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住宅ローン返済がきつくなり滞納しそうなとき、まず、何をするべきか⁉

更新日2020-07-11 (土) 22:37:59 公開日2020年1月10日

今や、マイホームを買うとき、住宅ローンを利用して購入している人が大多数となっています。
ここでは、このマイホーム購入時に利用した住宅ローンの返済がきつくしなり、遅滞しそうなとき、また既に滞納してしまった時に、まずどのような行動をとるべきかについて解説していきます。

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ここでは、以下のようなお悩みを持っている方のために、その具体的な解決策と、相談方法について解るようになっていますから、ぜひ読み読み進めてみてください。

●コロナの影響で収入が減り、住宅ローンの支払いが難しくなりそう、難しくなった。
●既に住宅ローンの支払いを滞納してしまっている。
●金融機関から督促状や催告書が送られてきて、一括弁済請求を受けてしまっている。


★目 次★【住宅ローン返済がきつく滞納になったとき! まず、そのとき何をするべきか⁉】


住宅ローン返済が苦しいとき、滞納しそうなとき初動で大切なこと

住宅ローンの返済が苦しい・きつい・後々滞納しそうと思ったり、すでに遅れ始めていたら、とにかくそのまま放置は厳禁です。
できれば滞納する前、早急に借り入れしている金融機関で相談しましょう。

絶対に考えていけないのは任意売却という不動産売却で、任意売却業者に相談するのは止めましょう!

直接借入している銀行等金融機関の支店融資担当者に現状をありのままに話すのです。
担当者は解決策を提示してくれる場合が多いのですから。
貴方が放置してしまったら、貴方の窮状を知らない担当者は何もアドバイスできないのです。

今、コロナショックもあり貴方と同じような住宅ローンの返済にきつい方はとても多く、また滞納者も徐々に多くなりつつあります。金融機関では政府からの依頼もありリスケジュール(リスケ)といって、いつもより返済期間の見直しや、対処できる方法を考えてもらえる場合がとても多いのです。


住宅ローンの現状

今日、マイホームを買うのに住宅ローンを利用しない人はとても少数派です。
一般社団法人 不動産流通経営協会の調査によると、マイホーム購入者の実に7割以上が住宅ローンを利用しているというデータが有ります。

既に変動金利で1%を切る低い住宅ローン金利であれば当然と言えば当然で、アベノミクス後のマイホーム購入環境においては、日銀の政策も相まって史上最低の金利を更新し続ける住宅ローンを利用しない手など損な事なのです。

しかも、ハイホームを買う人のほぼ99.9%が住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)というメリットを享受できるのですから、利用しないと損とまで言われています。

例えば、この住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)は、返済期間10年以上の住宅ローンがある事、その他一定の要件を満たすときは、その居住の年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる制度で有るために、他のローンと違い長期で契約されている方がほとんどです。
そのため必然的に10年以上、例えば30年以上など長期で契約しないと損なのですから、当然長期契約となります。

ただ、この状況が私たちを苦しめる事ともなるのです。

長期間に渡る支払いを続ける中で「病気・リストラ・離婚…」など、思いもよらない出来事が発生し、その結果、住宅ローンの支払いができなくなってしまった…。
このようなアクシデントは誰にでも起こりうる事なのです。

もし子供がいたら、塾や習い事、学校用事を我慢させるわけにもいかず、収入激減な状況では家計は見る見る間に火だるまとなり、もっとも避けたい住宅ローン滞納が現実になってしまうのです。

もし、このような誰にも起こりうるアクシデントが起こってしまったら、あなたはどうされますか?

実は私も1995年頃、経営していた会社が経営難に陥り、資金繰りも最悪になり、住宅ローンの返済に苦慮した挙句、とうとう遅延し、どうすればいいかもわからず自宅を売却した経験が有ります。
その後は、有る地方の自動車関連の期間工として約1年働きに出もしました。

アクシデントは誰にでも起こる可能性が有ります。

起こらなければ起こらないに越した事は有りません。
ただ、こんな不確かな時代に長期の住宅ローンを組むと言う行為は自殺行為と言えるかもしれず、その行為を私たちはマイホームを買う時に選んでしまっているのです。

実際、窮した時は「どこに相談すればいいかわからない…」「何をどんなふうに相談すればいいかわからない…」「どんな解決方法があるかわからない…」など、何もわからないまま結局一人で抱え込み、最悪の結果になってしまうというケースは少なくありません。

という事で、ここでは、起こらなければ起こらないほうが良いアクシデントが発生した時の対処法を、「やらなければいけない事」さらに「やってはいけない事」に分けて解説したいと思います。

私も一人で考え込んでしまいましたが、それが一番最悪なやってはいけない事なのです。まず、ぜひこの記事を読んでみてください。

絶対にしてはいけないこと!!

