買ってはいけない土地、建物について詳細解説

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買ってはいけない土地・建物（空き家購入は気を付けて！）

今日は、絶対買っちゃダメな中古住宅・土地の解説をします

絶対買っちゃダメな中古住宅・土地、中古住宅購入って結構あるものなのです。

でも中古住宅建物があると、建物ばかりが気になって本当に見ないといけない部分を以外と見逃して買っちゃう方が多いのも事実で、相談先が不動産屋さんだと結構いい加減だったりするので、注意しなければいけません。
ここではダメな部分を見逃さないようにしてほしいというのと、土地を先に購入し注文住宅を建築される方も、中古住宅を購入されようとしている方も、建物を見る目ってどういうことかっていうのもわかるし、また新築建売を買う方も土地の要件は意外と見落としがちになるので、ここで解説する要件はぜひ参考にしてほしいと思います。

買っちゃダメな空き家

現在所有している方はその対策をとると逆にそのウィークポイントをなくすこともできます。ウイークポイントをなくすにはすごく時間がかかる場合があるので、そういう知識も得られると思っています。

買っちゃダメな中古・土地とは、

建物は土地と建物の複合です。
建物がいくら良くても不動産としては土地が悪ければ価値が落ちます。土地がいくら良くても建物が悪ければ不動産価値としては落ちていきます。
その両方をしっかり知識としているってことです。

どちらがダメでも価値が無い

土地から注文住宅の方は、土地を買うので土地の要件はしっかり見ている方が多いです。
中古住宅とか建売の方は、意外と土地の要件を見逃しちゃう可能性があるので、そこを注意してほしいと思います。
注文住宅を買う方は中古になった時に建物ってどういうふうに資産価値として形成されるかって分かります。
こういう建物を作ってはいけないというのも参考になると思います。

現在買っている方も、ここを見るかもしれないその場合にこういう部分をちゃんとクリアにしておけば資産価値的に売却しやすくなるよっていう話もできれば、買っちゃダメなっていうマイナス要素だけではなくてプラス要素も理解してもらえればと思っています。
危険度レベル先ほどのレベル1からレベル3までで話していこうと思っています


安全性・将来性・接道・境界っていうセクションに分かれていきます。
まず安全性でいうと災害の危険性です。

ハザードマップ

今、ハザードマップはネットで見れます。
買おうと思っている土地があったら、ぜひハザードマップは見ておきましょう。

造成の履歴

造成地だとするとそこが昔どんな土地だったか、盛土だったのか切土だったのかっていうのは、古い航空地図とか見ると大体予想がつきます。
盛土も、切土も災害発生率はとても高くなります。

隣地の擁壁

隣地の擁壁も危険がありますので意外と見落としがち。自分の敷地の擁壁ばっかりみてしまう場合がありますが、近隣も注意深く見ておきましょう。

将来性

こんなCMありましたよね。
「時代が変わっても価値が変わらないもってなーんだ？」
「愛だろう！」　　ブブー　間違い！
「駅近の土地だから！」　　

「夢見る小学生　下校」篇（30秒）- オープンハウスTVCM
https://www.youtube.com/watch?v=Mu7OZSvrm8M

このＣＭ、見たことありますか？
CMは首都圏しかやってなかったからもしかして知らない方は多いかもしれませんね。

このＣＭが言いたかったこととは、駅近絶対主義ってことです。
これは、ちょっと間違いだなぁと私は思っています。
これは、今現在の基準かなぁ
駅近っていう要素はとても利便性が良くなるっていう、価値判断の一つですけれども本来土地として考えると環境・安全・安心・快適っていうところを総合的にみるって言うのが大事かなぁ。駅から遠くても環境や安全・安心・快適が保たれるんだったらある程度評価して良いでしょう。
もしくは、将来鉄道じゃなくて自動運転が実用されていくと鉄道っていう要素が随分変わってきます。
その時には随分価値基準が変わる可能性があます。

