Top / jr5

住宅ローンの返済を滞納したらどうなるの⁇ 任意売却って?競売・公売って?

更新日2020-05-23 (土) 18:22:03 公開日2019年7月2日

住宅ローンは、もちろん皆さん、払える前提でローンを組まれるのですが、中には「払えなくなってしまった・・」という方がけっこう多くいらっしゃいます。
ここでは、住宅ローン支払いが滞ったときにどうしたらいいのか?、その対処の方法について解説していきたいと思います。

★目 次★【住宅ローンの返済が滞ったらどうなるの⁇ 任意売却って?競売・公売って?】


住宅ローンが払えなくなるとどうなる?

住宅ローンの毎月の支払いを滞納すると、

■強制的な競売による担保物件の処分
または
■債務者の意思で売却して債務の弁済(任意売却)
になります。

支払いが止まって、2か月、3か月と滞納していくうちに、銀行等金融機関では管理している部署が変わり、たとえば債権回収の部署から督促の連絡がきたり、ハガキが届くようになります。
そのまま放置していると、あなたの融資を保証している保証会社へ金融機関は代位弁済を求め、保証会社は住宅ローン全額を金融機関に支払います。こうしてあなたの住宅ローンは金融機関から保証会社へ移転することになります。

最終的には
強制的な競売による担保物件の処分

競売

または、債務者の意思で売却して債務の弁済(任意売却)をおこなうことになります。

任意売却は、住宅ローンを借りている債務者さん(売主さんとなる人)が、債務を弁済するために家を売りますということを金融機関に伝える必要があります。

【S17】任意売却

住宅ローンが払えなくなった場合
・何もしないで競売にかかる
・自分で行動をおこして任意売却をしていく
このどちらかになります。

【S17】住宅ローン滞納

ここからは、任意売却についてのお話しです。

任意売却とは

✿任意売却とは
住宅ローンが払えない場合の担保物件の売却方法です。
・売却価格が残債額を下回るケース
・債権者(金融機関)と折衝し(根)抵当権を抹消してもらう
この手続きをおこないます。

普通に家を売却して住宅ローンが完済できるような状態であれば、それはそれで問題ありません。
滞納した分、迷惑かけましたが、一件落着、債務弁済全部終わりました。
ということできれいに解決します。

しかし、けっこう多いのが、売却価格が残債額を下回るケースです。

金融機関は原則として全額完済しなければ抵当権は抹消してくれません
いちばん最初に住宅ローンを組むときの契約(金銭消費貸借契約)ではそうなっています。

たとえば35年で住宅ローンを組みます。
全部完済して、はじめて金融機関が抵当権を抹消(担保を外してくれる)してくれます。
完済したときに、抹消書類を渡してくれます。

また、たとえば、住宅ローンの残債額合計が3.000万円残っているのに、売却したとしても売れる価格が2.500万円くらいにしかならないということも非常に多くあります。
売却価格が残債額に満たない場合は、金融機関にお願い(交渉)をして担保を外してもらうという手続きになります。

任意売却手順

【S17】任意売却の手順

①記入機関に不動産売却及び返済の意思表示

「住宅ローンの滞納が続いていて払えない状態なので、家を売却して売れたお金を債務の弁済にあてます」
ということを金融機関に申し出をします。
債務者さんからそのような意思表示をしていく必要があります。

金融機関は、競売にかけるという権利しかなく、金融機関側から「売りなさい!処分しなさい!」とはなかなか言えません。
そのため、任意売却というのは、一応、債務者さんから金融機関に対して「こうゆうふうにさせてください」というお願いをすることになります。

②金融機関との折衝(販売価格や他の売却条件)

債務者さんが、金融機関に、たとえば「債務金額が3.000万円ありますが、売れる金額は2.500万円くらいなので、2.500万円で販売させてもらってよろしいでしょうか。当然、債務は全額弁済できませんが、少しでも借金が減るように返します」ということを伝えます。

③販売開始

債務者さんからの申し出を受けて、金融機関が「わかりました。2.500万円で販売してください」と言ってくれたら、はじめて販売開始になります。

ただし、「売買が決まったあと、抵当権者である保証会社の許可がでないとだめです」などの、条件付きで販売することがほとんどです。

④購入希望者の条件を金融機関と折衝

販売して買い手が見つかった時
「こうゆう条件で売れそうです(売れました)」そのため「こうゆう条件で抵当権を外してください」
と、ここではじめて金融機関に折衝します。

