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住宅ローンが原因の破綻、破産者はこれから増える!その理由とは!?

更新日2020-07-11 (土) 22:39:06 公開日2019年9月2日

破産と住宅ローン

実は新型コロナ禍もあり、2020年に入り徐々に住宅ローンの破綻者は増えているという現状が有ります。
各種データでも住宅ローンが破綻しそうな人は増え続けているのです。

さて住宅ローンを組む際、心配になること...それは、ず~っと払い続ていくことが出来るのか?
住宅ローンは、長い人で35年間、平均で25年間もの長期で組む人が多くなる銀行や住宅金融支援機構の金融商品ですが、そんな長い期間も支払い続ける事は本当に大丈夫なのかを心配されます。
今や、3年5年先もどうなるかわからないと言われる時代となり、今から20年後に現存する企業生存率も10%を切ると言われるデータまであるのに、更にそれぞれの事業マーケットの競争環境は厳しさを増す中で住宅ローンを組むなどと言うのは無謀ではないのでしょうか?

この先、住宅ローンの返済負担が増え、払えなくなったらどうなってしまうのか…、メディアでよく取り上げられている住宅ローンが原因となる破産が現実味を帯びている時が、もうそこまで来ているのではないかと気が気ではありません。

アベノミクスで景気が良いと言われていますが、しかし住宅ローンが払えずに生活が破綻し、住宅を取り上げられてしまう人は少なくありません。
さらに、ローンが払えなくなり自らマイホームを売却する人も含めると、かなり多い状況が想像できます。

そんな中、新型コロナウイルス蔓延で住宅ローン破綻する人が、今後、急増する可能性が高まりつつあります。
2020年4月現在、新型コロナウィルスの感染は日本においてもまだまだ収束する気配がみられす拡大する一方で、先行き不透明な状況です。

実は2018年以降、景気が良いにもかかわらず破産者や、破綻者が増えていました。
しかし2020年のコロナショック後は、急速に縮む世界経済と景気もあり、多くの方が破綻しそうな勢いなのです。

ここでは、徐々に増えてきている住宅ローンを原因とする破産の現状と、破綻者が今後さらに増えていく可能性が高い理由をお話しし、どうすれば解決できるのかまで解説させていただきます。

最後まで読み進める事で、あなたの取るべき方法がご理解されるはずですので、どうぞ最後まで読み進めてみてください。


住宅ローンの支払いが厳しくなったことによるマイホーム売却者の理由

下記のデータを見てください。これは私が担当した1000件以上の任意売却者のマイホームを売る理由のデータです。
約10年間のマイホームを任意売却する人の売却理由なのですが、不況を理由とする方の売却が圧倒的に多い事が伺えます。

不況による収入減、リストラ、倒産約49%
離婚、別居27%
病気、事故8%
親の介護6%
教育費の増加4%
夫・妻の浪費4%
ギャンブル2%

上記データを見ると、不況が原因となり返済が窮した結果の売却が約半数にも上る事がわかります。

住宅ローンの延滞率とデフォルト率(破綻した人)

次のグラフは、1997年から2014年までの「住宅ローンの延滞率とデフォルト率(破綻した人)を表したものです。

2008年のリーマンショック時、一時的に住宅ローンを延滞し、競売にかけられる人が急増しました。
その後は落ち着き、通常に戻った感はありましたが、長いスパンで見てみると、デフォルト率が毎年上がっていることがわかります。

デフォルト率アップ

そして、このデフォルト率は今後さらに増えていく可能性があるのです。

物件価格と年収の比率(返済比率)

なかなか上がらない国民の所得に対し、不動産の物件価格は上がり続けているため、年収に対する物件価格の割合も増し物件価格と年収の比率も変わりつつあります。

次のグラフは、年収と物件価格の比率になります。

2001年から2005年は物件価格が年収の3.7倍程度でしたが、2014年には年収のほぼ5倍にまで達しています。

所得が上がりにくい中、物件価格が上がっていくと言うことは、当然、住宅ローンの残高が増していく事になります。

次のグラフは、国土交通省が発表している住宅ローンの残高です。

2006年における住宅ローンの残高が179兆円だったのに対し、2015年には184兆円となっており、この9年間で5兆円と大幅に増えています。

購入時自己資金無しで住宅ローンを組んだ結果、破産したケース

購入時に自己資金が無く、住宅ローンと購入時諸費用ローンを同時で借りた結果、破産した人も多いです。
購入時諸費用ローンとは、多くの銀行、信用金庫などが取り入れている金融商品ですが、ローン金利は少々高く設定されています。
アベノミクスに限らず、今までのマイホーム購入の場面で、購入価格に対する全額融資、さらには諸費用分の融資まで誘い文句にしてマイホーム購入を促してきた金融機関も少なからずあります。