接道

敷地が道路に接している面の長さを言います。　
建築基準法では、建物建築できる基準を最低2mと定めています。
また、敷地の接している道路の種類も重要です。道路には公道・私道が有り、私道の場合は所有の要件が重要になります。私道の場合、私道の所有者がそこに全員住んでいるかどうかはとても重要です。
例えば、4戸に区画割りされた中央にある道路の場合は、多くの場合、そのうちの1戸の私道になっていません。
こういう私道は、4戸のそれぞれの所有者がそれぞれ 共有して持っている場合が多いのです。
共有して一つの道路として持っていれば安心なんですが、それが、もし分割して所有していると危険です。
また、その道路に接する土地は4戸なのに、所有者が5人いて、その所有者が全く違う住所を書いてあるって言う場合が少々厄介になることが有ります。
その人は、そこに住んでいない、昔の地主さんだったりする場合があったり、そこを開発した会社だったりでそのまま名義を持っていたりっていう場合があるとき、今後非常に道路の管理が大変になってしまい、管理がしづらいということが起こる可能性が高くなります。
私道の場合、何をするにしても一応全員の同意が必要になってくるところがあります。
ゆえに、こういう私道の場合、道路管理の覚書とか道路掘削の覚書が有って所有者が変わってもずっと、その権利は継続しますという覚書の書面があるとことが重要です。

境界

境界確定測量っていうのがありますが、境界って座標で出ているのでいつでも境界石がなくなっても復元できます。
ただ、昔の測量って座標ではないので結構いい加減だったりします。
今、所有している方で、確定測量されていなければできるだけ、土地の面する隣地との境界確定が必要になります。
確定測量を行い、境界石をちゃんと入れる準備をしていくっていうのも大事です。

買い手にとっては購入時にその石が入っているっていうのが重要です。
ただ横浜とかではまだ確定測量じゃないと売買が取引しませんよっていうのはなかなかなくて、購入してから自分でその確定測量進めていくといいです。
土地境界を確定する作業としては、民・民境界と、官・民境界っていうのがあります。

建物の判断は非常に難しい。

今の日本では、中古の価値がよくわからない基準が設けてあります。
ゆえに多くの方が新築を買ってしまうっていうのが状況です
元来、中古住宅には価値はあります。しかし中古住宅って、価値があっても価値がないようにされています。
価値判断ができない。逆にこれは中古住宅を買おうという方はチャンス。日本の建物は適正に判断されてないです。
すごく良い建物なのに、適正に判断されてなくて、安い価格で出てる、それを買うのが中古住宅の一番得する買い方です。
ではどこを見たらいいのかということになります。
よく見るべきチェックポイントとしては、耐震性が確保、構造の劣化、リノベ―ション・リフォームがしやすいかどうかということになります。
ただ、これ全部一般の方じゃ理解できないので、プロのアドバイスが必要とは思います。

１．買うにあたり注意喚起を促したい土地・建物・一軒家

軽度っていうか、人によっては買っても全然問題ないじゃない、でもその状況を理解していればいいんじゃないかというレベルの物件になります。

地域に展望がない　

街並みが汚い、近隣の家が古い、木道路がクネクネしている。整備されていない、利便性がないっていう感じです。
ただ、自分がそこに住みたければそんなに気にしなくていい場合も有ります。
土の形状が複雑な場合、変形していたり、ただ気に入ったらこの物件を買わないっていう要素はないかもしれません。

道路が狭い

道路できれば、4m未満だと細すぎます。ただ日本では最低基準っていうのは4ｍです。　
4ｍで造成されている古い造成地が多いです。
道路幅6ｍや4.5mだと一応車が行き違いができるのでいい造成地と言えるでしょう。
ただ道路が急な坂になっていると色々面倒です。
むかし、緩やかな坂の中腹に車を停車させていたら、そこに停車してあった車が無く、坂の下まで転がっていたなんてことありましたから。

敷地の高低差が1ｍ以内

1ｍ以内でもそこを擁壁にするのかっていうのは必要なので、一応高低差があるのを見ておきたいものです。
2009年以前の建売、なんで2009年かというとそれ以降に瑕疵保険という保険 、瑕疵担保責任をとろうっていう法律が出来ました。 それからは地盤調査しないと建物を建てられなくなって、随分建物の質があがったんです。
それ以前の建売は、何にも調査もせずに当然なんですけど建売、売っています。
だからそういう部分を、全部がダメな建売ってわけではない。警戒していくとよいということです。

２．買うのを躊躇してほしい土地・建物・中古一軒家

敷地に問題がある。

1つは擁壁が1ｍを超えて2ｍ以内ぐらいの土地です。
隣地もそういう状況になっていたらそれは警戒レベル 2注意が必要です。
擁壁が崩れそうになってないかを見るっていうのが大事。
後はよくあるんですけども古い敷地で駐車場車庫がない。 車庫を作るのに非常にお金がかかる状況、擁壁を作らないといけないっていう敷地は買うのにお金がかかります。絶対だめなレベルではないです。

