親族間売買、個人間売買、契約書の必要性、トラブル、みなし贈与

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【親族間売買・個人間売買】契約書は必ず必要!?

今回は、親子・親戚・兄弟姉妹・知人など個人同士で不動産取り引きをする「親族間売買」「個人間売買」の契約書作成について解説します。

気心の知れた個人同士の不動産取り引きでも契約書は必ず必要なのでしょうか。

結論を先に言えば、個人同士の契約書作成については必ず必要というわけではありません。
そのため「お互いに合意しているから」と言う理由で契約書を作成することなく口頭で取り引きされる方も少なくありません。

ただし、売買相手がどんなに親しい個人同士の関係であっても、契約書は作成されることを強くおすすめします。

なぜなら不動産の売買は大変奥が深いものがあります。
あまり詳しくない個人同士が契約書を作成しないまま取り引きを行えば、後々大きなトラブルになる可能性があるからです。

★目　次★

契約書がない場合どんなトラブルが考えられるのか

親族間、個人間でのトラブル例をご紹介します。

「言った言わない」の水掛け論

口頭のみの約束事は不動産売買に限らず「言った言わない」の水掛け論になる可能性が非常に多いものです。
故意的な場合もありますが、記憶違い・思い込み・勘違いもあり多発する可能性があります。

大切な約束事項が不明確

「その時に考えればいいよ」と安易な考えで大事な内容をどうするか決めていないこともあります。
問題が起きたときになって大きなトラブルに発展する可能性があります。

費用

何か問題があったとき、どちらが負担するかを決めていないことでトラブルになることもあります。
たとえば、親子で売買をしたあとで、建物の何かの設備が壊れていることがわかったと言う場合も該当します。
「親子の間だからそのとき話し合いで決めたらいい」と言うことで何も決めなかった場合、それが原因で親子間の関係が険悪になってしまうことがあります。
少し意外かもしれませんが、たとえ親子であっても個人同士となりますので、残念ながら実際にあり得るトラブルです。

売買代金の入金日

入金日を決めていない（決めている場合も口頭のみ）場合、思っていた期日にお金が支払われないこともあります。
親しい関係だからこそ個人間での催促はしにくいところもあるでしょう。
支払期日が記載されている書面がない場合、いつまでたっても入金にならないという結果になり兼ねません。

当事者が亡くなって子どもに相続した場合

売った人と買った人がお互い元気なときはまだいいのですが、その方たちが亡くなって相続が発生したときにトラブルになることがあります。
たとえば、売った人が亡くなって息子が財産を相続することになったが、売買時の決め事は息子にまったく伝わっていなかったという場合どうなるでしょう...。

仮に買った人が「◯年前にお父さんから家（建物・土地）を買った。何か問題が発生したら全部なおすとお父さんが言っていた」と言う話を息子にしたとしても息子はそんな約束を知るはずもありません。
息子としては「その約束した内容を証明するものがありますか？」となるでしょう。
ここで契約書を作っていない場合、証明するものなど何もないということになります。

このように、親族間売買・個人間売買では「何か問題が発生したら話し合えばいい」と安易に考えがちなのです。
しかしそうではなく、身近な人との取り引きだからこそ契約書は大切なのです。
信頼関係を壊すことなく、後々のトラブルも回避できるように、きちんと約束事を決めて書面に残し、売買契約を結ぶという手続きをされてください。

契約書作成は誰に依頼する？

契約書を作成するときは、不動産会社に依頼することをおすすめします。
「良く知っている親族や個人なので、わざわざお金を出して頼まなくても自分達だけで取り引きできる」とお考えの方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、不動産売買は法律上クリアしなければならない手続きもあります。
まして、親族間売買は税務署に目を付けられやすいということもあり、みなし贈与やみなし譲渡所得税の問題もあります。
そのため専門家である不動産会社に依頼した方が安全です。

✿みなし贈与とは
個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなされ、その差額に『贈与税』が課税されることを言います。

売買契約書は自分では作成できないのか

個人同士で売買契約書や重要事項説明書などの書類を作成するためには、直接交渉を行いながら次のような取り決めをする必要があります。

売買契約書

・所在など売買物件について
・売買代金・手付金の支払いについて
・所有権移転と物件引き渡しについて
・抵当権抹消・固定資産税の精算・起算開始日など金銭について
・契約を履行できない場合の取り決めについて
・瑕疵担保責任について
など

重要事項説明書

・法令上の制限について
・土地と道路の関係について
・インフラ整備について
・敷地や建物の状態について
・マンションの場合共用部分について
・代金以外に必要な金銭について
・契約解除について
・保険加入について
など

なお、買う人が住宅ローンを組む場合、金融機関から売買契約書や重要事項説明書の提出を求められることがあります。
このとき、金融機関によっては個人間の場合、ローン審査を通さないこともありますので注意が必要です。

まとめ

親族間売買・個人間売買であっても必ず売買契約書を作ろう！
売買契約書の作成は不動産会社に依頼しよう！

親族間売買・個人間売買で契約書を作成することの大切さはおわかりいただけたと思います。
親族間売買・個人間売買は慎重にご検討ください。

親族間、個人間での取り引きで最大のデメリットとなるのは、トラブルが発生したとき、すべて売った人と買った人の個人同士で解決していかなければいけないということです。

の記事で「親子間や兄弟姉妹間など親族間売買の注意すべき点、住宅ローン等の融資取付法、親族間売買の流れ」など詳しくご案内していますので、ぜひご確認ください。

「どうするべきかお悩みの方」「契約書作成を不動産会社に依頼したいけどどこがいいかわからないという方」は遠慮なくYUIKAへご相談ください。

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