終身雇用時でも定期昇給しなかった人だってたくさんいるなかで、今はその終身雇用もままならない状況の中で、貯蓄もなく、ましてや貯蓄する習慣もできていない人がマイホームを買うとどうなるのか?
子どもの養育費や進学によって教育費の出費が増えたり、親の介護が必要になったりして将来的に支出が増加したり、また今日、多くの方が給料がそれほど上がっていないのに、支払いだけが多くなってしまう状況では払えなくなる人が出てくる事は否めないのです。
諸費用まで高金利の購入時諸費用ローンを借りる人は、収入の減少などによって住宅ローンの返済が厳しくなったときに対応する余力が乏しくなるのです。

住宅ローン借り入れ時に購入時諸費用ローンまで借入した場合、支払い当初はほとんどが利息なのです。
この場合、最初の数年で破綻したからって売ろうとしても全然ローンの元本も減っていない事の方が圧倒的に多いのです。

住宅購入時の自己資金(頭金)の減少

最近の傾向として住宅購入時の自己資金(頭金)の金額が大幅に減りつつあります。

次の表は国土交通省が発表している「住宅購入時の自己資金と借入金の内訳」です。

平成18年は「自己資金49%・借入金51%」での住宅購入が平均となっています。
そのため予算の半分程度を頭金として用意するというのが一般的でした。

しかし、平成29年においては「自己資金29.5%・借入金は70.5%」となっており、住宅購入の7割を借入金でまかなうというように借入金の割合が大きく増しています。

ほんの10年間で頭金と借入金の割合が大きく変化しており、現在は多くの住宅ローンを抱えて住宅を購入する事が、ある意味当たり前になりつつあります。

但し注意しなければならないことが有ります。
株式会社三菱総合研究所の調査によれば、住宅ローンの返済ができなくなる人の中で自己資金比率が10%未満の場合におけるデフォルト率は、20%以上30%未満の場合に比べて2倍近くに達しているのです。

変動金利で返済できなくなった…事例紹介

年収400万円のAさん 妻・子供1人場合の場合です。
年収は高いと言えないし、貯金もないし、マイホームは一生無理だろうなぁと思っていた時に、一枚のチラシ
「このマンション購入は頭金0円? 月々の返済額8万円台?」を見て、
最初の3年は固定金利で1%
8万円台なら今のマンションの家賃より安い!

これなら自分たちでもマイホームが持てるじゃないか!

この夫婦は、モデルルームに行って相談し、間をあけずに返済期間35年の住宅ローンに申し込みをしてマンションを購入しました。
この人は購入後1年目にして早くも破綻に気づいたのです。
住宅ローン返済額は確かに毎月8万円台だけど、マンションってそれ以外に管理費や修繕費かかるし、団体信用生命保険や固定資産税の支払いもあります。
こうなると自分の稼ぎだけでは厳しい。 妻もなんとかしょうと思ってパートに出て家計を助けていいます。 
せっかくのマイホームだから…
しかし、4年目に入ってこの夫婦は自分たちがとんでもない誤りをした事に気づきます。
金利が優遇金利の1%から通常の2.875%に上がることに…。 
この金利では、月々のローン返済額が10万円を超えてしまうのです。こうなるととても払っていけない…
夫婦は、しぶしぶマイホームを売るために金融機関に相談に行きました。
マイホームの売却額を査定したら、残債の方が上回っていて売却しても借金が残ってしまうため、いったん売却も諦めるしかなかったのです。

実は今般のコロナショックとは別に、2016年から始まったマイナス金利政策により超低金利推移していた国内の住宅ローンも、徐々に高くなりつつあるのです。
住宅ローンの金利は変動金利を選択されていた場合、定期的に更新されます。
それに伴い、借入時には優遇金利から返済負担が軽くなっていた人も、2020年が金利上昇にあたる方も多く、住宅ローン破綻が現実味を帯びてくる方も多くなっているのです。

