任意売却時に親子間売買、親族間売買を利用するの方法と注意点を徹底解説

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任意売却時に親族間売買を利用する方法について！

結い円滑支援機構（YUIKA）設立メンバー、コーラル㈱に寄せられる親族間売買の中で、もっとも多いご相談＆ご希望が、親がローン（住宅ローンやその他のローン）の返済を滞納していても、そのままマイホーム（今住んである家）に住み続けたいので、子供に売却して住宅ローンを借入することって出来ますかというものです。

反対に、子供が親を心配して相談して来られるケースも稀にですが有ります。

このご相談とご希望が、最も親族間売買を行いたい方々に多い理由となり、他の理由をぶっちぎりの№１と言えるでしょう。

なぜ、そのまま住み続けたいと思うのか⁉そんなご要望をまとめてみれば、
それは「父が高齢でその家で往生させてあげたい」とか、「高利時代の住宅ローンを、低利の今の住宅ローンに変える事が出来れば毎月の支払いも安く抑えられ、生活も安定すると思うから」などの年老いた親を心配する気持ちから出てくる優しい気持ちからの場合も有れば、「子供の通う学校を変えたくない」「住みなれた家や環境を離れたくない」「これまで払ってきた住宅ローンを無駄にしたくない」という理由、または「自宅兼店舗のため店を閉めたら生活できない」などなど様々な理由が有るからです。

そして、この場合の多くのご相談者の方が考え思うことが「子供や妻、親戚に買ってもらって住宅ローンを払い続けたい」という希望の達成になります。

結論から言うと、この場合の親子間売買、親族間売買はかなり難しい！と言えます。
ただ、絶対にできないか⁉というとそうでもないのですが。ただとても高いハードルを越えなければならないのです。

ここでは、住宅ローンなどの返済が滞って任意売却をせざる負えなくなってしまった方の親子間売買、親族間売買の注意事項や、できる方法ついて解説していきます。

まず、任意売却とはどんなことことかを解説しましょう。
この任意売却については、YUIKA会員である不動産会社コーラルのHPから参照して解説します。

さて、任意売却についてはご理解いただけたでしょうか⁉
この任意売却時に、親の所有するマイホーム（家）を子供に親子間売買する手法を以下では解説します。

親子間売買３つの注意点

任意売却時に親子間売買で解決する方法で、最も超えるに厳しいハードルが買い手の住宅ローンを組むことになります。
全く関係ない第三者が所有するマンションや一戸建てを買う時に利用する住宅ローンのイメージで簡単に考えていたら絶対失敗するので、誰もが「えっ、こんなに厳しいの⁉」となられるのです。
住宅ローン以外にも超えるべきハードルが有るのでここで見ておきましょう。

①子供名義で住宅ローンが組みにくい

実は任意売却時に限らず、親子間売買をする為に親の所有するマンションや一戸建て、土地を子供が住宅ローンを申し込んでも、まず間違いなくほぼほとんどの銀行が対応してくれません。
例えば、県庁や市役所職員、公務員、有名一部上場の会社員、安定した職業に就かれている方で、子供に安定した収入があったとしても困難なケースが多いのです。

事実、この感覚を知らず、自分は県庁正規職員だから住宅ローンを組めるだろうと銀行の窓口に行き、そのまま玉砕され相談に来られた方がたくさんおられるのです。

特に親がローン返済の滞納が有るとまるっきり相談に乗ってくれない事となります。

なぜ、相談にも乗ってくれないのか⁉　それは、銀行は　“親の債務の子への債務の置き換えと判断し、これを嫌う”　からなのです。

ここで言う債務とは借金のことで、銀行は　“親の借金を子供が肩代わりする行為”　に対して嫌悪感を示します。

銀行等金融機関は公共性や公正・公平というコンプライアンスを非常に重要視しています。これら企業論理、社会規範といったものの遵守すべきものが、どうしても親子間売買への抵抗となって融資が出来ないのでしょう。

この考えの為、比較的、住宅ローンの審査が通りやすいといわれる公務員や一部上場企業に勤めている方でも審査否決となります。

②債権者の同意が取れずらい

任意売却を親子間売買で行うときには、当然に債権者（金融機関）の許可が必要ですが、債権者によっては任意売却を親子間や親族間で行うことを認めていない場合がとても多くあります。

