不動産売却の流れ・注意点について

更新日2018-12-06 (木) 17:37:27

不動産売却の流れ・注意点

はじめに

不動産の売却というのは、人生で何度も経験するものではありません。
不動産を売るにしても価格も責任も大きい為、多くの方が不安や疑問を感じることでしょう。

実は不動産を売る方法は基本的に業者買取で売る方法と、不動産業者の仲介で売る方法の2通りしかないのですが、双方いくつかの流れ・手順を必ず踏むことになります。

不動産業者の仲介で売る流れでは売主の売る理由によっても流れが変わってきます。
「離婚によって不動産を売却する場合」、「不動産を相続することになり不動産を得ることになった場合」、「新居への住み替えを目的(買い替え)とした不動産の売却の場合」、「住宅ローンが払えなくなって任意売却する場合」などそれぞれ流れが少々違ってきます。

ここでは、はじめにそれぞれに通じる基本的な全体の流れ「下記参照」を解説し、次にそれぞれの流れのなかで必要な手続きや行動、注意すべきポイントを説明することで、これから不動産を売却する人、すでに売却中の方に必ずお役に立てる構成で、最後に納得がいく不動産の売買契約がスムーズになるよう記事を進めます。
売却の流れは下記の通りです。


★目 次★


不動産売却の流れを図解で解説

買取での流れ

②買取の流れ

③買取(査定依頼)

相場の確認は、どなたでもインターネットで簡単に確認できます。
不動産業者に任せるだけでなく、不動産ポータルサイトや一括査定サイトなどを利用して、近隣のエリアや条件が似ている物件の相場を確認されてください。

また、不動産業者に査定依頼をおこなう場合は、必ず複数社から査定見積もりをとりましょう。
相談した不動産業者が即答で「自社で買取ります」という話をしてきた時は注意が必要です。
必ず複数の業者に買取り価格を打診してくれるところに依頼しましょう。

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買取(現地調査)

現地調査
不動産業者が実際に現地に行き、査定対象となる物件の、地勢・環境・接道状況・下水道などの給排水などを確認します。
建物がある場合は室内も確認します。

役所調査
役所では、土地や建物の法令規制の確認をします。
法務局では、謄本や公図を取得します。

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⑤買取(買取価格の提示)

査定見積もりは複数(少なくとも3社)から取り比較しましょう。
査定額が高いからといって、安易にその買取業者に決めることは危険です。

詐欺などの危険性もありますので、業者の行政処分歴等も確認しましよう。
行政処分には、業務改善のための指示処分、業務停止処分、免許取消処分などがあります。
行政処分歴は国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」や都道府県(知事)が行った監督処分情報(一部)などインターネットで確認できます。

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買取(売買日程の打合せ)

信頼できる買取業者と、納得できる買取価格が決まったら、売主様と買取業者で、契約時期、引渡し時期など、今後のスケジュールの打ち合わせを行います。

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買取(売買契約の締結)

契約書、契約約款内容の読み上げを行います。

少しでも疑問に思うことがあれば都度質問しましょう。
必ずすべてに納得した後、署名押印します。
この時、買取業者から手付金が支払われます。
業者買取の場合は仲介手数料は不要です。

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⑧買取(残金決済・引渡し)

決済日には、買取業者から売主様へ手付金以外の残代金が支払われます。
これを残金決済と言います。
場所は銀行でおこなわれます。

売主様は、決済日までに物件の引き渡し準備をおこない、必要書類(権利証・印鑑証明書・実印・評価証明書等)を揃えましょう。

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買取(確定申告)

不動産を売却した結果、利益がでた場合は、確定申告が必要になります。
各都道府県より納税通知が届きます。

翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をおこないます。
税務署または金融機関で納税しましょう。

仲介の流れ

不動産売却(仲介の流れ)

査定依頼

不動産業者に売りたい不動産の査定依頼をおこないます。
この時、かならず、複数社に依頼しましょう。

また、相場の確認は、どなたでもインターネットで簡単に確認できます。
不動産業者に任せるだけでなく、ご自身でも不動産ポータルサイトや一括査定サイトなどを利用して、近隣のエリアや条件が似ている物件の相場を確認されてください。