借入金の比率が多くなってしまう理由

上記の破綻例は、金利低下により借入可能額が多くなり、目先の返済額に目がとらわれてしまった事、また他の維持費を考えていなかった事が原因となりました。、

借入金の比率が多くなってしまう理由としては「経済浮揚策による金利の低下」にあります。

変動金利と35年固定金利

平成18年頃の変動金利は1.3%前後が平均的で、35年固定になるとフラット35で2.5%前後の金利でした。
現在は、変動金利で0.5%程度、35年固定でも1.2%程度と言えます。

(金利が低下するとどうなるか)

借り入れる住宅ローンの金利が下がる

住宅ローン審査における借入限度額が大幅に増す

以前ですと借入をすることが出来なかった金額が借入可能になる

その結果、以前にも増して住宅ローン残高が増える傾向にあります。

たとえば、年収800万円の人がフラット35で借りた場合
平成18年では最大でも6,500万円までしか借りることが出来なかったのですが、現在の金利(1.2%)であれば8,000万円まで借入することができます。

ちなみにフラット35で、8,000万円の借入をすると言うことは、フラット35における最大借入金額となります。
年収800万円あれば、そこまで借り入れをすることができるという事です。

✿フラット35とは
住宅金融支援機構(国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人)と民間の金融機関(一般的な銀行)が提携して扱っている住宅ローンの名称です。

フラット35のしくみ
ちなみにMBSとは、住宅ローン債権を担保とした資産担保証券 (MBS:Mortgage Backed Security)の略称です。
引用元:独立行政法人住宅金融支援機構

しかし今般のコロナ蔓延とは別に、2016年から始まったマイナス金利政策により超低金利推移していたフラット35の金利も、2020年から金利上昇傾向となってきています。

問題点を整理すると、金利が後から上がるとか、管理費・修繕費が最初からあることはわかっていたはずです。
しかし、不動産業者がうまく都合の良い数字だけ見せ買わせようときたのかもしれません。もしかすると目先の利益に目がくらんでしまったのかもしれません。
一生に一度の高い買い物だから、勢いで飛びつかないで冷静に考えないといけないのです。

年収が下がって払えなくなった…事例紹介

年収600万円Bさん35歳  妻・子供2人の場合
1990年代の話です。
Bさん「そろそろマイホームを買おうか?」
妻  「都内のマンションはどうかなぁ、4,000万円だって?」
Bさん「4,000万円か、まあ何とかなるだろう・・」

Bさんは4000万円のマンションを購入しました。
しかし、2007年にリーマンショックが起こってしまい、その2年後には、ボーナスの大幅に減給します。 年収だと約100万円も下がってしまったのです。
住宅ローン返済でボーナス時の支払いを高くしていたBさん。
今まで貯蓄してきたお金から返済するしかなくなってきたBさんは、まだ以前の年収に戻れば何とかなるだろうと頑張って返済してきました。
しかし、Bさんの期待は裏切られ年収が戻ることはなかったのです。

そこに今回の新型コロナウイルス蔓延が起こり、一気に収入は激減してしまいました。
このままでは住宅ローン破綻が避けられません。
破綻を防止するためには、減収の代わりにその他の出費を削っていくしか方法はありませんが、それもいつまで続くかわからないのです。

年収が戻らないまま、子供を私立の学校に入学させた事で、更にローンの支払いが厳しくなり、なくなくマイホームを売却するはめになるのです。

所得は上がらない…住宅ローンの残高は増える…どうなるのか

現状は、慢性的に国民の所得が上がらない中、働き方改革で残業も減り、さらに所得が上がらない状況です。
その状況で、住宅ローン残高が増えていくとどうなるでしょうか。

当然、住宅ローンを原因とする破産者、破綻者が増していきます。

住宅ローンの延滞率とデフォルト率

このグラフは、最初に見ていただいた1997年から2014年までの「住宅ローンの延滞率とデフォルト率(破綻した人)を表したものです。

現在のデフォルト率はおおよそ0.35%程度となっています。
つまり、借入者が1000件いたのに対して破綻する割合が3.5件と言うことです。
割合としては少なく感じてしまいますが、この破綻した人の割合はあくまでも金融機関が担保物件を処分し残債が残った場合の比率になります。