住宅ローンの返済でアクシデントがおきたとき、絶対にしてはいけない事が3つあります。
まず基本中の基本です。
住宅ローンの返済がきつくても、金融機関に相談しないまま滞納するのは絶対に避けてください。
早めに金融機関の担当者や、金融機関に相談しづらいなら住宅ローン解決のプロに相談しましょう。

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①そのまま放置して滞納する

住宅ローンの返済がきつい状態でも、そのまま放置して滞納する事だけは絶対に避けてください。

一番最悪なのは現実逃避しようとして、そのまま放置してしまう事なのです。
この時点では、まず放置せず住宅ローン返済窓口の銀行へ連絡して相談すべきです。銀行では家計状態を詳細に調べ、そのうえで返済計画の見直しを提案される場合があります。
ただ、たまにどうしょうまない変な銀行員がいて、「滞納は困ります。何とか返済だけはしてください。」しかアドバイスしない者がいます。
銀行員は、自分が担当窓口のときに住宅ローンの滞納が起こらないように願っていたりします。理由は行内評価が下がるからです。
TVドラマ「半沢直樹」でもそういうシーンがありました。自分の評価が下がる事のみの保身しか考えていない銀行があるのです。
ゆえに「滞納だけはしないで。」としか言わないで、何のアドバイスもしない行員がいるのです。
しかし、そのまま放置するともっと大変な事態になりますから、そんな場合は他の専門家に相談したほうがいいのです。

②消費者金融・カードローンなどでお金を借りる

住宅ローンの返済がきつい事で、支払いを後回しにしたあげく、とうとう遅滞が数カ月となり、どうすることもできす、結局、消費者金融やカードローンでお金を借りて住宅ローンの返済に回すというケースがあります。

実は、この方法、私は経験しています。どうしようもなくなって、しかしどうにかしたい時、素人の考えうる真っ先の手段はこの解決手法しかなかったのです。

ただ、もうお解りだと思いますが、これは一時しのぎでしかありません。

その時は何とかなるとしても、このケースも最悪の結果にしかならないものなのです。

借金が借金を生み、どんどん悪い方向へしか進んでいきません。でもどうしていいかわからず、また別の借金でその場しのぎをしてしまいます。

では、どうすればいいのか。そのときこそYUIKAへ来てください!

③誰にも相談しない

「支払いができない事、遅滞してしまう事を誰かに相談するのはとても恥ずかしいものかもしれません。その結果、誰にも相談できない…」というケースは多いものです。

私はどうしても誰にも相談できず、一人でもうもうと時間を費やしましたから。

ただ、ハッキリしている事が有ります。
それはアクシデントが起きたら、まず自分自身では何にもできない状態にあるという事です。

ああしたら、こうしたらと考えるものですが、しかしそのすべてが素人の考えで、自分自身で解決するにはとても無理に等しいと言えるのです。

私もそうでしたが、誰にも相談できなく、一人で抱え込んでしまい、そのまま放置すれば、最悪の結果になり兼ねません。最悪の結果とは、そう競売で競り落とされ、逃げるようにマイホームから引越すようになるという事です。

そのまま放置したらどうなる⁉・取り返しのつかない事になる!

住宅ローンの返済を誰にも相談しないまま、とうとう滞納が始まりました。放置するつもりはなかったのに、現実から逃げるように何もせず来てしまったために起こる現実をここで見ておきましょう。

こうなる前に、早急にまずはご相談すべしです。
動きは早ければ早い方が解決策は多く、あなたにとって絶対に良いのですから。

住宅ローンの返済が一定期間滞ると、マイホームが債権者の裁判所への申し立てにより強制的に売却され、立ち退きを命じられるようになります。ここではこの過程をその流れに沿って詳しく説明しましょう。
住宅ローンを借り入れている金融機関によって多少の違いはありますが、ほぼこの過程は変わりません。

