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親族間売買のベストな相談先とは⁉
更新日2020-06-04 (木) 22:28:10 公開日2020年1月10日
親族間売買をしたいと考えた時、どういった方法があるのか?、また自分たちだけでは難しいので売買の仲立ちをお願いしたいときどんな依頼先があるのか、また、どういった専門家へ相談すればいいのか等、ここでは、親族間売買を行うときに誰に相談し仲立ちして頂いたら良いのかを比較表を用い詳細解説します。
売買の基本
基本:売買は、売主買主当事者同士間で売買と代金支払いを約すことで成立します。しかし注意しないとこれだけでは後々後悔することとなります!
親族間売買は、売り手と買い手が既に売る物について売買合意しているケースになり、当事者同士で売買契約しその代金を支払えばいいので、必ず仲立ち人として専門家が入らなくても売買は成立します。
例えば民法では、売買を「口約束」でも契約は成立するとしており、契約書が無い取引行為も可能なのです。
民法条文(売買)
第555条
売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。
『売買契約は意思表示の合致のみで成立し、書面の作成は必須でない。口頭の合意でも成立する。』としているのです。
親族間売買の対象物で気を付けたい物・不動産&車両
親族間売買の対象にはどんな物が有るでしょう。
実はどんな物でもその対象となり、食品、日用品から自家用車などの車両、マンションや一戸建てなどの不動産まで多岐に渡ります。
ただ、ここでは最も大きな対象物である不動産についての親族間売買について解説していきます。
マイカーなどの自動車(車両)については、別頁を設け解説しております。
不動産の親族間売買の専門家とは⁉
下記4つの親族間売買時の注意点、重要ポイントを網羅し、クリアするには親族間売買の専門家に依頼するしか方法は有りません。
特に①から③は親族間売買のプロに任せるべきです!
①時価よりも安く売買すると贈与税、譲渡所得税が課せられる!
②売買契約書、重要事項説明書を作成しないとトラブルになる!
③住宅ローンが借りられない確率が高い!
④住宅ローン控除が使えない可能性がある!
では、上記4つの注意点を全てを網羅している専門家とは、いったいどんな人になるでしょう?
私たちの身近にいる専門家で考えてみましょう。
不動産を扱う専門家としては弁護士、司法書士、税理士、行政書士、建築士、測量士、土地家屋調査士、不動産業者(宅地建物取引業者)などが考えられるでしょうか⁉
まず結論をいえば、不動産業者だけが上記①~②をクリアできる専門家となります。しかし不動産業者であっても③はなかなかクリアできないのです。
③をも含めクリアできる専門家は不動産業者の中でも親族間売買のプロフェッショナルにしかできないでしょう。
親族間売買は不動産売買の一種
親族間売買は不動産売買の枠組みの中のひとつであり、他人間売買や個人間売買、個人と法人間売買、法人と法人間売買などと一緒なのです。
これらの不動産売買を仕事として売買契約書や重要事項説明書を作成できるのは不動産業者(宅地建物取引業者)だけなのです。
特に重要事項説明書は不動産業者(宅地建物取引業者)にしか作成する権限が有りません。その他の士業には重要事項説明書は作成できないのです。
親族間売買で上記①~②をクリアできるには2つの重要な種類が作成できるかどうかが重要ポイントとなります。
その2つの書類とは、不動産売買契約書、重要事項説明書です。
それは不動産売買契約書、重要事項説明書を売主、買主の間に入って作成し説明し、その書面が正式なものであるかどうかに署名押印できる資格を持った専門家として不動産業者(宅地建物取引業者)のみに与えられているためです。
下記の表にて各々の専門家の業務を比較してみて下さい。
項目 | 弁護士 | 司法書士 | 行政書士 | 税理士 | 宅地建物取引士 |
---|---|---|---|---|---|
