【不動産売却】売却開始時に必要な書類と取得方法

更新日2020-07-11 (土) 23:38:16 公開日2018年12月19日

売却開始

不動産(戸建て・マンション・土地)の売却をするために、不動産業者へ査定依頼をおこない、売却価格も決まって「いよいよ売却開始!」となった時、このタイミングで必要となる書類があります。

ここで、ご紹介する書類は、可能な限り準備した方が良いものばかりですが、その書類が絶対なければいけないということではありません。
書類がなくても不動産を売却できる場合もあります。
しかし、書類の有無は、不動産を売却する上で大きな差がでることになります。

必要書類の準備大変

確かに、たくさんの書類がありますので、大変だとは思いますが、揃えていない時と比べ、多くの書類を揃えている場合は、買主が早くみつかり、物件を気に入って、売買契約が成立する可能性が高くなります。

また、書類を揃えるもうひとつのメリットとなるのが、トラブル防止です。
売却後に、トラブルとなり、大きな費用がかかったという例も少なくありません。
必要書類をもとに、買主に詳しく説明することで、のちのちのトラブルを避けることができます。

必要書類は、不動産の状況や、売却する不動産の種類(戸建て・マンション・土地)のいずれかによって、多少異なってきます。
基本的には、不動産業者から「〇〇を準備してください」という指示がありますが、中には、取り寄せるのに時間がかかる書類もありますので、事前に確認し、余裕をもって、可能な限り早めに準備されることをおすすめします。

今後の流れで”買主に物件の引き渡しを行う”というタイミングがあります。
そのタイミングでも、必要となる別の書類がありますが、ここでは、売却開始時の必要書類とその取得方法についてご案内します。

売却開始時の必要書類リスト

登記簿謄本または登記事項証明書

✿登記簿謄本とは
登記簿の写しで、不動産情報をはじめ、所有権や抵当権など、不動産の登記事項が詳細に記載されています。

登記簿謄本見本(建物)無題
出典:法務省 登記簿謄本(建物)

登記簿謄本見本(土地)
出典:法務省 登記簿謄本(土地)

✿登記事項証明書とは
内容は登記簿謄本とおなじです。
電子化(コンピュータ処理)が進んだことで、登記簿謄本の代わりに登記事項証明書が発行されるようになりました。
登記簿謄本または登記事項証明書のどちらかを取得することになります。

登記事項証明書見本
出典:法務省 登記事項証明書

▶取得方法

①交付請求方法(窓口で請求)
「登記事項証明書交付請求書」が窓口にありますので記入後直接窓口に提出します。
手数料:600円/通

②交付請求方法(オンラインで請求)
オンラインで請求することが可能です。
手数料も安く、郵送で受け取れば、自宅にいながら取得できます。

全国の「法務局・支局・出張所」がオンラインで繋がっていますので、どこでも取得できます。
登記・供託オンライン申請システム(法務局管理)
Internet Explorer 推奨(Googlechrome不可)

郵送で受け取る場合の手数料:500円/通
登記所で受け取る場合の手数料:480円/通

他に登記所に郵送で送るという方法もありますが、手数料も600円かかり、返信用封筒や切手なども必要になりますので、請求方法としてはオンラインをおすすめします。

▶取得する際の注意点

◩土地と建物は別々の不動産として扱われる

戸建てを売却する時は、土地と建物は別々の不動産という扱いになります。
そのため、土地、建物それぞれの取得が必要です。

◩通常使用している住所と不動産の正確な所在地は違う可能性がある

通常使用している住所(住居表示)と取得する書類の住所(不動産の正確な所在地)は、土地の地番や建物の家屋番号が違う可能性があります。
物件の所有者が保管されている「登記識別情報または登記済権利証」を確認しましょう。
もし、「登記識別情報または登記済権利証」を紛失されている場合、再発行は不可能です。
その場合は、法務局に相談されてください。

地積測量図・境界確認書

✿地積測量図とは
土地の形状や地積(面積)などが記載されている図面です。

✿境界確認書とは
隣接する土地の所有者同士が土地の境界線について合意した旨を記した書類です。

もし、地積測量図がない、境界確認書がないという場合は、のちのち隣接する土地の所有者とのトラブルになり兼ねません。
あるかどうかの確認を早めに行い、もし、なかった場合は、売却を進める前に、隣接する土地の所有者と話し合い、了解を取った上で、測量図を作成することをおすすめします。