住宅ローンの利用にボーナス返済時に返済額が多くなる仕組みを使い、マイホームを買った方は多くいます。
しかしボーナスは会社の業績によって上下するので当然なので、ボーナスを当てにして返済計画を立てるのは危険なのです。

住宅ローン破綻者が増える理由・まとめ

①物件価格の上昇(新築の場合10年で853万円上がっています)
②景気、働き方改革で年収が上がりにくくなった
③購入時の自己資金が減少した
④低金利による借入限度額が上昇した

総合的に「年収は上がらないが住宅ローンは借りやすくなった''」ためと言えます。

住宅ローンが原因の破産、破綻を起こさないためにはどうしたらいいのか

ポイントは4つあります。
①残業時間の減少や突然のリストラ
②突然の病気
③かさんでくる教育費
④老後費用

4つの中で「①残業時間の減少や突然のリストラ」は回避しようがないと思います。
「②突然の病気」は生命保険で担保されるはずです。

本来なら購入当初から対策を考えることが出来たにも関わらず、対策をとることなく破綻してしまう事が多い原因は、「③教育費」と
「④老後費用」です。

▶「③教育費」について

学生と教育費

住宅を購入される方の年齢は、多くの場合お子様が小さい頃で、まだまだ教育費が本格的にかからない時期です。
教育費が本格的にかかり始めるのは中学受験の時期や高校大学の入学のタイミングになります。

破綻する人は、それらのタイミングを計算に入れず、限度額ギリギリまで借りる人が多いようです。
かりに「その頃には年収も上がっているだろう」「妻がパートに働きに出ればいいだろう」などと考えていたとしても、教育費のピークには毎年、大変な金額がかかってきて多くなリスクを背負う事となります。

▶「④老後費用」について

老後生活

老後費用も重要です。
少し前までは60歳定年でしたが、現在は65歳に移行してきています。
65歳以降は年金収入のみになる場合がほとんどです。
現在の年金収入の平均は、夫婦二人で合計27万円程度となっており、大幅に収入が減少します。

退職金で住宅ローンを完済できればまだいいんですが退職金も老後のことを考えるとあまり減らすことはできません。
仮に退職金で完済できなかった場合、老後の基本生活費がかかる中、わずかな年金収入だけで返済を続けていくことは
難しい人もおり、老後破産や破綻の原因になっています。

借りられる金額と返せる金額は違う

住宅購入で「借りられる金額と返せる金額は違う」ということをよく言われます。
もちろんこれが基本です。

突然のリストラや病気は予想できないことが多いですが、教育費や老後費用はあらかじめ予想することができます。
「いつ・どの時点で・いくらかかるのか(必要なのか)」
「それをどのように準備しなければいけないのか」
ということについて、物件購入前に検討されることが重要です。

贅沢な生活レベルから下げられずに破綻…これから多くなるケース

世帯年収1200万円(ご主人800万円、奥様400万円)のCさん40代 妻・子供1人の場合
住宅ローンの金利も低いし、世帯年収も高いし、賃貸ではなく分譲マンションでも買いたいなという事で、分譲タワーマンションでも買うことにしたCさん。

妻  「中古の家とか、中古のマンションは絶対に嫌! 私のプライドが許さない!」
   「買うなら新築の高級マンションが良い!」
Cさん「俺と妻の給料合算したらなんとかなるだろう・・」
そしてCさん夫婦は、8000万円の高級タワーマンションを購入ししました。
しかし奥さんは、住宅購入後も浪費癖が治らなかった。
妻   「いつもランチ行く同僚たちが持っているから、高級バック買って、」
Cさん 「仕方ない いいよ」
ある日また
妻  「私も自分の車ほしいわ、高級車じゃないと嫌!」
Cさん「車は家にあるだろう・・ 2台目はいらないだろう! 高級車買うほどのキャッシュはないよ! 毎月のローン返済もあるのに・・」
妻  「車だってローン組めばいいじゃない? わたしたちの年収なら申し込めばローンは通るでしょう! 」

3年後もう一人子供が生まれ、奥様の年が約150万円減額します。しかし子供は2人となり養育費も教育費も上がり、私立小学校に入学させてから住宅ローンが払えない状態に陥ったのです。
しかし、贅沢好きな妻は出費を落とそうとせず、周りに合わせて子供が増えても物を買い続けていました。その結果、とうとう返済に窮することとなってしまったのです。
年収が高い人でも破綻してしまう人がいるのです。