道路が私道

道路は公道が一番いいです。公道だと確実に4メーターあります。私道の場合は掘削覚書があることが大事。所有者全員の印鑑を押してある。
しっかりあれば問題ないです。けれどもでも警戒レベル2っていうこと。

2000年以前の建売

先ほどは2009年以前でした。
2000年以前になるとさらに建売って、建築的には耐震性の法律が少し変わったりしていくので質が悪い建売が多く見られます。
ただ、良い建売もあります。
注意していたいことは、2000年以前の建物にも基本悪い建物が多いっていう事です。

1980年以前の建物

後は1980年以前の建物これは旧耐震。そこで耐震の大改正が入ったのでそれ以前の建物だと耐震性がまずは取れていない。 在来木造だったら、耐震補強かけやすい。
ツーバイフォーは多分この時代ない。
軽量鉄骨は結構あるんですけれども、それはもう補強ができないと建物は結構劣化している状態になっているときです。

建物は結構劣化している

どこが劣化しているとよくないかというと外壁屋根の欠陥劣化です。
この判断はホームインスペクターと住宅調査しているプロの方の判断を仰ぐのが一番いい。維持管理、メンテがかかる家。
これもうプロの判断これは今後こういうふうにお金がかかりますよってわかる。
意外と失敗しがちがこの大きすぎる家を買っちゃう。
中古住宅で価値が見いだせないから
築20年以上になると、ほぼほぼ価値がないっていう形の建物になった。土地売りで出てるので大きな建物も非常に安く買えるってこと、土地値で買える
でもあまりに大きすぎる家に家族3人で住んで部屋が余りまくってしまう方もいるんですよ。そうすると維持メンテコストもかかってしまうし、ランニングコストもかかってしまう 。というところで、自分にあった建物の大きさを買うほうがいいですよ
大きすぎる建物を作るとリスクが高いですよっていう話です。
これから作る方は、これが買っちゃダメなレベル2

３．買ったらダメな土地・建物・中古一軒家

以下では、買うと危険な物件についてみてみましょう。

まず基本は「再建築できない物件」です。
これは、建設基準法上、建物の建築が認められていない土地や一戸建てのことで、「再建築不可物件」とも言われています。

建物を建築することができない土地

建築基準法43条で、敷地は原則として道路幅員が4m以上の道路に2m以上の間口で接している土地でないと、建物を建てることができないと定められています。
よく販売されているリフォーム済古屋付き一軒家を見かけますが、よく見ると道路との接道間口が1.8ｍという土地が有ります。
価格が魅力的という場合が多く、ついつい価格につられ買われる方がいますが、この土地は建物再建築できない土地な場合が多く、素人が買って良いという土地ではありません。

市街化調整区域の土地

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域であるため、そのエリアの土地は原則建物を建てることができません。

将来インフラ整備が困難

日本は人口が減っていくという話ですけども、コンパクトシティ化っていうのをしていこうと思っているようです。
集約して、廃墟化する町が出てくるっていう可能性があって、そういう町をわざわざ買うのはどうか。オフブリットで私は暮らしたいなら良い。ただそれには、いろいろな困難があるので、できだけコンパクトシティ化にのっとるとか、インフラ整備が将来においてずっと継続しそうな土地を選ぶ。首都圏だとあまりないかなと思います。

災害の危険度が高い

災害危険地域・土砂災害・津波水害
これはわざわざ土地を買う方がそういうところを買うっていうのはないかなと思います。
特に、崖地と土砂災害警戒区域で今土砂災害特別警戒区域って、指定が今されつつあるんです。
ある日突然、崖地買っちゃったんだけど何にも指定されてないんだけどされるっていう
可能性は無きにしも、特別警戒区域になっちゃうと、もう建物建てるのが大変なっちゃう。
擁壁が2ｍ以上というと。
警戒レベル2では2ｍ以下 。
2ｍ以下だったら頑張れば作れるんです。擁壁新しく。
でも例えば3m とか4 m・5mになると後で作ることがまずできない。
その擁壁をうまく使うしかない。擁壁の危険な場合は絶対買っちゃだめです。
擁壁が健全な場合は OK なんですけれども、それって自分で判断つかないと思うし、これを判断付けられる人ってなかなか少ないかなと思います。
見極めが難しい、
国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、現在の日本全国における自治体が発したハザードマップがすぐに確認できます。
こちらも一度チェックしてみましょう。
○国土交通省ハザードマップポータルサイト
全国のハザードマップ情報が集結したサイトです。遠方の情報でも自宅ですぐに確認できます。
http://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/