この書類は、土地家屋調査士に依頼することになります。
土地家屋調査士に依頼した場合、土地面積などの条件により異なりますが、たとえば土地面積が120㎡以下の場合、費用は30万円〜40万円かかります。
期間も1〜2か月かかることがありますので、早めの確認が必要です。

▶取得方法

その土地を管轄する登記所(法務局・支局・出張所)で取得できます。

①交付請求方法(窓口で請求)
「地積測量図・地図の証明書 申請書」などの書類が窓口にありますので、記入後直接提出します。
手数料:450円/通

②交付請求方法(オンラインで請求)
オンラインで請求することが可能です。
手数料も安く、郵送で受け取れば、自宅にいながら取得できます。

登記・供託オンライン申請システム(法務局管理)
Internet Explorer 推奨(Googlechrome不可)

郵送で受け取る場合の手数料:450円/通
登記所で受け取る場合の手数料:430円/通

▶取得する際の注意点

先ほどもお話したように、通常使用している住所と不動産の正確な所在地は違う可能性があります。
物件所有者が保管されている「登記識別情報または登記済権利証」で土地の地番を確認しましょう。

物件の間取り図・付帯設備の仕様書

間取り図

不動産業者に売却を依頼すると、不動産業者は販売活動をおこないます。
間取り図・付帯設備など、事前に準備されていると、不動産業者が販売広告を作成する際にも、重要な情報となります。
買い手が早くみつかるように、できるだけ多くの情報を準備して、売却する物件のアピールをすることが大切です。

パンフレット・地図等

売却予定の不動産を購入した時のパンフレットや、地図などがあれば準備されてください。
物件情報が多いほど大きな効果に繋がります。

近隣のアピールポイントなどもあれば、不動産業者に伝えましょう。

パンフレットg

マンションの管理規約・使用細則・維持費関連書類

マンションを売却する時には必要になる書類です。

・どのような管理規約になっているか
・どのような規制があるか(ペットの飼育は可能なのかなど)
・管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費(買主が入居後に負担する年間コストの確認)
このように、買主が生活する上で必要な情報を得ることができますので、とても重要視される書類になります。

この書類は、物件所有者保管の書類です。
事前に確認されることをおすすめします。

売買契約書・重要事項説明書(不動産取得時のもの)

■売買契約書画像

✿売買契約書・重要事項説明書とは
売却したいと考えている不動産を購入したときに結んだ書類です。
物件所有者保管の書類です。
大切に保管し、事前に確認されることをおすすめします。

売買契約書 重要事項説明書

売買契約書には、契約日、引き渡し日、売買代金、手付金の金額、物件の状況や付帯する特約についての記載があります。

重要事項説明書には、物件の内容、取引条件、告知事項など、売買契約に必要な情報が記載されています。
特に、重要事項説明書は、文字通り不動産の重要な事項が記載されていますので、買主に不動産の説明をする際に必要となる可能性が大きい書類です。

固定資産税納税通知書・課税明細書  

税金

現在、物件所有者は、固定資産税を支払っていらっしゃるはずです。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税され、5月以降に市区町村から、固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細書が入った封書が届きます。

不動産の税額・納付期限・坪価額などが記載されており、その中でも、評価額は、「査定の参考、移転登記などに必要な登録免許税の算出、売却時において納税額の精算」などに必要となります。

固定資産税を銀行引き落としにされている場合、市区町村から「固定資産税納付書」が届きます。
銀行引き落としではない場合は、納付時に「固定資産税領収書」が発行されます。
物件の所有者保管の書類です。大切に保管し、事前に確認されることをおすすめします。

もし、紛失されている場合は、「固定資産公課証明書」を市区町村の役所で取得できます。
「固定資産公課証明書」は、「固定資産税納税通知書・課税明細書」の代わりになります。

余裕をもって書類の準備をすることが大切です。

余裕をもって準備

不動産の売却をするときには、本当にたくさんの書類が必要になります。
登記関係・物件詳細・規約関係・権利関係・税金関係・・・

書類を揃えるのは、大変ですが、その時になって、あわてて探したり、それから取り寄せたりしていると売買契約がスムーズにできなくなってしまう可能性もあります。

不動産業者と相談をしながら、余裕をもって準備することが大切です。

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