不動産仲介業務 | × | × | × | × | 〇(宅地建物取引業者) |
物件調査 | × | × | × | × | 〇 |
売買契約書作成 | 〇 ※0 | △※1 | △ ※1 | △※1 | 〇 |
重要事項説明書作成 | × | × | × | × | 〇 |
権利関係調査 | 〇 | 〇 | 〇 | △※2 | △※2 |
法務局への登記申請 | × | 〇 | × | × | × |
税務的なアドバイス | × | × | × | 〇 | × |
適正価格アドバイス | × | × | × | 〇 | 〇 |
※0専門的な観点からの売買契約書は作成可能です。但し、売買契約書には仲介業者としての記名押印は出来ません。
※1簡易な売買契約書は作成可能です。但し、売買契約書には仲介業者としての記名押印は出来ません。
※2市役所、区役所など行政から戸籍謄本関係書類の取得は出来ません。但し法務局から謄本取得は可能です。
以下では、個々の士業の仕事と出来る範囲の業務について診てみれば一目瞭然でしょう。
不動産周辺の専門家
私たちの周りには、不動産を対象としてアドバイスしたり、コンサルしたり、トラブル解決したりしている専門家はそんなに多くありません。
考えられる士業者としては以下の8つが考えられるでしょう。
ここでは、それぞれの士業がどんな役目で携わっているかを見てみます。
弁護士
日本弁護士連合会のHPを参照すると、弁護士とは、法律をしっかり学び、正しく使う専門家として、社会の中で起こるさまざまなトラブルを解決するための資格を持った人と言えばいいでしょうか。
私たちの周りにいる弁護士の仕事とは、通常「法律相談」が仕事のスタートになります。
トラブルを抱えた人から話をよく聞いて、解決のためのアドバイスをするのです。法律相談のアドバイスだけではトラブルが解決しそうにないときは、裁判で決着をつけることまで見越して、その事件の処理を弁護士に頼むことになります。
このトラブルにも種類があり、大きく分けると、民事事件と刑事事件の二つに分かれます。
民事事件というのは、お金を貸したのに返してくれないとか、離婚や相続で争いになったとか、私たちの日常の生活の中で起こる争いごとのことです。ここで、弁護士は、事件の一方の代理人となって、困っている人の手助けをします。
刑事事件は、罪を犯した疑いのある人(被疑者・ひぎしゃ)や罪を犯したとして裁判所に起訴(きそ)された人(被告人・ひこくにん)の捜査(そうさ)・裁判に関係するものをいいます。ここでは、弁護士は、「弁護人」として、被疑者や被告人を弁護します。
よくテレビドラマに登場する弁護士は、この刑事事件に携わる弁護人としてのケースが描かれています。
犯人に間違われている人を助けたり、罪を犯した人を弁護したりしていることが多いので、刑事事件の弁護人というイメージが強いかもしれません。
要は、弁護士は売買契約書の作成は出来ます。しかし不動産売買の専門家ではないということです。
不動産売買でトラブルが発生したりしないよう、トラブルにならないようにアドバイスしたり、もしトラブルになって訴訟になっても解決をお手伝いできる人、またはそれらの書類を作成したりする専門家になります。
また弁護士の費用はとても高額になることが考えられます。
親族間売買時は、仲介手数料など高額なる費用を節約して成立させたい方が大多数と考えられ、高額なる弁護士料は払ってまでアドバイスしてほしい人が有ったら考えてもいいかもしれません。
相談するならトラブルが発生した後になるでしょう。
司法書士
司法書士は、司法書士法に基づく国家資格であり、専門的な法律の知識に基づき登記及び供託の代理、裁判所や検察庁、法務局等に提出する書類の作成提出などを行う。また、法務大臣から認定を受けた認定司法書士は、簡易裁判所における民事訴訟、民事執行、民事保全、和解、調停などにおいて当事者を代理することができるとされています。
出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』