道路要件が揃ってない私道

先ほど解説した覚書がない道路に面する土地は、とても危険なので買ったらダメな土地と言えるでしょう。
維持管理などで後々トラブルになる可能性がとても高いんです。
買ってからすぐのトラブルでなくて、後々トラブルになってきます。解決できないと再築もままならないということになります。

接道2ｍぴったり

道路に接してる距離2ｍぴったりの土地って結構多くあります。
この土地は多くの場合駐車場が確保できません。ゆえに問題となりトラブルになるのが多いです。
道路幅は少なくても4ｍ、接道間口はできれば2.5メーター以上、旗竿地といわれるところも3ｍの駐車場通路みたいなが有るところを選びたいものです。

建物が違法増築

これは買ったら絶対に駄目です。
ほぼ住宅ローンが借りられないこととなっています。
例えば、建ぺい率、容積率オーバーで、構造上無理な増築を行った建物がこの違法増築物件というものです。
増築も、例えば防火地域とか準防火地域じゃなければ10平米まで増築って確認申請はいりません。
ただ確認申請がいらないからと言って適当に作ってしまうのは、本当はいけないのです。

建物が傾いている

軟弱地盤で浮動沈下っていうこと
まあ中古住宅買うときに基礎の状況を見るとここの土地軟弱か軟弱じゃないかある程度
わかるっていうところは、逆に安心して買える要素。
軟弱地盤かどうかは地盤調査を行わないと正確な判断はできませんが、素人でも「 水たまりができやすい場所は地盤が弱い 」ということさえ知っておけば、周辺道路をみるだけでかなり推測できるでしょう。

まとめ

まずは自分が探している土地の条件はしっかりまとめておくことをおススメします。

土地要件で大事なのが敷地の安全性・前面道路・擁壁です
前面道路はできれば公道がいいです。私道であればその所有者をしっかり調べて問題ないかを確認しましょう。
私道から私道につながっているとき、ちょっと複雑な状況の場合全部調べないといけません。
擁壁は判断が難しいので、プロの意見を聞いた方がいいかなと思います

家を買って後悔しないことはないと断言できます。
すべてが完璧な家なんて、一般人の収入で買うことはできないんです。
これまで一戸建ての、いろんな物件を査定して分かったことは、2～3年経てば必ず悪いところが見えてくるということでしょう。
買うという行為は、後悔する行為と裏腹なのです。
それでもどうしても持ち家に住みたいのであれば、新築ではなく、今の収入で無理なく買える中古物件、しかも注文建築にしておいた方がいいです。

建物はできれば注文仕様の在来木造住宅がベストです。
特殊な工法だと後々建物の改修や痛みのあ補修が簡単にはできないっていう状況になっていきます。
可能ならは注文住宅の家の中古住宅を狙うのもいいでしょう。
実は、注文住宅と建売の中古住宅の価格差が今はまだ無いので狙い目なんです。

一級建築士の話では、建て主はほぼ素人なので価値判断ができないのでプロの意見やアドバイスで建てる方が多いということなのです。
ゆえに、注文建築仕様の住宅ってこだわりの作りになっている場合が多く良い建物が多いんです。

日本の場合、欧米と違い将来売却を考えて購入するっている方はまだまだ少数派です。 ゆえにほぼプロフェッショナルな職人の仕事やノウハウ、価値が全く見出されてないんです。だから、今、そういう点に目を向け良い建物を見つけるチャンスがゴロゴロ転がっているんです。
でも、だからって良質な建物は素人目にはわからないかもしれません。どうしても家を買う時、不動産屋さんの説明で売買を決めてしまいがちになります。
はっきりしている事。それは不動産屋さんは建物建築のプロではないという事実です。
ゆえにYuikaでは、一級建築士の立ち合いを求められる方には、Yuika専属の一級建築士でインスペクターの担当者の付き添いをおススメしております。。

今回は、買ってはいけない土地・建物・一戸建てについて解説させていただきました。

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