住宅ローン滞納するとどうなる

金融機関にもよりますが、3カ月~6カ月ぐらい滞納すると金融機関から「一括返済」か「家の売却」するかを迫られます。
それを無視していたらどうなるかっていうと、3カ月放置すると終いには家は競売にかけられ1年後には他人に売却されてしまいます。
破産したら家は売るしかない。でも競売にかけられると売却価格は、市場価格の6割から7割になってしまいます。
競売になると売主の都合など関係なく、どんどん事務的に話が進められてしまうのです。

そうならないためにも、住宅ローンの返済に窮しそうになったら、直ぐさま借入先金融機関に相談に行くべきなのです。

ただ、もし交渉の甲斐もなく家を売る羽目になってもまだ飽きらめてはいけません。
競売にかけられるよりも早く動き、任意で解決しないと損をしてしまうのです。

夢のマイホームを売り渡すのは、だれでも嫌なはずです。でもローンの支払いができないとわかった時点で現実を直視して自分から有利に売却するために相談に行くべきです。

新型コロナウイルス蔓延で住宅ローン返済が心配な方へ

新型コロナウイルス蔓延の影響で、住宅ローンが支払えなくなる可能性のある方が多くなりつつあります。
そういう方は、滞納する前に、ぜひ借入先金融機関へ相談をすべきです。
もし、コロナ禍が原因で「住宅ローンの返済が厳しくなってしまった」「今後、住宅ローンの返済が心配だ」という方は、各金融機関では専門相談窓口を設けていますので、直ちに利用されている各金融機関の相談窓口へ、お問い合せして相談しましょう。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20200323_im.html
https://www.jhf.go.jp/files/400352364.pdf

全国銀行協会(都市銀行・地方銀行 他)【ご利用銀行が検索できます。】
https://www.zenginkyo.or.jp/topic/covid19-jbamembers/

信用金庫、信用組合、労金については各行にて連絡先を設けていますので、それぞれまり入れ先行へ連絡してみてください。

なお、金融機関へのご相談は、必ず「住宅ローンを滞納する前」に 住宅ローン借入先である金融機関にご相談して下さい。

理由は、住宅ローンの滞納が始まった後に相談した場合、返済能力がないと判断されてしまい良い対応をしてもらえない可能性があるからです。
また、住宅ローンは返済滞納を1度でもしてしまうと、金銭消費貸借契約にある約定で滞納金を支払い終えても優遇金利の適用から外れてしまう可能性があり、そうなると返済負担がいっきに最大50%上がる可能性もあるのです。

ただ、もし既に1回目の返済が滞ってしまっている方も、迷わずご相談すべきです。
今回のように異例なケースでは各金融機関において、特異例として対応している場合が多く、またご相談や手続きが集中する事が予想されますので、先延ばしにせず、一日でも早くご相談する事をお勧めします。

住宅ローンが原因で破綻し、破産するしかない現状と対処法・まとめ

2020年に入り多くの企業が社員リストラ(早期退職制度)を発表しています。リストラの対象者が10年前の50歳以上から今では40歳以上、企業によっては30歳代後半までという現状まであるほどです。

また、2020年2月以降には新型コロナウイルス蔓延により、世界的大不況が到来してきました。
その結果、多くの企業が大きく収益を落とし、一時休業や悪ければ倒産という事態に陥っています。

ただでさえ日本社会は年々欧米化し、自分の身は自分で守るというのが合言葉になりつつある中で起こった今回のコロナ禍により、政府は有効な対策を打てず後手後手な対策に終始しています。

そのような状況の中、さて、私たちはこれからの未来をどう生きていけばいいのでしょう。
住宅ローンを組み、マイホームを買ったばかりに自己破産せざる負えなくなる現実。

そのうえマイホームまで失い、夫婦関係も悪くなり、家族もばらばらになるなど有ってはならない事が、これからとても多くなる環境ばかりが揃ってきています。

今ほど生きていく力を試されているときは無いのかもしれません。

知っていれば簡単に解決できる事も、知らなければ最悪の事態となる場合もあります。

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親の介護で会社を辞めざる負えなくなり、結果、収入が減少した。
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離婚して共同名義、連帯保証人の元配偶者が音信不通になった。
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