登録免許税、税金の軽減措置、誰が払う、所有権移転登記、抵当権

「登録免許税」とは!?　誰がいつ払う？どのくらいかかる？減税は？

不動産を売買する際には様々な費用が発生します。
しかし、売買取引は人生にそう何度多くあることではないでしょう。
そのため、どんな費用がどのくらいかかるのか不安に感じる方は少なくありません。
特に税金関係は状況によっては高額になる可能性もあるため、しっかり理解することが必要です。

ここでは、税金の1つである「登録免許税」について解説します。
登録免許税は、売主となる方の負担は少ないのですが、「土地や建物の建築予定がある」または「土地や建物の購入予定」があるという方は大きな負担になり兼ねませんのでぜひ参考にされてください。

登録免許税以外の税金についてはこちらをご確認ください。
不動産売却の各税金について

登録免許税とは

登録免許税は次のような登記をおこなう場合に国に支払う国税です。
登録免許税法などにより定められており「登記料」と呼ばれることもあります。

①所有権移転登記（不動産の売買・相続・遺贈・贈与による所有権の移転）
不動産を売買時に不動産の所有権を売主から買主へ移転するための登記

②所有権保存登記
所有権に関する初めての登記。所有者の住所・氏名・新築の日付けなどが記載される。

③抵当権（または根抵当権）の設定登記
不動産の所有者や使用者はそのままで住宅ローンが返済されない場合に担保不動産から優先して弁済を受ける権利を抵当権といい、抵当権の設定登記とは、この権利を明らかにするための登記をいう。

売主負担の登記費用

不動産売却時、売主の負担になる登記費用は次の2点ですが、いずれの登記も該当しない場合は、費用の負担はありません。

①抵当権抹消登記
登録免許税：不動産の数×1,000円
(例)土地が2筆（「筆」は土地を数える単位）+建物1棟の場合
登録免許税：3×1,000円＝3,000円
司法書士への報酬相場：5,000円～10,000円程度

②住所変更登記及び氏名変更登記
登録免許税：不動産の数×1,000円
司法書士への報酬相場：10,000円～15,000円
※住所変更登記については、引越しなどによる住所変更ではなく、住居表示実施などで住所の表示が変わっただけの場合は非課税です。

登録免許税額の計算

【税額＝課税標準×税率】

登録免許税額は原則としてこの方法で計算します。

課税標準について

（固定資産課税台帳の価格がある場合）
登録免許税を計算するときに基本となる不動産の価格は、市区町村役場が固定資産税を課税するときに基礎となる固定資産課税台帳の評価額になります。（市区町村役場にて証明書発行）
登録免許税は、評価額に税率をかけて計算します。

（固定資産課税台帳の価格がない場合）
固定資産課税台帳の価格がない場合は、登記所が認定した価額になります。
不動産を管轄する登記所の登記官にお問い合わせください。

税率について

所有権移転登記による登録免許税の税率は（売買、相続・贈与・競売）などの所有権移転の原因ごとに定められています。
(参考)No.7191　登録免許税の税額表（国税庁）

所有権移転登記（売買）の場合

所有権移転登記（売買）の登録免許税（税額及び計算方法）について解説します。

税率

【土地の売買】
税率（2021年3月31日まで）：1000分の15
税率（2021年4月1日から）：1000分の20

【建物の売買】
税率：1000分の20

※租税特別措置法
個人が一定の要件を満たす住宅用家屋を購入した場合は、市区町村長などが発行する証明書を添付した上で購入から１年以内に所有権の移転の登記を受けるものに限り、その要件に応じて1000 分の1から1000分の3までの税率に軽減されます。
（租税特別措置法：第73条、第74条第 2 項、第74条の2第2項、第74条の3第1項）

計算例

基礎となる不動産価格が23,863,450円の建物の売買
①23,863,450円→23,863,000円（1,000円以下切り捨て）
②23,863,450円×20/1000＝477,260円
③477,260円→477,200円（100円以下切り捨て）
登録免許税　477,200円

基礎となる不動産価格が24,985,320円の土地の売買
①24,985,320円→24,985,000円（1,000円以下切り捨て）
②24,985,000円×15/1000＝374,775円（2021年4月1日からは20/1000）
③374,775円→374,700,円（100円以下切り捨て）
登録免許税：374,700円
※税率以外の計算方法は以降も同様となります。

