不動産売却時に住所変更登記、引っ越し複数回、司法書士依頼、申請方法

不動産売却を検討中の皆さん。住所変更登記は大丈夫ですか!?

不動産の登記簿謄本には、所有者名と登記申請をした時点の所有者の住所が登記されます。
よくあるのが、所有者が登記した住所から引っ越しをしたとき、住民票の変更はしたものの、住所変更登記をしていないということです。
その結果、所有者の登記簿に記載されている住所と現在の住所は異なることになります。
この場合、通常は大きな問題はないのですが、その不動産を売却することになったらそうはいきません。
ここでは、不動産を売却するときの住所変更登記について解説します。

★目　次★

住所変更登記の役割

そもそも、なぜ住所変更の登記が必要なのでしょうか…
所有者名が記載されていれば、所有者を特定できるのではないかと思われがちですが、同姓同名の方がいる場合はどうでしょう。
まったく同じ名前であれば、どの人が所有者なのか不明確です。
そのため、「所有者名+住所」を記載することで所有者を特定しています。
つまり、住所変更登記の役割は所有者特定のためとなります。

引越しなどにより住所を変更したときは、その都度、登記上の住所も変更することをおすすめします。
しかし、現実は、きちんと登記している人は少ない状況です。
なぜ少ないのか…
それは、住所変更登記をしなくても、所有者が処罰されるわけでもなく特別に困ることもないということが理由として考えられます。

住所変更登記をしなかったことで困ること

住所変更登記をしなかったことで困るのは不動産売買をおこなうときです。

不動産売買時には、さまざまな登記が必要になりますが、住所変更登記をしていない場合、申請人が本当の所有者なのかを法務局が判断することができません。
そのため、不動産の売買登記（所有権移転登記）の前提として住所変更登記は必須となります。

複雑な住所変更登記

複雑な住所変更が絡んでくると面倒なことになります。
万が一、住所変更登記に誤りがあった場合、申請が通らず却下される可能性もあります。
その場合、買主は所有権を取得することができなくなりますので注意が必要です。
売主の住所変更が複雑な場合は、最初から法務局や司法書士に相談しながら進めるようにしましょう。　

複雑な住所変更登記とは

たとえば、次のようなケースです。
・複数回繰り返された住所変更（引っ越し）
・海外に転出した場合の住所変更
・住居表示実施や行政区画変更が絡む住所変更

住居表示実施の住所変更登記

先述した住居表示実施が絡む住所変更とは。

以前は土地の地番を住所として使っていたため、分筆や合筆を繰り返していくうちに隣り同士のお宅でも、土地地番が連続していない状況でした。
昭和37年に、その状況を解決するために住居表示に関する法律が制定され、それぞれの住居ごとに「○丁目○番○号」といった表示に変わりました。
法律による住居表示の変更ではありますが、この変更についても住所変更登記は必要です。

特に何も登記をする予定がないというのであれば、そのままでも問題はありません。
しかし不動産の売却を考える場合は必ず必要になります。

住所変更登記は自分でもできる

ここでは、自分で登記する場合について説明します。
・お金がかかったとしても自分でその時間を使うのはもったいない
・自分で登記して間違えるのがこわい
そのような理由で司法書士に依頼される方もたくさんいらっしゃいます。

しかし
・自分でできることは自分でやりたい
・できるだけ費用を抑えたい
そのように考えれれる方もいらっしゃいます。

中には司法書士でなければ登記できないものもありますが、今回のテーマの住所変更は自分で登記することも可能です。

ただし、だいたいこの住所変更の登記をしようとする方は、根本的に売却が迫っているなどの事情がある場合がほとんどだと思いますので、売却が迫っている場合は自分でするのではなく司法書士に依頼することをおすすめします。

「別に売却の予定もない、あるいは取引までに期間がある」と言った場合に限り、自分で住所変更登記をするために必要となるものをご案内します。

準備するもの

①登記簿取得
まずは不動産登記簿を取得し、登記簿で自分の住所がどうなっているかの確認をします。
住所変更の状況により準備するものは次のとおりとなります。

何度も引っ越しを繰り返している（住所が変わっている）場合などは、複雑になりますので司法書士に依頼することをおすすめします。

②住民票
住所が一度変わっている程度であれば、登記住所から現在の住所までを証明するための住民票を準備します。

③登録申請書
インターネットで法務省のホームページからダウンロードできます。
または、法務局に行けば用紙を渡してくれます。

④収入印紙
インターネット納付も可能ですが、自分でする場合は基本的に収入印紙になります。
「1,000円の収入印紙×不動産の数」が必要です。
自宅（土地や建物）の場合には、土地と建物が1つずつありますから、2物件で「1,000円の収入印紙×2＝2,000円」ということになります。

⑤収入印紙貼るもの
収入印紙を貼り付けるものは白紙でも良いのですが法務局にも用意されています。

⑥印鑑（できるだけ実印）

⑦身分証明書（運転免許証など）

⓼封筒
封筒（角形2号がベスト）には「不動産登記申請書在中」と記入しましょう。
住民票・申請書・収入印紙が揃ったら、書類をまとめ法務局に提出(簡易書留で郵送可)します。

まとめ

住所変更登記は自分でもできる手続きですが住所変更の状況にもよります。
また、不動産を売却される場合は、その他の手続きでも司法書士が関わってきますので事前に相談されることをおすすめします。
ちなみに、住所変更登記の司法書士報酬は「1～2万円/件」程度が相場となります。

司法書士をお探しの方がいらっしゃいましたらYUIKAへご連絡ください。
信頼できる司法書士をご紹介します。

不動産売買に伴う関連リスト