不動産売却、これだけ抑えれ置けばあなたの不動産売却の流れは完璧です。

Top / fc6

不動産売却の流れ・注意点について

不動産売却の流れを図解で解説

『不動産買取』の流れ

不動産を売る時のひとつの方法、『不動産会社』へ直接売る方法【買取】の流れは下図のようになります。

⑴査定依頼

相場の確認は、どなたでもインターネットで簡単に確認できます。
不動産会社に任せるだけでなく、不動産ポータルサイトや一括査定サイトなどを利用して、近隣のエリアや条件が似ている物件の相場を確認されてください。

また、不動産会社に査定依頼をおこなう場合は、必ず複数社から査定見積もりをとりましょう。
相談した不動産会社が即答で「自社で買取ります」という話をしてきた時は注意が必要です。
必ず複数の不動産会社に買取り価格を打診して、約束の時間と買取額を紙面で提示してくれるところに依頼しましょう。

⑵現地調査

現地調査
不動産会社の担当者が実際に現地に行き、査定対象となる物件の、地勢・環境・接道状況・下水道などの給排水などを確認します。
建物がある場合は室内も確認します。

役所調査
役所では、土地や建物の法令規制の確認をします。
法務局では、謄本や公図を取得します。

このとき、買取額査定がスムーズに進むように率先して情報は提示しましょう。提示された情報が少ないときや、ほぼ無い時など、買取業者は不明瞭な情報のため敢えて安全な価格設定で提示するケースが多くなります。
買取額を高くしたいというときは、売主自身の持つ情報も進んで提供する等に心がけれ下さい。

⑶買取価格の提示

査定見積もりは複数社（少なくとも３社）から取り比較検討しましょう。
査定額が高いからといって、安易にその買取業者に決めることは危険です。

詐欺などの危険性もありますので、業者の行政処分歴等も確認しましよう。
行政処分には、業務改善のための指示処分、業務停止処分、免許取消処分などがあります。
行政処分歴は国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」や都道府県（知事）が行った監督処分情報（一部）などインターネットで確認できます。
この手順を守らず、価格ばかりに目を奪われ、その結果買取業者に騙された売主様は後を絶ちません。
ＴＶでもよく話題になっていますね。
売却の流れはその手順を守る事から始まります。くれぐれも流れを逸脱せず、慎重に進めましょう。

⑷売買日程の調整

信頼できる買取業者と、納得できる買取価格が決まったら、売主様と買取業者で、契約時期、引渡し時期など、今後のスケジュールの打ち合わせを行います。

⑸売買契約の締結

契約書、契約約款内容の読み上げを行います。

少しでも疑問に思うことがあればその都度質問し解決しましょう。
必ずすべてに納得した後、署名押印すべしです。
この時、不動産会社から手付金が支払われます。
不動産会社買取の場合は仲介手数料は不要です。
※買い手が不動産会社の場合でも、不動産仲介業者が仲介者として介在した時は、仲介手数料が必要になる場合も有りますから注意しましょう。

⑹残金決済・引渡し

売買決済日には、不動産会社から売主様へ手付金以外の残代金が支払われます。
これを残金決済と言います。
場所は銀行でおこなわれます。最近ではネット銀行の融資も有り、ネット銀行利用の場合には決済の流れは不動産業者の事務所になるケースが多く見受けられます。

売主様は、決済日までに物件の引き渡し準備をおこない、必要書類（権利証・印鑑証明書・実印・評価証明書等）を揃えましょう。

⑺税務署からのお尋ね＆確定申告

不動産を売却した結果、利益がでた場合は、確定申告が必要になります。また損失が出た場合も確定申告をして所得税還付を受けれる場合がありますから必ず確定申告はしましょう。
なお、確定申告の種類は各都道府県より納税通知が届きます。

翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をおこないます。
税務署または金融機関で納税しましょう。

