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離婚による【夫婦間の不動産売買・不動産譲渡】の対策と注意点

更新日2020-07-11 (土) 22:06:38 公開日2020年1月10日

離婚することになったらマイホームはどうなる!?
離婚時の財産分与や夫婦間売買に伴う税金など気になる点を解説します!

①離婚

三組に一組が離婚をすると言われる今の時代、離婚と共に大きな問題となるのが夫婦が住んでいる又は住んでいたマイホームの処遇をどうするかという内容ではないでしょうか。
マイホームをただ単に第三者へ売却(譲渡)し、その代金から住宅ローン返済をして残金を分割するのであれば、ほぼ問題はクリアできると思います。
但し、売却(譲渡)せずに夫が家を出て行き、妻にマイホームを譲渡するようなケースはよくあります。

今回は、離婚時の財産分与、不動産の譲渡、特に夫婦間で行うマイホーム売買に焦点を当て、注意すべき点や不動産譲渡時の贈与税など税金について解説します。

✿財産分与とは
婚姻生活中に夫婦で協力して築き上げた財産を離婚する際、それぞれの貢献度に応じて分配できます。
離婚の際には相手方に対し財産の分与を請求することができる(民法768条1項)と法律で定められています。

わかりやすく言えば、「離婚原因に左右されず2人の財産は2人で分けましょう」という考え方に基づくものです。

財産分与の基本についてはをご参照ください。

財産


★目 次★【離婚時の財産分与&不動産の夫婦間売買・譲渡の方法と注意点を解説】


離婚時に不動産の売買(譲渡)を夫婦間で行うときの問題点

まず、離婚時にマイホームを夫婦間売買するときの背景とその問題点を挙げてみましょう。

夫婦間で売却(譲渡)するのは、それなりの事情もありますが、財産分与、贈与税などの税金対策の問題もあります。
現実は、なかなかクリアできない問題点が山積みなのです。

○ 元夫は離婚し転居するので売却(譲渡)を希望。
  その背景には財産分与や借入している住宅ローン返済の問題あり。

○ 元妻は子供の為にも生活環境を変えたくない。
  住環境の変化に対する不安があるため、住み慣れたマイホームにそのまま住み続けたい。 
  但し、住宅ローンの返済問題が残ったまま住み続けられるのかというのが不安。

ここで離婚時の夫婦間でマイホームを売買する方法と問題点のクリア法を解説しますが、その背景をしっかり確認し把握しておいた方が良いでしょう。

夫婦間でマイホーム売買を行う理由は、ズバリ『負担の軽減』です。
その負担とは住宅ローンがマイホームに残っているとう負担です。
この負担を何とか解決しなければ、夫婦の不安と悩み解決は叶わないわけです。

離婚時にこそ解消すべき事情が問題を複雑に!

実は、様々な事情で離婚しても財産分与には手を付けず、お互いの生活を優先させている元夫婦が多いと言う事情が多々見受けられます。

その背景は、離婚時の財産がマイホームのマンションや一戸建のみと言うときに多くあります。
まだまだ多額の負債(住宅ローン残債)もあり、売却(譲渡)しようにもオーバーローン(債務超過)の状態であるため、まったく余裕もなく止むを得ない対応からの判断が多いのです。
この負債により右も左も動けないという状態になっているわけです。

本来、離婚時こそマイホームを売って負債を解消し、新生活へ移行するのがベストでしょう。
しかし全額返済できないとなると、元妻としては、売却(譲渡)も住宅ローンの支払いもしないで、引っ越さなくて済むというメリットに魅力を感じ、住み続けているのが現状なのです。

ただ、この様な状況がいつまで続くか全くわからないという不安が残ります。
元夫が住宅ローンの返済をしっかりやり続けたらいいのですが、そんな保証など離婚後にはほぼ無くなると思っていい現実が多いのです。

問題を後回しにしたい気持ちはわかりますが、もしそのままマイホームに住まい続けたいというときには、「元夫がいつ返済を遅滞するかわからない」というリスクはきちんと認識しておく必要があります。

離婚時にマイホームを夫婦で処分する方法

離婚時にマイホームを夫婦で処分する方法は、基本の2つと状況別選択肢の4つになるでしょう。

離婚時の共有財産分割方法として、

1.財産分与(離婚時は必ず離婚協議書を作成し夫婦で創った財産は分配しましょう)
2.夫婦間贈与(婚姻期間20年以上の場合に節税効果有)