住宅ローンの返済滞納から…数日後

借入先金融機関の支店窓口や担当窓口から「引き落としがされていません。○月×日に再引き落としをしますので、ご入金をお願いします」との連絡が来ます。

滞納1か月~2か月目

住宅ローン返済をせず、そのまま放置すると、銀行から返済と遅延損害金の督促状が郵送して来ます。また登録している電話番号へも返済催促についてやんややんやと電話がかかってくるでしょう。

この督促状とは、支払い・返済催促のための手紙です。本来支払われるべき返済が期限内に支払われていないときや、口座に残高がなかったときなどに、まず督促状という形で自宅に送られてきます。
督促状は支払いを迫る請求書のようなもので、債権者の執るべき第一の手段でもあるため、そこまで臆する事でもありません。
ただ、文面が徐々に厳しくなってきます。

この段階で銀行へご相談すれば、まだまだ何か良い解決法を見出せる場合も有ります。

3か月以上滞納

この段階になると催告書という文面が内容証明郵便で送られてくるでしょう。
催告書を内容証明郵便で送ると言う意味は「誰が誰宛に、どのような内容でいつ出したのか」ということを郵便局が公的に証明するための郵便で郵送したということです。

内容証明郵便には大切な効果があり、催告書を受け取った人物が「え?そんな書類届いていませんよ」と、白を切っても、この内容証明郵便によって確実に届いていると証明できることにあります。

この催告状には督促状よりも厳しい文面として、法的手段もやむを得ないという内容が書かれています。

また、一般には3か月滞納した段階で、個人信用情報機関(俗にいうブラックリスト)へ事故情報が登録されます。
これによって、あなたは金融事故を起こしたことが、他の金融機関(銀行、クレジットカード会社、消費者金融など)にわかるようになります。

4か月〜6か月滞納

住宅ローン全額一括返済を請求されるようになります。
この請求する権利の前提になるものとして「期限の利益の喪失」が有ります。これは債務者が約束通りお金の返済をしないので、期限の利益(分割して返済することができる権利)が失われる事を言いますが、この喪失により銀行は貸したお金(ローン全額)を一括で返済するように求めてくるのです。
滞納しているあなたには『利益喪失通知』という書面が送られてきます。

6か月~7か月滞納

住宅ローン借入時に保証会社を利用している場合、銀行は保証会社に対して代位弁済を求めます。
これによって保証会社は住宅ローン残債を銀行に代わりに返済します。
以降は保証会社があなたに対して代位弁済通知を出し、未返済残高+利息を支払うように請求するようになります。

7か月〜8か月滞納

保証会社(保証会社を使っていない場合は銀行)が担保にしている不動産(マイホーム)を差し押さえし、また競売を申し立てます。
自宅に「担保不動産の競売開始決定通知書」が届きます。
同時に、裁判所に担保不動産競売開始決定通知が告知され張り出されます。

10か月以上滞納

裁判所が法律に基づき、競売の為の準備として担保物件の現地調査を行います。
不動産鑑定士と裁判所職員の2名で自宅に来て、担保不動産の様々な現状調査と写真撮影を行います。
拒否してもまず無理なので、あきらめましょう。

競売の決定

競売の期間入札が決定され、裁判所に張り出されると同時に通知書が裁判所から届きます。
この通知には担保物件の価格と、いついつから競売をしますよ、という内容が書かれています。

競売完了と強制立退き

裁判所で開札が行われ、最も高い値段で入札した人が決定されます。
その後、自宅に売却決定の通知が届きます。
基本的にはそのあとで、立ち退きを求められます。応じない場合は執行官による強制立ち退きとなります。

債務が残ってれば返済

競売によって売却された代金はローン残債に充てられますが、それでも不足する場合は残りの債務(借金)は残ります。
保証会社(または銀行)に対しの返済義務は残ります。

さて、放置することの愚かさがご理解いただけたと存じます。
自宅を失い、家族間で揉め、最後は自暴自棄となりつつ借金を返済し続ける道をたどるのか、それとも解決して家も守り、家族間の揉め事も収める道をたどるのかはあなた次第なのです。

相談は、早ければ早い方が良い解決策が有るのですから、ぜひ無料相談に来てみて下さい。

ローン等の返済がきついとき・相談窓口

住宅ローン返済に関する相談窓口はいくつかあります。

しかし、どの窓口に相談に行くかによって提案内容が異なり、あなたが求めている解決方法とは大きく異なるケースや「その方法は出来ない(無理)…」と言える内容を提案されることがあります。
実は、相談する場所(機関)によって、あなたの選択肢は「既に」決められてしまっているのです。

