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住宅ローンの仮審査は通って本審査で落ちることがあるの?【超基本】

更新日2020-07-11 (土) 22:36:11 公開日2020年2月11日

ご存知ですか?
住宅ローンの審査は2段階あります。
仮審査に通っても本審査で落とされることも!
何が原因?
落とされたらどうなる?
その疑問について解説します。

融資

マンションや一戸建てなどマイホームを購入するとき、大多数の方が住宅ローンの借入を検討されます。

その理由、背景には現在の住宅ローン金利が史上最低金利であるということがあるようです。

この記事でわかること

▶住宅ローンの審査は2つの段階になっている

▶住宅ローンの審査の流れは仮審査、本審査となる

▶仮審査に通っても、本審査で落とされる方もいる

▶本審査で落とされるってどういうとき?

▶本審査で落とされたらどうなるの⁉



以上をこの記事から把握していただきましょう。


★目 次★【入門編】住宅ローンの仮審査は通って本審査で落ちることがあるの?


この記事を書いた人
井上朝陽 宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー
首都圏の不動産会社勤務。今までに1000人以上の不動産売買時の住宅ローン借入業務を担当した。
住宅ローンの借入時で最も難易度の高いとされる親族間売買時も精力的に融資可能な金融機関を開拓し、その実績を伸ばしている。


Mローン審査1

Mローン審査2

住宅ローンの2つの審査とは?

さて、この住宅ローンですが、銀行の審査には2通りの方法がある事をご存知でしょうか⁉
一つは仮審査、」もう一つは本審査と言います。

ここでは、この住宅ローン借入希望時の審査について仮審査と本審査の違いを説明し、その後仮審査に通っても本審査に落ちたりするのかについて解説していきます。

画像の説明

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仮審査とは・・?

仮審査とは一般的に売買契約を結ぶ前に住宅ローンの枠があるかどうかという事です。
年収に対して借り入れの枠があるかどうか、信用情報をチェックして簡易な審査で住宅ローンがでるかどうかを審査する事です。

一般的な窓口は銀行などの金融機関になってきます。

本審査とは・・?

売買契約が終わった後、その人の細かい調査や、担保として取る対象の住宅の価値を判定したり調査をしたりする審査になります。
その審査をするのは銀行ではなくて保証会社がやる審査のことになります。

仮に事前審査が通っているのに、本審査 基本的には落ちることっていうのはめったにない事ですが、
中には落ちてしまうケースというのがあります。

画像の説明

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住宅ローンの審査で落とされる原因・理由

絶対に住宅ローンの審査に落ちる原因(一発・即アウト)にはどういうものがあるのでしょう。
以下の場合には、住宅ローンは必ず落ちます。

異動

指定信用情報機関の個人信用情報に「異動」の文字がある。

日本には、CIC(株式会社シー・アイ・シー)、日本信用情報機構(JICC)、全国銀行個人信用情報センター(JBA)という3つの信用情報機関があります。

この指定信用情報機関の個人信用情報に「異動情報」が登録されている場合、その人はローンやクレジットカードの利用方法に問題がある人だということなので、貸金業者や金融機関は審査に必ず落とすのです。

この異動情報を私たちはよくブラックリストと言っていて、金融機関では「事故情報」や「ブラック情報」と呼ばれることもあります。

個人信用情報に異動があると、お勤め先が公務員でも一流企業や一部上場企業でもダメです。

「異動」とは、私たちがよく言う「ブラックリスト」なのです。
ゆえに異動があるとほんとに住宅ローンもですがVISAなどのカードも通らないです。
一切のローンが利用できなくなります。