例えば、残債務を全額返済できるような親族間売買の場合には、債権者はこれと言って何も言わず認めます。

但し、残債務を全額返済できない時の親子間や親族間売買の場合には、任意売却における親族間売買自体を認めず競売にしてしまう金融機関が多いのです。

この場合の否決の理由としてもやはり、「親の借金の付け替えのために売買が行われる可能性への社会正義的コンプライアンスの是非」というのが理由です。

いずれにしても、親の借入している金融機関（債権者）の同意と、住宅ローン借入先金融機関双方の許可を得なければ、任意売却で親族間売買をすることは出来ない事となります。

③売買する金額が安すぎても、高すぎても問題が起こる

親子間売買をする上で、注意しなければならないのが売買価格です。

というのも、一般的な市場価格（時価）と比較して相当に安い金額（これを低廉価格と言う）で売買すると、時価と低廉価格の差額分が贈与とみなされ、税務署が贈与税をかける（みなし贈与）からです。
これを甘く見たばかりに、やっとのことで売買完了したのもつかの間の約3カ月から半年後に税務署から通知が来て呼び出され、みなし贈与を疑われ、疑われたばかりか高率な贈与税納税をしなければならなくなった人もいるのです。
注意すべきは、みなし贈与ばかりではありません。
任意売却でも親と子の売買で親に売買益が生じたときには、譲渡所得税の対象にもなったりするのです。
譲渡所得税もかなり高い税率ですので、バカにはなりません！

以上３つのハードルをご紹介しましたが、このハードルを越え任意売却で親子間売買、親族間売買を成し遂げるのは至難の業ともいえるのです。

では、とても難しいことは分かったとしても、それでもどうしてもな何とかしたいと言われる方はおられるでしょう。
そういうことで、以下では任意売却時こそ利用すべき『セリバイ』と言う売買手法をご紹介しましょう。

任意売却時こそ「セリバイ」という方法を！

親子間売買を行うにはクリアしなければならないハードルがありますので、親子間売買は専門家の知恵を借りながら慎重に行うことをお勧めします。

しかし、競売を申し立てられている状況で、親子間売買がスムーズにいかない場合には、まず競売を避けることを優先しなければなりません。
ここでは、競売を避けるためにいったん第三者（投資家）に売却して、そのまま家賃を払って住み続け、その後その第三者から親族が買い取る「セリバイ」をご紹介します。

セリバイの仕組み

親子に売買の意思があっても、いままで解説してきたように銀行の住宅ローンが通らなければ買うことはできません。また売買代金で全額一括返済しない限り債権者が親子間売買を認めることも稀でしょう。

それでも何とかしたい時の有効手法がセリバイなのです。

セリバイの基本はリースバック

正式には一旦売却し、賃借し、また購入するのですから、「セール＆リースバック＆バイ」といい、私どもYUIKAではこの手法を『セリバイ』と命名しているのです。

セリバイ「セール＆リースバック＆バイ」では、いったん任売対象の家を第三者（信頼できる個人投資家や投資会社）に売却し、そのオーナーと賃貸契約を結び家賃を支払いながら住み続け、その後お子さんや親族の方に買い取っていただくというシステムなのです。

このシステム、『セリバイ』を利用すれば一旦信頼できる第三者に買ってもらうので、その後お子様やご親戚が買い取って頂いても買主の住宅ローンは通りやすくなります。
また、しばらく時間を置くことで子供の勤続年数が長くなり、年収が上がるなどして住宅ローンの審査が通りやすくなります。

セリバイで売主の生活を安定させよう！

実は、売主はマイホームを任意売却で手放しても、債務額全額を返済しなければ、売買完了後に債権者から残債務額についての返済確認と毎月分割による支払い約定がされるのです。

それは、残債務を毎月いくらなら返済できますか⁉という確認と、また実際に返済を行う約束となるのです。
この約束無しで任意売却が決済完了することは無いので、任意売却後も債務者である売主は債権者に管理されると思って良いのです。

従って、すぐに買い取った第三者から子供に売却したらいけないとも言えるのです。
ここではなぜ、すぐなる買戻しがいけないかの言及は避けますが、もしお知りになりたかったらYUIKAまでお問い合わせ頂ければお教えしております。

YUIKAの設立メンバー、コーラル㈱や㈱ホームリンクでは、セリバイ「セール＆リースバック＆バイ」によって、これまで多くの相談者の自宅をお預かりしてきましたので、YUIKA事務局までお気軽にお問合せ下さい。

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