ここからは、各窓口の基本的な提案内容について簡単に説明します。

▶金融機関

金融機関

【住宅ローンの借り換え相談】

住宅ローンの借り換えとは、新たな金融機関で新しいローンを組みなおし、現在支払い中の住宅ローンを一括で返済するという方法です。
私だったら、まず、この方法を選びます。

当初、住宅ローンを組んだときの金利より、組みなおしたときの金利が安い場合は総返済額を減らす事が可能になります。
ただし、組みなおすためには審査が必要です。

さて、この審査、あなたはパスする事ができるでしょうか⁉
もし、仮に消費者金融・カードローンなどでお金を借りている場合は、ほぼ無理と言えるでしょう。また、住宅ローンの返済がきつい時は、自ずと携帯電話などの月々の支払いも遅延しがちになるものです。この支払が遅延してしまうと俗に言うブラックリストに載ることもあります。そうするとこの住宅ローンの借り換えはまず難しいと考えた方が良いでしょう。

【返済額の軽減申請】

一定期間(相談により期間が定められます)返済額を軽減するという方法です。
私だったら、まずこの方法をローン借り換えと同時に模索します。

例えば、フラット35の融資先である住宅金融支援機構では、新型コロナウイルス感染症の影響により収入が減少し、返済が大変になった方に「返済特例」制度を設け、しばらくの間、返済額を減らして返済したい人に一定期間、返済額を軽減しています。お客さまとご相談した期間内において、毎月の返済額を減らすことができるので急場凌ぎというわけではなく、その間に立て直す事ができるかもしれません。

ただし、減額期間終了後は、返済額及び総返済額は増加することになりますから、そのことを考慮しなければいけません。
数年後に返済額及び総返済額が増加した時に、とうとう返済に窮する人が大多数なのです。

【返済期間の延長申請】

毎月の返済額を減らすことができるという方法です。
コロナ禍で収入が激減し、住宅ローンが滞納しそうな人のために金融機関が行う対応は、この返済期間の延長がほとんどです。
例えば、フラット35の融資先である住宅金融支援機構では、新型コロナウイルス感染症の影響により収入が減少し、返済が大変になった方に「返済特例」制度を設け、最長15年、完済時の年齢上限は80歳までなどの返済期間の延長などを行っています。ただ毎月の返済額は減少しますが、当然、総返済額は増加します。

この方法の選択はやはり急場凌ぎというわけではなく、一定期間返済額を減額できるので、その間に立て直す事ができるかもしれません。

ただし、減額期間終了後は、返済額及び総返済額は増加しますから考慮しなければいけません。
数年後に返済額及び総返済額が増加した時に、とうとう返済に窮する人が大多数なのです。

尚、何も相談しなけば基本的に金融機関は、「毎月きちんと返済してください」としか言ってくれないのでそのことはしっかり頭に入れておきましょう。

▶司法書士・弁護士

弁護士・司法書士

【任意整理】

弁護士が債務者の代理人となって借金の減額や返済条件の変更を交渉する債務整理手続きを言います。(日本弁護士連合会「債務整理事件処理の規律を定める規程」第2条第3号)

ただし、任意整理をすると信用情報にブラックリストとして登録されます。
登録期間の5年間は新たな借入れやローンを組むことも難しくなります。

【個人再生(個人民事再生)】

個人再生(個人民事再生)とは、裁判手続によって強制的に債務を大幅に減額、また長期の分割払いにすることにより個人の経済的更生を図る制度です。

ただし、信用情報にブラックリストとして登録されるたり、官報に公告されるなどがあり、また再生を受けるに要件が厳格であるため誰でも利用できるものではないありません。

手続が複雑な上に自ら手続を進める必要があるなどのデメリットがあります。


【自己破産】

破産手続と免責手続を平行して行うことで、破産者の財産を処分し債権者に配当します。それでも支払いきれない支払い義務は免責され支払い免除(免責)されます。

ただし、破産手続期中は一定の財産の処分や一定の資格の利用不可、郵便物が破産管理人に転送される、住所移転や長期出張、旅行に行く際、裁判所の許可が必要などや、官報に自己破産を広告されたり、ブラックリストに登録(10年程度)などのデメリットがあります。

