったとしても、購入することはできません。

そのため、買主側は、購入しようとしている物件の融資可否についてまず確認します。

▶市街化調整区域

✿市街化調整区域とは
原則として、新たに建物を建てることが出来ない区域です。
都市計画法（都市の健全な発展等を目的とする法律）により定められています。

しかし、エリアによっては、昔から建物があって、そこに再建築できる場合があります。
仮に、再建築ができたとしても、土地の評価はとても低くなっています。

買主側は家を建てなおすことができない、あるいは、仮に再建築できるエリアだったとしても、土地の評価は低くなっており、金融機関の長期融資が難しくなります。

▶借地権（借地借家法に基づく借地権）

✿借地権（借地借家法に基づく借地権）とは
「第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てられる権利」を言います。

この場合、次のような問題点があります。
・地主に、毎月、土地を借りる対価として地代を支払う必要がある
・名義変更等に伴い各種手数料が発生する
・売却や譲渡、増改築には地主の承諾が必要となる
・売却する際、土地を借りるだけの権利であるため所有権より資産価値は低くなる

土地は所有しているわけではないため、評価が低くなります。
このことから、買主側は、購入しようとしている不動産が所有権なのか借地権なのかを確認します。

▶構造・築年数

金融機関によって耐用年数の考え方も違います。
「耐用年数以内でなければ融資できない」というところもあれば、「木造の耐用年数が超えている物件でも長期の融資がくめる」というところもあります。

耐用年数は、「木造住宅（22年）RC住宅（47年）」です。
たとえば、RC住宅で築20年の物件を検討する場合、耐用年数の残りは27年になります。
少しおまけして30年であれば融資期間がとれるだろうか・・
買主側は、そのような検討をすることになります。

そのため、どのくらいの構造で、築年数がどのくらいなのかを確認します。

▶売却価格

これは当然確認するポイントです。
「物件価格+諸経費（物件価格の約7〜8％）」がかかってきますので、金融機関からどのくらいの融資を受ける必要があるか、自己資金はどのくらい必要になるのかを確認します。

▶容積率・建ぺい率

マイソクに「容積率〇％・建ぺい率〇％」と記載されています。

✿容積率とは
「敷地面積（土地の面積）に対する延べ床面積（建築延べ面積）の割合」
その土地に建設できる建物の延べ床面積の割合です。
計算式：容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100

✿建ぺい率とは
「敷地面積に対する建築面積（建物を持ち上げた時の影の部分）の割合」
その土地のどのくらいを建物用として使えるかという割合です。
計算式：建築面積÷敷地面積

マイソクに容積率80％と記載されていた場合
その土地に建設できる建物の延べ床面積の割合が土地面積の80％ということになります。

マイソクに建ぺい率50％と記載されていた場合
その土地面積の50％を建物用として使えるということになります。

容積率・建ぺい率というのはエリアによって最大の数値が決まっています。
中には完全に違法・違反している（最大値を超えている）ものもあれば、最初建てたときは違法ではなかったが、後々の法律改正などで違法になってしまったというケースがあります。

違法・違反している場合も、融資がつきにくくなってしまう可能性がありますので、ここも買主が気にする内容です。

▶旧耐震・新耐震

１９８１年（昭和56年）の6月以前に建てられた建物を旧耐震基準、それ以降に建てられた建物を新耐震基準と言います。
大きな地震が起きた時に、建物が強いか弱いかという境目になります。

旧耐震の物件に対しては、金融機関も融資がつきにくかったり、長期借入ができなくなる可能性もありますので、買主側としては旧耐震は避ける場合が多くなります。

🏠買主側が見る物件情報

▶接道状況

✿接道とは
その土地が接している道路の幅をいいます。
マイソクには、たとえば「南側5m公道に接する」などと記載されています。
敷地南側の幅5mの公道から敷地に進入するという意味です。

買主側は、どのくらいの幅の、どうゆう道路（私道・公道）に接しているかを確認します。
ちなみに、接道が狭い物件は、近隣よりも評価が低く設定されていることもあります。

ちなみに、接道義務の問題もあります。
✿接道義務とは
建築基準法（第43条）により、建物を建てる敷地が、道路に2メートル以上接しなければならないとする義務をいいます。

2Mの接道が取れていない場合や、取れていても、接道する道路が私道などで建築基準法上の道路では無い場合は、原則として建築不可となります。

▶間取り

間取りは買い手側が注目するポイントです。
間取りが正確にわかる図面を作成する必要があります。
広さや収納だけではなく、方角などもわかるように記載されていることが大切です。

▶物件の魅力をアピールする

立地、環境、物件の特徴（デザイン・広さ・設備・・）など、売却する物件の魅力をアピールしてあることが重要です。
買主側が気になる部分をマイソクでアピールすることは、大きな効果を期待できます。

▶キャッチコピー

マイソクを見て最初に目につくことが多いのがキャッチコピーです。
アピールポイントについてのキャッチコピーがあると、買主側に強い印象を与えます。
たとえばコンビニエンスストアが、とても近くにある場合は、「コンビニまで〇M！」など、買い手側目線でのキャッチコピーも良いと思います。

ただし、キャッチコピーをつけるためにはルール（誇大広告の禁止）があります。（宅建業法第32条）
そのため、キャッチコピーは「事実であること、具体的な根拠の併記があること」が求められています。
誇大広告や不当な表示があった場合、宅地建物取引業法や不当景品類及び不当表示防止法などの法律により罰則が課せられますので注意が必要です。

良いキャッチコピーが思いついたら、まず依頼している不動産業者に相談しましょう。

▶物件の写真

ほとんどのマイソクに間取り図はありますが、建物や周辺の写真がない場合があります。
買主側にとっては、外観も購入ポイントとなりますので、物件のイメージを大きく左右する写真はとても重要です。
また、写真があっったとしても、暗かったり、ピントがぼやけていたり、広さや大きさがわからなかったりすると逆効果になる可能性もあります。
物件の良さがでている写真を載せていただくよう不動産業者に依頼しましょう。

▶マイソクはカラーが効果的

何にしても第一印象が大切です。
マイソクも同じく、買主側の目に入りやすいように、カラーで作成した方が効果的です。
もし、依頼している不動産業者がモノクロでマイソクを作成されていたら、カラーにしてほしいと依頼しましょう。

🏠マイソクは重要なルールです。

不動産の売却にとって、マイソクはとても重要なツールです。

マイソクの作成は、不動産業者に任せたままではなく、売主様ご自身も必ず確認されてください。
ここでお話した項目がすべて記載されているかの確認や、気になる点・修正してほしい点があれば、不動産業者に相談しましよう。

もしも、不動産業者が、マイソクをあまり見せたがらない場合は、マイソクに何らかの問題があるかもしれません。

ひどい不動産業者になると、まったく違う物件のマイソクをそのままコピーしていることもあります。

また、そのような不動産業者であれば、売却自体も任せない方がいいかもしれません。

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