が有ります。


また、最も現実的な採用角度が高い方法順として、

3.住宅ローン残債が無い・売却(譲渡)して利益が出る・売却(譲渡)後が赤字でも返済できるという場合⇒第三者へ売却(譲渡)
4.売却(譲渡)しても赤字になるが任意売却で解決したいという場合⇒第三者へ売却(譲渡)
5.夫婦どちらかが住み続けたいけど住宅ローンが残ったままという場合⇒現状維持のまま居住
6.どうしても住宅ローン問題をクリアにしたいという場合⇒夫婦間売買

などがあります。
番外編として、住み続ける人が、住宅ローンを借り換えして主債務者として返済し続ける方法もありますが、これはほぼ不可能で現実的ではありません。

離婚による財産分与と税金

まずは離婚のため、夫婦間で財産を分ける話になったら財産分与が最もポピュラーな方法になります。
このときの税金は、金銭で支払うときは基本的に税金がかかりません
但し、不動産など金銭以外のときは「譲与所得税」「不動産所得税」「登録免許税」「固定資産税」などの税金が課せられることが有ります。

金銭で支払う際は税金がかかりませんので、財産分与で節税を考えるのであれば、できるだけ金銭でのやりとりを行いましょう。

売買と贈与、どちらを選ぶのが得なのか?

「売買と贈与のどちらを選ぶ方が得なのか?」ということについては、離婚の原因でどちらの負担を重くできるかによって変わるでしょう。

例えば税金に関する一つの事例ですが、売買で発生する譲渡所得税と相続で発生する贈与税を比較すると、贈与税の方が高くなるため、夫婦間で不動産売買契約を交わすことが多いです。

また、買い手に住宅ローンの借入が出来ないときなど「負担付贈与」といって、マイホームの所有権持ち分の贈与を受ける変わりに住宅ローン債務(返済)を負うという選択肢もあるでしょう。

🏠税金(贈与税)がかかるもの

贈与税

「国税庁 No.4414離婚して財産をもらったとき」より抜粋

[平成30年4月1日現在法令等]
離婚により相手方から財産をもらったときは、通常贈与税がかかることはありません。
これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。

ただし、次のいずれかに当てはまる場合には税金(贈与税)がかかります。

1.分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる

(その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります)

2.離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる
(離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります)

これを簡単に説明すると「財産分与というものは、基本的には贈与ではありません。」ということが書かれています。

注意しなければいけないのは、1と2のいずれも、たとえば偽装離婚のように、純粋な財産分与ではなく、相続税や贈与税などの税金から免れるための離婚であれば、贈与税を課税しますということが書いてあることです。

ただ、「多すぎる」「免れるため」という判断は非常に難しいところです。
具体的に「いくらからだめですよ」というような形式的な金額はないということだけ、知っておいて頂けたらと思います。

🏠不動産を分与した人(あげた人)に税金がかかる

国税庁 No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」より抜粋

 [平成30年4月1日現在法令等]
夫婦が離婚したとき、相手方の請求に基づいて一方の人が相手方に財産を渡すことを財産分与といいます。
財産分与が土地や建物などで行われたときは、分与した人に税金(譲渡所得)の課税が行われることになります。
分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額となります。

▶不動産をあげたのに売却(譲渡)したことになる

ここでは何を言っているかと言うと、たとえば、「夫が持っている不動産を離婚することになったため妻にあげる」という場合、夫が妻に「あげる」にもかかわらず、夫が妻に「売った」ということになり、売った夫に税金がかかってくると書いてあります。

実際は、妻が夫にお金を払うわけではありませんが、売ったものとみなして夫に課税されるということです。
これは、税金の世界になじみのない人からすると「言っている意味がわからない」となるかもしれません。

▶不動産売却(譲渡)にかかる税金

そもそも不動産を売却(譲渡)した時は、税金(所得税と住民税)がかかります。

この税金の計算はいたってシンプルです。

「昔、買った金額」と「今回、売る金額」を比べて、売った金額の方が高ければ、その差額に対して、所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得税額の算出の方法は、譲渡所得を求めたあと、税額を算出するために規定の税率をかけます。
税率は売却(譲渡)した不動産を保有していた期間によって2種類に分けられます。

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

【S12】譲渡所得
※平成49年までは復興特別所得税として所得税額の2.1%がさらに上乗せされます。

例で説明します。

■売却金額の方が多い

5,000万円で購入した物件が8,000万円で売れたとします。
3,000万円プラスになりますので、3,000万円に対して20%の税金がかかります。
これが売却(譲渡)した時の税金の取り扱いです。