以上、不動産会社へ直接売る『買取』の流れを解説しました。
次に、不動産仲介業者の仲介で第三者へ売る仲介売却の流れについて解説しましょう。

不動産仲介の流れ

不動産を売る時のもうひとつの方法、『不動産会社』の仲立ちで第三者へ売る方法【仲介】の流れをご説明しましょう。
参考までに仲介時の流れは下図のようになります。

①査定依頼

不動産仲介業者に売りたい不動産の査定依頼をおこないます。
この時、必ず複数社に査定依頼しましょう。

複数社へ査定依頼する方法は、それぞれ個別に不動産仲介業者へ査定依頼すると流れが多々となり纏まりが無くなり、とても面倒となるので一括査定サイトを利用してもいいでしょう。
結い円滑支援機構（ＹＵＩＫＡ）のおススメはホームホーユーです。

また、相場の確認は、どなたでもインターネットで簡単に確認できます。
不動産仲介業者に任せるだけでなく、ご自身でも不動産ポータルサイトや一括査定サイトなどを利用して、近隣のエリアや条件が似ている物件の相場を確認されてください。

②現地調査

不動産仲介業者の調査には、机上調査と訪問（現地）調査の2種類があります。

机上調査
不動産業者が物件を見ずに情報だけで査定しますので、あくまでも簡易的な査定額になります。

訪問（現地）調査
不動産業者が実際に現地に行き、売却金額を精査します。
現地に行かなければ分からない情報もありますので、より正確な価格を知りたい場合は、訪問（現地）調査が必要です。

③売却価格（査定額）の提示

複数の業者から査定価格の提示があったら、慎重に選択しましよう。
不動産仲介業者の選択はとても重要です。
「価格がいちばん高い」という理由だけで決めるのは、とても危険です。
どんな広告媒体を利用し、どんな方法で販売活動するのか？また内覧時の対応は？などなど販売プランを聞きましょう。
不動産売買で成功するには戦略と戦術が必要です。しっかり確認し、自分が納得したプランを提示した不動産業者へ販売を任せましょう。

④媒介契約締結

売却を依頼する不動産仲介業者が決まったら、業者と売主様とで売却活動の契約を結びます。
これを媒介契約と言います。
媒介契約には①専属専任媒介契約②専任媒介契約③一般媒介契約の3種類の契約方法があります。

契約によって、内容が異なります。
それぞれの契約内容についてしっかりご理解いただき、売主様の売却に関するご都合にあわせて契約方法を選択しましよう。

⑤販売活動・売却活動

不動産業者の購入希望者を探すための売却（営業）活動については、まずレインズに登録し売却物件の情報共有をおこないます。
この時の流れでは、おおよそどの業者も同じ流れ方となり、『SUUMOやアットホーム等の不動産系ポータルサイトの掲載』⇒『レインズ登録』⇒『内覧対応』となります。
その他、不動産ポータルサイトへの掲載・新聞への折り込みチラシ・ポスティング・オープンハウスなどさまざまな活動をおこないます。

⑥内覧希望者への案内・対応

購入希望者が現れたら、購入希望者に家の中を見ていただきます。
これを内覧または内見と言います。

良い印象をもっていただけるよう、家の中はきれいにしましよう。
とくに水回りは汚れた目立ちますので注意が必要です。
案内は主に不動産業者がおこないますが、ここでも不動産業者によって差があります。
良い案内をしてくれる不動産業者の選択が必要です。
実は、内覧（内見）にも成約する流れが有り、これを無視しては売れる物も売れなくなります。
要はどんな場合でも手順を無視してはいけないと言うことなのです。

⑦購入希望者決定

購入希望者が決まったら、売主様と買主様で売買契約を結ぶためのステップへとすすみます。

⑧購入申し込み

買主様に作成いただいた「買付申込書（買付証明書」を不動産会社から受け取ります。
「買付申込書」には、購入金額・契約条件の希望・手付金の金額など細かく書かれています。