この異動の威力はとても強力で、どの金融機関に住宅ローンの事前審査をだしても落ちます。
それもすごいスピードで落ちます。即日とか数時間とかで落ちるのです。

たまになぜ落ちるのかわからない方がいて、指定信用情報機関に調査される方がいますが、だいたいこの異動がついています。

マイホームを買おうとされている方ですから、よく「えっ、知らなかって」と言われる方がおられますが、そういうときはだいたい次のような場合が考えられます。

借金(ローン)を延滞したケース

ローンの返済を1回や数日遅延しただけで、異動情報が登録されることはありません。
異動情報が登録されるのは、61日以上または3カ月以上、支払いを遅延したケースです。

ここ数年とても多いケースとしては、スマホなどの携帯電話端末を分割払いしている場合に支払いを延滞したときがあります。

あまりご存じない方が多いのですが、このときは異動情報が登録されます。

ただし、携帯電話端末の支払い遅滞の場合には、だいたい3カ月くらい遅延すると情報を登録する扱いをしています。

なお、支払管理が厳しい消費者金融やクレジットカードの場合、61日間支払いの確認が取れないと、すぐに異動情報が登録されます。

ちなみに借金(ローン)を延滞したケース以外で異動が載るのは、「契約者に代わって保証会社が返済」「破産」です。これ以外は異動は記載されません。


この異動は即アウトですが、以下の状況では場合により住宅ローンが組めない可能性があります。

カードの分割払いが遅れたことがたびたびある

現在、消費者金融に借り入れがある

すでにほかにも借り入れ(ローン)がある

返済負担率目いっぱいの申込み

銀行が融資するにあたってリスクだと考えている

銀行の融資条件を満たしていない

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では、次に事前審査には通ったにもかかわらず、本審査に落ちるときについて解説してみましょう。

どんなときに落ちることが多いかっていうところですが、以下のような事態が考えられます。

1 団体信用生命保険に加入できないとき

私の経験したケースだと、団体信用生命保険に入れないっていう方がたまにいらっしゃいます。

なるべく事前に健康状態を確認するようにはしていますが、その時は正常って言っていても後になって「そういえば心筋梗塞だった」とかが出てきたりします。

多くの銀行は、団体信用生命保険に加入できることが条件になっていたりします。ですから加入できないと住宅ローンを借りることができなくなります。
この場合は本審査で落ちてしまうことになります。

2 物件の担保価値に問題があるとき

物件のことを調べていくと、違法建築だったりその基礎とかその建物の一部が越境、土地の敷地に対して越境が知ってしまっているとか、物件価値として物件の担保価値として問題がある時はこういった場合も本審査で落ちます。

3 自身の環境変化 

仮審査から本審査行くまでに

・転職してしまった

・新たな借入をしてしまった

・虚偽の報告をした、

・遅延が発生してしまった

このようなことがあると本審査に落ちることがあります。

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この本審査で落ちてしまった時に気をつけていただきたいのが契約をするときです。

本審査が、万が一落ちてもローン特約では本人の責任によらないところで、本審査に落ちてしまった時に契約を白紙撤回できるという特約です。

白紙撤回になるので、支払っていた手付金とか仲介手数料は返金されます。

注意してほしいのは、
3で仮審査から本審査に行くまでの間に
転職したとか
・新たにお金を借りた
・遅延した
そうしたのは本人の責任になるので、その場合は本審査で落ちてもローン特約が使えないということがありますので、そこに関しては注意をしていただきたいと思います。

フラット35に関して言うと、あまりこの仮審査の精度というのはそこまで高くないです。
仮審査には承認・否決・留保って呼ばれるものがあります。

〇バツ

留保とは、金融機関が◯✖をつけにくいので本審査フラット35の住宅金融支援機構で判断してくださいと言うことになります。
留保が出た場合、結構本審査で落ちるケースな多々あります。

フラット35で事前審査だけ通して契約をしようという場合は、売主とか売主側の業者が「フラット35以外で仮審査を出していただけませんか」と言われる事はあります。

仮審査でフラット35を使う場合でも、できればフラット35ともう一つ一般的な金融機関で通しておくと結構確実性があります。

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