■売却金額の方が少ない

5,000万円で購入した物件が4,000万円でしか売れなかったとします。
税金は課税されません。プラスはありませんので、税金は0円です。

話を戻します。

先ほど説明したように、離婚をする際、夫が持っている不動産を妻にあげるときは、妻に対し、時価で売却(譲渡)したものとして夫に課税されるという非常に不思議な取り扱いを受けます。

たとえば夫が5,000万円で買った不動産を、もし第三者に売るとしたら8,000万円で売れると言うのであれば、8,000万円で妻に売ったものとみなされ税金がかかるのです。
つまり、8,000万円から5,000万円を引いた3,000万円に対して20%が、妻ではなく売った夫に税金がかかることになります。
これは非常に酷な話です。

夫の立場に立った時、実際に売却(譲渡)しているわけではないので、8,000万円のキャッシュが入ってくるわけではありません。
にもかかわらず、3,000万円×20%=600万円の税金をその次の年の確定申告で納税しなければいけないことになります。
(5%の住民税は、6月から支払いが始まりますので、確定申告から若干のタイムラグがあります。)

②確定申告

ただ、現実として、5,000万円で購入した物件が、8,000万円で売却(譲渡)できるかというと、なかなかそのような物権はないと思いますので、こういった形で税金がかかる人は、あまりいらっしゃいません…

と言いたいところですが、近年、特に都心では、不動産の価値がとても上がっています。
エリアによっては、差額がプラスになる物件も少なくありません。

🏠税金に対する特例と控除

③税

このような税金の課税が発生しないようにするための対策があります。

この対策を大きく分けると「離婚前におこなうもの」と「離婚後におこなうもの」の2つがあります。

▶(離婚前)贈与税の配偶者控除

✿贈与税の配偶者控除とは
婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。

離婚する前(婚姻関係がある)におこなう手法として、贈与税の配偶者控除を使うケースがあります。

くだいて説明すると、結婚してから20年経っている夫婦においては、自宅不動産の持分2,000万円(相続税の評価)までは妻に贈与しても贈与税はかからないという制度です。

この制度を財産分与のかたちとして、婚姻期間中に贈与してあげることで、贈与税がかからないことになりますし、贈与になりますので、譲渡所得もかかりません。
婚姻期間中の贈与なので税法上、財産分与とはならないということです。
国税庁:No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

■(離婚後)譲渡所得 3,000万の特別控除

✿譲渡所得 3,000万の特別控除とは
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

「離婚して籍もぬきました」と言う状態のときにおこなう手法として譲渡所得3,000万の特別控除という特例があります。

先ほど「売却(譲渡)してプラスが出たらそこに税金がかかります」というお話をしました
その売った不動産が、売った方の自宅であった場合は、プラスが出たとしても、3,000万円まではそのプラス分を引いてくれる(税金の対象にならない・払わなくて良い)という制度です。

この制度は離婚した元妻と売買するときは使えます。
注意しなければいけないのは、婚姻期間中に親族に対して売却(所有権移転)したときは3,000万円の特別控除が使えないということです。

国税庁:No.3302マイホームを売った時の特例

離婚時の夫婦間売買をクリアにする方法と問題点

離婚時に夫婦間で不動産売買をクリアする方法は2つの問題を考え、その対策を打つことから始まります。


 

売買価格と住宅ローン残債のクリア問題

元夫婦間の不動産売買でも取引価格に関しては適正でなければなりません。
夫婦間だからと言ってどんな価格で売買しても良い訳ではないのです。

もし売買価格が安すぎたときは、みなし贈与の対象となり税金(贈与税)が課税されることとなり、また高過ぎたときには税金(不動産譲渡税)が課税されることが有るのです。

これが夫婦間のマイホーム売買の壁になることが多々あります。
これらの問題点をクリアするために売買価格は近隣の取引相場を参考にして適正価格にすることが一般的なのです。

適正価格で売買するということと住宅ローン残債はほぼ関係ないのです。
従って元妻が買い受ける場合でも、元妻に金融機関の融資さえ付けば何とかなったものなのです。

アベノミクス時のように右肩上がりに不動産価格が上昇していた時には「適正価格>住宅ローン残債」と言う状態が多く、元夫の住宅ローン残債額全額を返し、そのうえで税金対策も出来る売買が行えたかもしれません。

しかし、これから先は「適正価格<住宅ローン残債」と言う状態が多くなり、元妻の収入が借り入れするために妥当であっても金融機関の担保評価が低くなり、融資額に届かなくなる恐れがでてくる可能性が高くなるのです。