任意売却 金融機関との折衝

【S17】例

①仲介手数料 87万円

仲介手数料の計算は
売却価格×3%+6万円(消費税別)となりますので
2.500万円×3%+6万円=81万円
消費税(8%)とあわせて約87万円が仲介手数料として必要になります。

②抵当権抹消費用 5万円

司法書士の先生に抵当権抹消をお願いするための費用です。

③滞納管理費等 30万円

マンションの場合、管理組合に毎月管理費や修繕積立金を支払っています。
それも滞っているケースが非常に多いです。
その滞っているお金も売却金額から支払うということです。
この支払いがなければ買主側も納得しません。

④後順位抵当権者応諾費用 10万円

たとえば、二番抵当や三番抵当がいらっしゃる場合

二番抵当 〇〇銀行
住宅金融公庫や支援機構で住宅ローンを借りていて、諸費用など、それでも足りない分を銀行から融資を受けている

三番抵当 〇〇会社
リフォームローンなどで信販系の会社から融資を受けている

二番抵当、三番抵当の方にも「抵当権を抹消します」ということについて応諾をいただく費用があります。
そのために必要となる費用です。

⑤差押解除応諾費用 50万円

任意売却で多いケースで、たとえば、都道府県から固定資産税や市民税の滞納などで物件を差し押さえられているケースがあります。

抵当権がいちばん強いので、次の差押権者となりますが、「税金を払わなければ差押解除はしません」という自治体がほとんどです。
税金を滞納したままであれば、最終的には差し押さえられた物件が入札方式で売却されます。
これを「公売」といいます。

その差押を解除するための費用です。

⑥引越し費用 30万円

これは、競売ではいっさいでないお金です。
任意売却であれば、金融機関によっては、これをみてくれるケースもあります。

売れたお金の中から、売主さんが引っ越しをするため(保証金・前家賃・引越業者への支払など)の費用です。
空き家になっている物件は無理です。
住みながら売却して、決まったので引っ越ししたいけどお金がありませんという場合に限ります。

【S17】引越費用

⑦ローン返済充当金 2288万円

売却価格から①〜⑥までを引いて残ったお金(2.288万円)がローン返済充当金となります。

「この内容で良いですか?」
というのを、一番抵当権者(金融機関)に同意をいただくために提出します。
同意が得られた場合、抹消の同意特約付きの契約ということで売買契約をかわします。

例の場合、2.500万円で売れても、212万円の費用がかかりますので、金融機関の取り分は2.288万円しかありません。
「2.288万円しか返せませんが、何とか抵当権を抹消してください」ということで交渉します。

任意売却で売却後、残った債務はどうなる?

交渉成立した場合は、その条件で売却します。

もともと3.000万円住宅ローンが残っていて、2.288万円返したので、約700万円残っていることになります。

この債務はなくなりません。
もちろん、債権者と債務者の関係で債務は残り続けます

返済方法は債権者と相談して支払うことになりますが、ここまでは不動産業者は代行できません。
不動産を売却した後の借金の話になりますので、当事者同士のお話になります。

残った債務の返済方法

毎月少しずつ返済していく

払える範囲で毎月少しずつ返済していくということで落ち着く場合もあります。

自己破産

自己破産するケースもあります。
これは住宅ローンだけではなく、たとえば、商売をしていて、住宅ローンの他にも借入金など、たくさんの借金がある場合は、自己破産を選ばれる方も中にはいらっしゃいます。
こうゆう場合は、司法書士や弁護士の先生がついてることが多いです。

まず、どこに相談すればいいのか?

住宅ローン以外にも借金がたくさんある場合

債務の額が、不動産だけではなく、山ほどあるという場合は、債権処理や債務整理の司法書士や弁護士の先生が主なところになると思います。

【S3】司法書士

住宅ローンの滞納がある場合

「不動産売買の仲介業者」がいちばん強いと思います。

ただ、同じ不動産業者でも、中には「任意売却をやったことがない」「任意売却は得意ではない」というようなところもあります。
依頼しようと考えている不動産業者が、実際のところ、任意売却の業務をやっているかどうかということを事前に確認されてください。

また、任意売却専門と銘打ってやっている業者さんもあります。
だからと言って、専門業者でなければ、任意売却は出来ないのかと言うと、そうではありません。
任意売却自体は単純な業務ですので、通常の売買の経験があれば、おそらくほとんどの業者さんは出来ると思います。

少しでも悩んでいらっしゃるのであれば、まずは信頼できる不動産屋さんにご相談されてください。

あわせて読まれている関連記事

関連記事案内

【S4】信頼