免責「自己破産と免責決定を同時に受ける時の免責を同時廃止という)決定後は、何も制限を受けない事となります。

基本的に司法書士、弁護士は個人再生や自己破産を進められます。

▶不動産会社

不動産屋

【任意売却】

任意売却とは、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

任意売却

残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。

この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。

【リースバック】

リースバックとは、自宅などの所有不動産を第三者(投資家や不動産会社など)に売却し、売却先(購入者)と売却者が賃貸借契約を結び陳勝を支払うことで、もとの所有者はそのまま住み続けられるという制度です。

ただし、売却価格が相場より安い・賃貸料が相場より高いなどのデメリットがあります。

なお、基本的に不動産会社は任意売却を進められます。

このように、相談に行く窓口によって、ある程度の選択肢は既に決められているのです。
それが彼らの仕事であり、それ以外の選択肢となれば、それぞれ業務外となりますので、収入を得ることができません。
そういった意味では仕方がないのかもしれません。

【親族間売買】

不動産会社が親族間売買にて住宅ローンの滞納を解決する事があります。
ただ、この手法は専門的領域となり、ほとんどの不動産会社が不得手で、安易にお近くの不動産会社に相談すると、親族間売買できるのにできないなどの間違ったアドバイスを受ける可能性があるので注意しましょう。

このように結果的に、相談する窓口によって対応方法や提案内容が異なるため、相談者が希望する方向に進まないケースが多く発生しているのです。

では、どうすればいいのか。

YUIKA・わたしたちの役割

「住宅ローンの返済がどうしてもお金が足りなくてできない」「このままの状況が続けが早晩、住宅ローンが払えなくなってしまう」 など思ったら、不安を将来に先延ばしにせず、まずは専門家に相談しましょう。

YUIKAでは、親族間売買による解決をおススメしております。

親族間売買を進める理由

親族間売買とは、親の所有するマイホームを子供が売買により取得し、親の住まいを安定させる手法です。
この時の子供のマイホーム購入には、やはり低利な住宅ローンの利用を検討して頂いております。
YUIKAはこの分野のスペシャリストであり、専門士としての【結い円滑支援アドバイザー】が多数在籍し、解決事例も多々あります。
日本全国どこでも対応しておりますし、不動産会社より費用も相談だけなら無料、具体的に取り組む場合も格安ですので、まずはご相談して頂ければと思います。

もしお近くに専門家がいないというときや、誰にも相談できないときは、どうぞYUIKAへお問合せください。
まずは電話で相談だけでも構いません。

YUIKAには、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーの有資格者から、最前の現場で日々住宅ローン滞納しそうな方々のご相談にのっている弁護士、司法書士も在籍しています。

「引っ越しはしたくない…自己破産はしたくない…」など、相談者それぞれのいろんな事情があると思います。事情が違えば、解決方法が違うのは当然なのです。

大切なのは「相談者の事情(希望)に沿った方向に進める解決が出来るのか出来ないのか」
ここを見極める作業です。

要は、住宅ローンの返済に困ったときに、まず最初に相談できる窓口(プラットフォーム)が必要なのです。

そんな窓口があれば、もっと気軽に早く相談できるのではないでしょうか。
そうすることで最悪の事態を免れる方が間違いなく多くなるのですから。

まとめ・住宅ローン滞納時に取るべき行動とは

まず、はっきりしているのは、今日住宅ローンの遅滞や延滞は何も怖がるような事態ではない事実です。
住宅ローンは長期返済を見据えたお金の借入なので、その間に何かしらの事情で滞納や遅滞は起こりえるものなのです。

ただ、何も知らないばかりに必要以上に遅滞が悪いもののように思われていますが、一番悪いのは遅滞をそのまま相談もせず放置して逃げる行為なのです。

ゆえに住宅ローンを滞納したり、遅滞しそうなときはまず真っ先に何より住宅ローンをよく知るプロフェッショナルに相談しましょう。
相談は、早ければ早いほど選択肢は増えます。

選択肢

もし、アクシデントが発生したら、大切な家族を守るためにも、少しでも早い段階で、わたしたちに解決方法を相談されてください。

大切な事は、住宅ローンが払えない時も恥ずかしがらずに正直に相談する姿勢なのです。
絶対にやってはいけないのは、そのまま放置することです。

絶対に放置だけはいけません!

そして、具体的な相談をしに行く前に「どこに、どのように相談をすればいいか」という相談をすることです。

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