上記解説では少々難しく書いてありますが、石川県司法書士会HPによれば、要は他人の依頼を受けて、裁判所や検察庁、法務局に提出する書類を作成する仕事や、登記手続について本人を代理して行う仕事をしているということです。 また、法務大臣の認定を受けた司法書士は、簡易裁判所が管轄する民事事件を、本人を代理して行う仕事をしています。
出典:石川県司法書士会HP
不動産周辺と言うと、土地や建物の登記に関する業務(司法書士は、不動産の売買による所有権移転の登記申請や、抵当権設定の登記申請などを行う)、相続・遺言に関する業務(司法書士は、不動産の相続登記申請や、家庭裁判所への相続放棄などの申立書の作成を行う)などの業務を行います。
司法書士もまた、不動産売買の専門家ではありません。
不動産売買時に行う登記の専門家と言うべきでしょう。
不動産売買時に司法書士にお願いする仕事は、売買後の所有権移転登記や抵当権などの担保権抹消登記、住所移転登記、住宅ローン借入時の抵当権設定登記が考えられます。
ただ、親族間売買時のこれら登記に司法書士が必要な場合、仲介する不動産業者や住宅ローン借入先の銀行など金融機関が売買当事者にご紹介していますから、それを利用すればいいでしょう。
税理士・公認会計士
税理士は簡単に言えば「税務の専門家」です。
納税者から依頼を受けて、申告の代理や書類作成、税金に関する税務相談の業務を行います。 また、企業では法人税や所得税及び住民税等の処理、役員や株主の所得税や相続税対策を行います。
税理士は「税に関する専門家」で、公認会計士は「監査及び会計の専門家」です。
要は、不動産売買の専門家ではないということです。
不動産領域において、不動産売買時に行う税務申告の専門家と言うべきでしょう。
税理士を必要とするときには、やはり不動産業者が知り合いの税理士を紹介してくれるはずですので、利用すればいいでしょう。
行政書士
行政書士は、官公署に提出する書類の作成を行います。官公署に提出する法律の知識が必要な書類作成を、一般の人に代わって行います。
要は、不動産売買の専門家ではないということです。
不動産領域において、不動産売買時に伴い行政(農業委員会)に農地転用が必要な場合の書類作成と提出の専門家と言うべきでしょう。
尚、マイカーなどの車両を親族間売買するときは行政書士への依頼がベストです。
車両の売買時の名義変更、正式名称は移転登録と言いますが、手続きを行う場所は、新たに所有者となる方の住所(使用の本拠)を管轄する運輸支局となっており、地元の陸運局になりますから、行政書士しか代理対応することができないのです。
建築士
建築士は、建築基準法に基づいて、住宅やビルなどさまざまな建物の設計図を描き、そしてその設計図を基に行われる建築現場での工事監督をする仕事です。
なお、建築士には「一級建築士」「二級建築士」「木造建築士」の3種類の資格があります。
要は、建築士もまた不動産売買の専門家ではありません。
不動産領域において、建物建築時に活躍する専門家と言うべきでしょう。
測量士・土地家屋調査士
測量士や土地家屋調査士も不動産売買に大きなかかわりも持った資格になります。
ただ、不動産売買の専門家ではありません。
測量士も土地家屋調査士も国家資格で、測量士は「測量の技術者」であるのに対し、土地家屋調査士は「土地の境界・用途をはっきりさせ登記をする人」です。
測量士も土地家屋調査士も、測量を行う点は同じですが、測量士と土地家屋調査士との最大の違いは「登記ができるかどうか」です。
不動産業者のみが不動産売買専門家!
以上、それぞれの士業がどんな役目で携わっているかを見てきましたが、不動産売買においては不動産業者(宅地建物取引業者)のみが専門家なのです。
しかも、不動産売買の中でも親族間売買はプロフェッショナルな仕事となるのです。
親族間売買を成功に導くには、クリアすべき注意点、重要ポイントが通常の売買と違い有るので、そのクリアには専門的領域をもって解決しなければいけません。
では以下ではそれぞれの注意点を確認していきます。
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