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ステップ2現地調査

不動産業者の調査には、机上調査と訪問(現地)調査の2種類があります。

机上調査
不動産業者が物件を見ずに情報だけで査定しますので、あくまでも簡易的なものになります。

訪問(現地)調査
不動産業者が実際に現地に行き、売却金額を精査します。
現地に行かなければ分からない情報もありますので、より正確な価格を知りたい場合は、訪問(現地)調査が必要です。

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売却価格の提示

複数の業者から査定価格の提示があったら、慎重に選択しましよう。
不動産業者の選択はとても重要です。
「価格がいちばん高い」という理由だけで決めるのは、とても危険です。

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媒介契約

売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と売主様で契約を結びます。
これを媒介契約と言います。
媒介契約には①専属専任媒介契約②専任媒介契約③一般媒介契約の3種類の契約方法があります。

契約によって、内容が異なります。
それぞれの契約内容についてしっかりご理解いただき、売主様の売却に関するご都合にあわせて契約方法を選択しましよう。

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売却活動

不動産業者の購入希望者を探すための売却(営業)活動については、まずレインズに登録し売却物件の情報共有をおこないます。

その他、不動産ポータルサイトへの掲載・新聞への折り込みチラシ・ポスティング・オープンハウスなどさまざまな活動をおこないます。

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内覧希望者への案内

購入希望者が現れたら、購入希望者に家の中を見ていただきます。
これを内覧または内見と言います。

良い印象をもっていただけるよう、家の中はきれいにしましよう。
とくに水回りは汚れた目立ちますので注意が必要です。
案内は主に不動産業者がおこないますが、ここでも不動産業者によって差があります。
良い案内をしてくれる不動産業者の選択が必要です。

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ステップ7購入希望者の決定

購入希望者が決まったら、売主様と買主様で売買契約を結ぶためのステップへとすすみます。

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ステップ8購入の申し込み

買主様に作成いただいた「買付申込書(買付証明書」を不動産会社から受け取ります。
「買付申込書」には、購入金額・契約条件の希望・手付金の金額など細かく書かれています。

記載内容を慎重に確認しましょう。

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ステップ9価格交渉

買主側からの価格交渉は必ずと言っていいほどあります
価格交渉に応じたとしても、可能な限り希望価格で売却できるよう、販売価格の決定は慎重におこないましょう。

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ステップ10契約条件の調整

買主様の希望条件をすべて受け入れたり、不動産会社の助言通りに進行することなく、売主様の判断で慎重に検討しましよう。

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ステップ11売買契約の締結

宅地宅建取引士により「重要事項説明書」の説明をおこないます。
これは法律(宅建業法35条)で定められています。

不動産売買契約書の読み合わせをおこないます。
すべてにご納得されたら押印し、買主様より手付金が支払われます。

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ステップ12残金決済

残金決済日とは、手付金以外の残代金を決済(支払)する日のことです。

場所は、買主様の融資先金融機関や不動産会社の会議室などで行われます。

参加者は、通常、売主様・売主様の仲介業者・買主様・買主様の仲介業者(場合によっては売主様側の仲介業者1社の場合もあります)・司法書士(所有権移転などの手続きをおこないます)です。

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ステップ13引っ越し

引っ越し時は、何もない状態にするのが原則です。
しかし、買主様が希望される場合、付帯設備を一部残していくことができます。
その場合、「付帯設備表」を作成し合意を取ることが必要です。
そのためにも付帯設備を残していくか、取り外すのかを早めに決めましょう

付帯設備とは
エアコン・ガスコンロ・照明・カーテン・カーペット・家具・家電・ウォシュレットなどがあります。

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仲介(確定申告)無題

不動産を売却した結果、利益がでた場合は、確定申告が必要になります。
各都道府県より納税通知が届きます。

翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をおこないます。
税務署または金融機関で納税しましょう。


不動産売却 注意点

不動産売却 違約金


不動産売却 相見積もり

不動産売却 一括見積

不動産売却 委任

不動産売却 意思確認

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