不動産売却・一般媒介と専任媒介、媒介契約について

不動産売却！専任媒介VS一般媒介 何がちがう？どっちがいい？

不動産を不動産会社の仲介で売却する場合、売主さんと不動産会社で契約を結びます。
この契約を媒介契約と言います。
媒介契約には次の3種類があります。

①専属専任媒介契約
②専任媒介契約
③一般媒介契約

今回は、この中の「専任媒介契約」と「一般媒介契約」はどっちがいいのか？ということをテーマにお話しします。

不動産売却を考えた時、「専任媒介と一般媒介は、どっちがいいのだろう」と一度は考えたことがあるのではないでしょうか。
もしくは、「特にわからずにやってしまったけど、自分はどっちだったのか？」と思っていらっしゃる方にも参考にしていただけたらと思います。

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

【専任媒介契約】

■他の業者に重ねて依頼することができない
1社と決めたらその1社としか媒介の活動を依頼できません

■業者はレインズへの登録義務がある
依頼された業者は不動産流通機構（レインズ）というところに物件を登録します。レインズに登録すると、依頼されてない他の業者も、その物件をお客様に紹介することができるようになります。
レインズに登録することで、幅広く流通することが可能になるのです。

✿レインズとは
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。

■業務状況を2週間に１回以上報告する義務がある
不動産会社は、１４日に1回以上、依頼者（売主）に対して、販売状況を報告する義務が法律で規定されています。

■依頼者は自身でみつけた買主と契約可能
たとえば、ご親戚やお友達が、その不動産を買いたいというようなお話がでた時にも、契約することが可能です。

もうひとつの媒介契約で「専属専任媒介契約」という「専任媒介契約」よりも、もう少し縛りがきついものがあります。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の違い
①依頼者が自分でみつけた買主との契約：専任媒介は、契約することができますが、専属専任は契約できません。
②レインズの登録：専任媒介契約は、契約から7日以内に登録が必要ですが、専属専任媒介は契約から5日以内となります。
③販売状況報告の義務：専任媒介契約の14日に1回以上に対し、7日に1回以上となります。

正直、「専属専任媒介」は、あまり使うことはないと思いますので、ここでは、「専任媒介契約」または「一般媒介契約」についてお話しています。

【一般媒介契約】

■重ねて複数の業者に依頼することができる
依頼者（売主だけではなく買主も含む）は、1業者に限定することなく、A社・B社・C社と複数の業者に重複して依頼することができます。
また、自身で買主を探して契約することも可能です。

■業者はレインズへの登録義務はない
依頼された業者は不動産流通機構（レインズ）への登録義務はありません。

■業者は業務状況の報告義務はない
不動産会社は、依頼者（売主）に対して、販売状況を報告する義務はありません。

どっちがいいか！？　結論！

それぞれ良いところ、悪いところがありますので皆さん迷われるかと思います。
結論から言えば、専任媒介契約のほうが絶対いいです！
不動産会社は、絶対、専任媒介契約をとりにきます。

■専任媒介契約のほうが不動産屋はよく動きます。
それはなぜかと言うと専任媒介契約であれば売主さんからの手数料が必ずもらえるからです。

【不動産会社Aと専任媒介契約】

（不動産会社Aが買い手をみつけた場合）

（不動産会社A以外の業者が買い手をみつけた場合）

このように、専任媒介契約の場合は、どういった形で契約しようとも、契約した不動産会社Aは、売主さんから仲介手数料を絶対にもらえます。

■一方、一般媒介契約であれば不動産屋のやる気は半減します。
専任媒介契約とおなじだけ活動したとしても、手数料が最悪１円ももらえない場合があるからです。

たとえば、一般媒介契約ですので、売りたい人は、A社・B社・C社と同時に契約します。
3社は、それぞれで活動を始めます。
その中で、B社がお客様をみつけて、契約することが決まった場合、B社は、売主さんと買主さんの両方から仲介手数料を受け取れます。
その反面、A社とC社は、活動したにも関わらず、仲介手数料が１円も入ってこないということになるのです。

不動産会社の立場から考えると、専任媒介契約であれば、必ず手数料が入ってくるとわかっているので、一般媒介契約より、専任媒介契約にお金をかける（広告：折り込みチラシやポスティングなど）というパターンがほとんどです。
そのような点から見ても、不動産会社を有利に動かすためには、絶対、専任媒介契約のほうが良いと思います。

また、一般媒介契約で何社かに依頼することで、業者同士を競わせようと考える人がいらっしゃるようですが、残念ながら、業者同士で競うことはありません。
一般媒介契約になった時点で、営業マンの気持ちは、表情にはでなくても「一般かぁ・・・」となってしまいます。
その時点で競うつもりはありません。
一般媒介契約で争うより、専任媒介で契約がとれる物件のほうに力を入れます。
一般媒介契約で競わせようという考えは、間違っていますので、やめたほうがいいです。

■売れない物件の場合、わざと一般媒介契約にする業者も中にはいます。
一般媒介契約とは、そのくらいのものだと考えていただけたら良いと思います。

ただし!

ここから先が非常に重要です。
「専任媒介契約」を選んでいただいて良いのですが、依頼した不動産業者が信用できなくなったら、次のことを実行してください。

■即、断る（３か月以内でも解除OK）

どうゆうことかと言うと、専任媒介契約は、「レインズに登録して幅広く流通させますよ」ということを約束に結んでいる取引なのですが、幅広く流通させることをせずに、自社だけで物件を囲い込んでしまう悪質な業者がいます。
売にだしているのに反応が少ないなど、何となく売主さんにもわかる場合があります。
少しでも怪しいなと思ったら、即、断ってください。
専任媒介契約は３カ月以内という有効期限がありますが、有効期限内でもペナルティなしで解約することができます。

■一般媒介に切り替える
もし、専任媒介契約を断れない場合は、一般媒介契約に切り替えてください。
そして新たにもう１社依頼してください。
これが囲い込みを防ぐ（予防する）ポイントになるかと思います。

ただし、一般媒介に切り替えるときは、依頼する業者を２社までにしておいてください。
3社以上になると、該当物件が、かなり多くの不動産会社から市場に出ることになりますので、どうしても、見世物（みせもの）物件になってしまいます。
売れ残り物件または、相場より高いからいろんなところに依頼しているのではないかなどと思われます。

比較的専任媒介契約に近い形で、２社までで抑えるのが一番効果的だと思います。

不動産売却は信頼関係が大事！

不動産売却は、売主さんと不動産会社の信頼関係が本当に大事になります。
どちらかが疑い始めると、ぎくしゃくしたままトラブルになるということも本当によくあります。
信頼関係が築けないようであれば、業者を変えてもらったほうがいいと思います。

依頼した後でも断る勇気を

これは本当に大事です。
絶対忘れないでほしいと思います。