記載内容を慎重に確認しましょう。

⑨価格交渉

買主側からの価格交渉は必ずと言っていいほどあります。
この価格交渉にも成功する手順が有り、この手順を守らず無鉄砲に価格交渉を進めたら買い手に有利に動きますから、必ずこのときの流れについても査定時に十分手法を聞いておきましょう。
また価格交渉に応じたとしても、可能な限り希望価格で売却できるよう、販売価格の決定は慎重におこないましょう。

⑩契約条件の調整

買主様の希望条件をすべて受け入れたり、不動産会社の助言通りに進行することはなく、売主様の判断で慎重に検討しましよう。
ここで気を付けるべきは３つのTです。
タイム、タイミング、トライの３つのTを理解し、相手と交渉すれば売主様の思う契約条件の調整が叶う可能性が高まります。

⑪売買契約の締結

宅地宅建取引士により「重要事項説明書」の説明をおこないます。
これは法律（宅建業法35条）で定められています。

不動産売買契約書の読み合わせをおこないます。
すべてにご納得されたら署名押印し、買主様より手付金が支払われます。

⑫売買決済・残金授受

残金決済日とは、手付金以外の残代金を決済（支払）する日のことです。
場所は、買主様の融資先金融機関や不動産会社の会議室などで行われます。

参加者は、通常、売主様・売主様の仲介業者・買主様・買主様の仲介業者（場合によっては売主様側の仲介業者1社の場合もあります）・司法書士（所有権移転などの手続きをおこないます）です。

⑬お引越し

引っ越し時は、何もない状態にするのが原則です。
しかし、買主様が希望される場合、付帯設備を一部残していくことができます。
その場合、「付帯設備表」を作成し合意を取ることが必要です。
そのためにも付帯設備を残していくか、取り外すのかを早めに決めましょう。

付帯設備とは
エアコン・ガスコンロ・照明・カーテン・カーペット・家具・家電・ウォシュレットなどがあります。

⑭税務署からのお尋ね＆確定申告

不動産を売却した結果、利益がでた場合は、確定申告が必要になります。
各都道府県より納税通知が届きます。

翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をおこないます。
税務署または金融機関で納税しましょう。

以上、不動産仲介業者の仲介で売る流れを解説しました。

不動産売却時の『買取』と『仲介』２つの流れ・まとめ

不動産を売ろうとしたとき、売主には2つの選択肢が有り流れも違うことが解りました。不動産会社へ直接売る『買取』と、不動産会社の仲立ちで第三者へ売る『仲介』と言う方法です。
この2通りの方法、流れしかないのかと質問を受ければ、もうひとつ個々人間で直接売買する方法もありますが、この個々人間直接売買は買取の流れと同じで、また総数的にも限りなくゼロに近い方法になります。

さて、この買取と仲介の流れ・手順の違いは査定以降、売買契約前にあります。
上記解説の流れ図中では④媒介契約締結、⑤販売活動・売却活動、⑥内覧希望者への案内・対応、⑦購入希望者決定、⑧購入申し込み、⑨価格交渉、⑩契約条件の調整が仲介時には有り、買取時には無いという事でしょう。

これらの違いの為に、買取より仲介では売却完了までに多くの時間と作業を経なければならず、また必ず売れる（成約できる）とも言えません。
不動産業者への買取はほぼ間違いなく、決まった期間で不動産業者の提示する買取価格で成約しますが、仲介では成約価格も販売期間も全く決まっていないという大きな違いが有ります。

ただ、仲介で売る場合の成約金額と、買取の成約金額とでは買取の方が価格がおおよそ2割から3割低いという特性があり、この為に多くの売主様が仲介で売る選択をされていると言う現状が有ります。

不動産売却時に『買取』で売るのか、それとも『仲介』で売るのかは、売却時の手順・流れを把握し、ご自身に合った方法で売却しましょう。