所有権移転登記（相続・遺贈・贈与など）の場合

所有権移転登記（相続・遺贈・贈与など売買）の登録免許税（税額及び計算方法）について解説します。

税率

【贈与・財産分与】
税率：1000分の20

【相続】
税率：1000分の4

【税制改正】
相続による土地の所有権移転登記は平成３０年度の税制改正により下記の登録免許税の免税措置が設けられました。

■相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置

■市街化区域外の土地で市町村の行政目的のため相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地のうち，不動産の価額が１０万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置

詳しくはこちらをご確認ください。
（引用）法務局：相続登記免許税の免税措置について

所有権保存登記の場合

【課税標準】法務局の認定価格
※固定資産税評価額が決定していない新築の建物価格について、建物の構造別・用途別に各法務局が便宜上作成している価格です。

【税率】1000分の4

※租税特別措置法
個人が一定の期日までの間に住宅用家屋を新築し、または一定の要件（未使用など）を満たす住宅用家屋を購入した場合には市区町村長などが発行する証明書を添付して新築又は購入から１年以内に所有権の保存の登記を受けるものに限り、その要件に応じ1000分の1または1000分の1.5の税率に軽減されます。
（租税特別措置法第72条の2、第74条第1項、第74条の2第1項）

抵当権（または根抵当権）の設定登記の場合

【課税標準】債権金額（根抵当権の場合は極度額）

【税率】1000分の4

※租税特別措置法
個人が一定の要件を満たす住宅用家屋の購入資金の借入れのために抵当権を設定する場合などは、税率が 1000 分の 1 に軽減されます。
（租税特別措置法第75条）

登録免許税の納付方法と注意点

納付方法

登録免許税の納付方法は、原則として現金納付になります。
現金納付とは、登記申請に必要な登録免許税を現金で税務署等に納付し、その領収書を登記申請書に貼り付けて支払う方法です。
ただし、登録免許税が3万円以下になる場合またはその他特別な場合は、登録免許税額の収入印紙を登記申請書に貼り付けて提出することも認められています。

注意点

領収証書または収入印紙を登記申請書に貼り付ける際は、直接貼り付けず別葉の白紙（収入印紙貼付台紙）に貼り付けて、登記申請書とともにつづり、登記申請書と白紙との間に契印をしてください。収入印紙には割印や消印をしないでください。

ちなみに、オンラインで登記申請を行った場合は、電子納付も可能です。

登録免許税の減税

ここからは所有権移転登記や抵当権設定登記の登録免許税を少しでも減税できる方法について解説します。

住宅用家屋証明書

住宅用家屋証明書とは
その建物が特例の適用を受けるものであることを証明するものです。

住宅用家屋証明書を登記申請書に添付することで、次のように減税することができます。
・建物の所有権移転登記の登録免許税：1000分の20から1000分の3へ
・抵当権設定登記の登録免許税：1000分の4から1000分の1まで

登録免許税を減税するために必要な「住宅用家屋証明書」について理解しよう！

この住宅用家屋証明書は一般的に売買の登記を担当した司法書士が取得するものです。
これから売買をするという場合には司法書士に確認されてください。
ただし、司法書士は、適用できる条件が揃っているのであれば、例外なく減税を適用させて売買の登記申請を行いますので、あえて取得を指示する必要はありません。

親族間売買での登録免許税減税

登録免許税の減税は、一定の条件さえ揃っていれば親族間売買であっても、通常の売買と同様に適用されます。
ただし、「一定の条件」というものが揃っているかどうかは、個人の判断では難しいところがありますので、司法書士等に相談されることをおすすめします。

まとめ

おわかりのように不動産売買時の税金は、高額な負担が発生します。
登記申請は自分自身で行うことも可能ですが、その場合、最もつまずきやすいのがこの登録免許税と言えるかもしれません。

たとえば、戸建てであれば共有公衆用道路の計算、マンションであれば敷地権割合や共用部分の扱いなど想像以上に時間も手間もかかります。
また、管轄する法務局によっても対応が異なる場合もあります。
特別措置や特例など知らずに損をする可能性もあります。
そういった意味でも、十分注意が必要です。

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