認知症の親の生活費確保のために行う親子間売買の手法について

Top / ks4

昨今、老後生活を楽しもうと頑張ってきた親の年金は年々支給総額が削られ続けています。

また頼りの子供は、年々生活するにいっぱいいっぱいで親の面倒をみるなんてとてもできない現実となっています。

親世代はマイホームという不動産を所有していても、キャッシュフローが悪くなり、不動産を手放さなければならないような状態があります。

そのようなことがないように、子ども世代がその不動産を取得等して解決する方法を選び、難しいながらも、なんとか人に頼ることなく生活するべく頑張っていこうとされている方々がいます。

この背景を鑑み、考えられる手段として近年急速に広まりつつあるサービスがリバースモーゲージです。
また、リースバックや、親族間売買という手法も考えられ、昨今、とても考えられている方が多くなりつつあります。

これまで、親子間の不動産の売買は、金融機関の理解が得られないことから、実現に困難が伴い、不可能であることもありました。

しかし、リバースモーゲージやリースバックという手法より、子供が親の所有する家を買い取り、そのまま同居するという希望を持った方もおられます。この場合リバースモーゲージやリースバックという手法はなじまないこととなります。

ここで登場する手法が親子間売買です。
親子間売買で親のマイホームを子が購入することになり、困窮する親の生活費も解決し、また自身のマイホームも持ちたいという夢をも一挙に解決することが可能となるのです。

しかし、この手段を講じようとしたとき、多く壁があることと、その壁を超える手段がとても少ないという現実に直面するのです。

当機構は、当機構の有する経験や協力関係のある組織の協力を得て、それを実現していくためにあらゆる解決策を施策しています。

その過程の中で、親世代が認知症等になっている場合には、その部分の法的関係をまず解決する必要があり、本稿では、その部分の解説をしたいと考えています。

親子間売買における成年後見制度の利用

家族や家の結びつきにとって大切なこと

　家族や家の結びつきを大切にするというYuikaの理念の下、親子間売買での大切な点についてお話ししたいと思います。

家の名義を親がもっているが、親がローンを支払うことができず、それを子は長く知らなかった、でも、助けたいというときに、親子間売買を利用しようと考えます。

ところが、親子間売買では、金融機関の融資が困難であることが多く、また、親が高齢で認知症等に罹患している場合には、契約の当事者になれないこともあります。

このように、ただ単に、親子間で不動産の売買をしようとしているにもかかわらず、簡単に事が運びません。

しかし、ご安心ください。これらのことをすべて解決するためのアドバイスをするのがYUIKAです。

家は、その家族の生活の基盤なのですから、不安を抱えた方々を助けるのは、重要であり、Yuikaの喜びでもあります。

時間との戦い

家族間において家族である親の借金を知らないことが多く、既に金融機関が住宅の競売を考えていることがあります。

競売をされてしまうと、その価格が市場価格に比べてかなり低く抑えられているために、家の所有者は大きく損をすることになります。

したがって、親子売買を先に実現する必要があります。

その場合、親が認知症等で意思能力がない場合には、家庭裁判所で後見手続きを開始してもらうことが必要になります。

意思能力がないと単独で売主となることができないからです。

この裁判所での手続きが必要になるために、金融機関が単に競売手続きを進めるより、時間がかかるのです。

しかし、YUIKAでは、弁護士、司法書士、行政書士のアドバイスと協力の下に、スピーディーに手続きを完了します。

今までと同じ生活を

家庭裁判所の後見開始決定において、後見人が選任されます。

この後見人が裁判所の許可を得て売主の代理人となります。後見人の職務は、親の身上監護と財産の管理です。

しかし、家族や家の中に他人が入ってくるのを、誰も好みません。
そこで、後見人が家族の方になるように、申立をすることになります。

意思能力

親世代が不動産の所有権を有しているが、それを子ども世代に売却したいケースでは、親世代に意思能力が必要です。

すなわち、売買等の法律行為において、その売主も買主も意思能力が必要であり、その意思能力がないと、売買契約は無効となり、所有権移転登記もできません。

意思能力は、簡単に言えば、財産の処分についてその意味を理解していることであり、現在の民法上は２０歳以上の成人には、完全な意思能力があるとされています。
もっとも、認知症等になると、意思能力がないとされ、売買契約の売主となることはできません。

この場合には、後見人の選任を家庭裁判所に求め、選任された後見人が家庭裁判所の監督の下、売買契約を締結することになります。

後見開始決定申立

後見人の選任を裁判所に求める手続きが、後見開始決定申立手続きです。

これは、法律の専門家である弁護士に依頼することになります。

申立をするのは、意思能力がない人と一定の親類関係がある人です。

この場合、添付資料は、意思の診断書、一定の範囲の戸籍、住民票等です。

この申立の場合、後見人の候補者も出すことになります。

推定相続人（特に兄弟姉妹）間に、後見人となる人の財産をめぐっての争いがない場合には、候補者として推薦した人が選任されることが多いと捉えられています。

推定相続人の間に、財産をめぐる争い（相続財産争いの前哨戦）がある場合には、裁判所の登録されている弁護士の候補者の中から選任されることになります。

後見人に家族がなった場合には、弁護士の後見監督人が選任されることもあります。

後見人の職務

後見人の職務は大きく２つに分けられます。

被後見人の身上監護と財産の管理です。
身上監護の職務は、医療、住居、介護等です。
財産上の管理とは、被後見人の財産を管理することであり、前述の不動産の処分もここに入ります。

もっとも、不動産の処分については、裁判所の別途の許可が必要になります。
その許可を後見人が申請することになります。
後見人の財産の管理のために、後見人は就任後、財産目録、１年間の収入、支出の予定を立てることが求められます。

これの作業の費用は、被後見人の財産から支出されることになります。

収入に比べて支出が多い場合に、不動産の処分が必要となってくるわけです。

その他の制度

親世代の意思能力の程度によって、後見人ではなく、保佐人、補助人が選任される制度もありますが、多くは、後見人が選任されますので、ここでは、他の制度もあることの紹介にとどめておきます。

まとめ

このように、不動産の親子間売買において、金融の問題だけでなく、それに先行する後見人の選任の問題があります。

後見人の選任は、家庭裁判所に求めることになり、添付資料の収集等に思わぬ時間が取られることがあります。

この点を認識しておく必要があります。また、みなさまに有用な情報を分かりやすくお伝えしようと考えています。

当機構（YUIKA）では、所有名義の変更等の法律上の変動はありますが、生活関係には極力、影響がないようにすべく施策してまいります。

あわせて読まれている関連記事