また適正価格で無く、住宅ローンの残債額に合わせ割り出した売買価格にする方がおられますが、この方法だと問題を更に複雑にしてしまうので辞めた方が良いでしょう。

※ オーバーローンとは売却価格より借金が多い状態を言います。

元妻が住宅ローンを借りることができるか⁉

住宅ローン借入

実は離婚する夫婦の売買において、住宅ローンの借入が一番のハードルかもしれません。
そもそも、元妻が買取り資金を用意し、住宅ローンを全額返済できれば、元夫にお金を払い名義を変えれば終わる取引です。

しかし、こんなことができる夫婦はほんの一部の方に限られるのが現実です。

住宅ローンの利用が出来なければ、取引できない方が大多数なのが現実なので、元夫婦間の不動産売買は住宅ローンに全てが掛かっていると言って差し支えないかもしれません。

現場サイドでは、元夫との間で離婚が成立していれば他人、そして自分と子が住む家を買うために住宅ローンを借りたいと言う理由なので、親族間売買とはならず十分に融資の条件に合致しているように見て取れます。

では、実際にシングルマザーが金融機関の相談窓口に行くとどうでしょうか? 

実は、この様なケースで銀行の窓口できちんと状況を説明しても、ほぼ門前払いされるのです。
事実、弊社に相談される方の多くが、まずは自分で金融機関窓口に相談し、断られた後に連絡相談されてこられる方が多いのです。
シングルマザーが融資を受けるのは想像以上に大変なのです。

財産分与と夫婦間売買を組み合わせて解決する方法

もし、マイホームに住まい続ける者が、離婚時にどうしても住宅ローン問題をクリアしたいときの最も後腐れない解決手段は、第三者への売却(譲渡)がいいでしょう。
単純に第三者へ売却(譲渡)し、住宅ローンなどの返済が全く無くなり、残りの財産を財産分与すればすっきりしますし、後のゴタゴタの心配もありません。

ただ、この方法は、単純に売却(譲渡)により全債務が清算できるときに効果が有りますが、任意売却(負債が残る売却方法)のときには、以降の負債の支払いが終わったわけではなく、売却(譲渡)後も返済は続くのだという認識を持ち、くれぐれも一時の安住のために騙されないようにすべきなのです。

また、マイホームはそう簡単にはいかないのも事実でしょう。
例えば、第三者への売却(譲渡)より、住み慣れた環境の下での生活を重視すべき事情などもあり、そう簡単に売却(譲渡)で割り切れるものではありません。
特に、何かしらの事情でマイホームから引っ越したくないときなどは問題が大事化します。

では、どうすればいいか?
その解決手段が、財産分与と夫婦間売買を組み合わせて解決するという方法もあります。

まず、すべての財産のうちマイホームだけ残して現金化し、それを財産分与で夫婦間分配します。
その後マイホームだけ夫婦間売買するのです。
この場合も、マイホームの基本分配方法を夫婦間財産分与で行い、そのうえで税金対策が必要な部分を夫婦間売買を行うことで税務対策が打てることが多くあります。

具体的には、財産分与(慰謝料含む)分をまずは取得し、そのうえで分与しきれない部分の財産権(所有権)分を売買する(夫婦間売買)することで、贈与税などの税金に対する大きな負担は回避できるという方法があります。

マイホームの売買で発生する税金(譲渡所得税)と贈与で発生する税金(贈与税)を比較すると、贈与税の方が高くなるので、夫婦間で売買契約を交わすことで税金の負担を和らげることが出来るのです。

🏠まとめ

④贈与OR夫婦間売買

離婚時の夫婦間でマイホームの売買をする場合、クリアすべき諸問題は多くあります。
この諸問題をクリアできない為、様々な事情で離婚しても財産分与には手を付けず、お互いの生活を優先させている元夫婦が多いと言う事情が多々見受けられるわけです。

ただ、後伸ばしにしてもいつかはクリアすべき時期が来るかもしれません。
否、クリアすべき時期は必ず訪れます。
離婚するときに後伸ばしにしている諸問題のうち、税金については基本的にお金(キャッシュ)で財産分与をする場合、基本的に問題はありません。
しかし、もともと持っている不動産の権利を財産分与として配偶者(元夫・元妻)に渡す場合は、こういった税金がかかってくる可能性があります。
ましてや住宅ローンの諸問題のクリアはとてもハードルの高い問題でしょう。

これら問題をクリアしたい時や不安や疑問がある場合は、専門家に相談されることをおすすめします。

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