親族間の不動産売買の注意点、仲介手数料、住宅ローンについて

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親族間で不動産売買をすすめる前に読んでほしい！【注意点】

ここでは、親族間で不動産の売買をするときの注意点についてご紹介します。
親子、親戚知人、兄弟姉妹の間で不動産の売買を予定されている方は、ぜひ事前にご確認ください。

★目　次★

親族間の不動産売買とは

親族間の不動産売買は、文字通り親族の間で不動産を売買することを言います。
親族同士であるため売主も買主も不動産の売買について合意済みの状態です。
親族間売買は「親子間売買」「夫婦間売買」「兄弟姉妹間売買」「身内間売買」などの総称になります。
親族間で不動産を売買をするときは、どんなことに注意するべきか見てみましょう。

注意1：親族間の不動産売買と住宅ローンの利用

たとえば、購入時の資金に住宅ローンを利用しようと思い、何も考えず取り合えず金融機関の支店窓口に出向いて「住宅ローンを利用したいのですが」と言ったとき、金融機関の応対はこうです。
↓
99%ほとんど相談に乗ってもらえず極端に言えば門前払いされます。
金融機関は親族間の不動産売買についてローンを使うことを極端に嫌がるのです。
なぜ嫌がるのかと言うと、その理由は大きく分けて3つあります。

①親族間であれば売買するよりも相続または贈与すればいいと考えている

②売買に見せかけて他の用途で借入金を使う恐れがあると考えている

実際に売買するのですが、金融機関は売買と見せかけて実は他の用途で住宅ローンとして借り入れたお金を使うのではないかというリスクを考えています。

③市場価格とかけ離れた金額で売買されるのではないかという恐れ

金融機関が嫌がる理由とは違いますが、たとえば不動産価格が市場価格より極端に安いときは、みなし贈与とみなされ贈与税や取得税などの税金が発生する可能性がありますのでその点は注意が必要です。

金融機関としては、親族間売買で住宅ローンを利用するのは、このようなマイナスのイメージがありますので、どうしても非協力的になってしまうのです。
このような状況から親族間の不動産売買時ほど住宅ローンを利用するのはなかなか難しいと言えます。

注意2.インターネットで簡易的にできる事前審査

たとえば、住宅ローンの事前審査をして、一度でも断られた履歴があると、その個人情報が直近6カ月残ってしまいます。
事前審査で断られたあとで、不動産会社などに相談したとしても、審査に通らなかったという履歴がなければ借り入れできたかもしれないのに、その履歴のせいで不可能になるというケースもあります。

事前審査は、インターネットで簡単にできるため、軽い気持ちで進めてしまう人も少なくありません。
ただ、本当に事前審査で断られたという履歴があると、その後の対策がないというのが現実です。

ここで言えることは、親族間売買の住宅ローンについては、専門家に相談することをおすすめします。
たとえば、’’YUIKA’’会員のコーラル株式会社では、親族間の売買の仲介を数多く手がけていますので、都市銀行、信用金庫、ネット銀行などどんな銀行が使えるのか、ケースによって、どうすればいいのかということを知っています。それぞれのケースでアドバイスさせていただきますので、ぜひYUIKAの無料相談にお問合せください。

注意3.不動産会社の仲介

なかには「親族の間で売買するのだから、不動産会社に頼まなくてもいいんでは？」と考えられる方がいらっしゃいます。

実際に不動産会社の仲介なしで取り引きはできるのでしょうか。
その答えは、親族間の不動産売買は不動産会社の仲介がなくても可能です。

ただし、不動産会社の仲介がない場合、かなり難しい点があります。
個人でクリアしなければならない5つの条件（ハードル）をご紹介しましょう。

①売買契約書作成・契約締結

親族間であっても、売買契約書を作成し締結することが必要になります。
口約束は怖いのでちゃんと書面に残してどういった条件で取引したのかそれを残しておく必要があります。

②住宅ローンを利用するためには金融機関から指示された書面が必要

買う人が現金で買うときは問題ないのですが、住宅ローンを利用するときは、金融機関から書類（事項説明書など）を提出してくださいと指示されます。
この重要事項説明書を発行できるのは専門の宅地建物取引士になります。

③住宅ローン利用ができる金融機関がほぼない

先ほどもお話したように親族間の不動産売買で住宅ローンの利用ができる金融機関は少ないと言えます。
利用できる金融機関を個人で探すのはなかなか難しい状況です。

④トラブル時に解決が難航し泥沼化する場合がある

親族間だからトラブルはないとも言えますが、親族間だからこそトラブルになったときは裁判沙汰になるなど泥沼化する可能性もあります。
親しい間柄だからこそ、こんな結果は避けたいものです。
そのために、やはり間に誰かを入れて、きちんとした取引きをすることが大切ではないでしょうか。

⑤適正価格で売買しなければ贈与税・所得税がかかる場合がある

適正価格で売買しなければ最終的に贈与税や所得税などの税金がかかってしまう可能性があります。
「自分たちが決めた売買価格が適正価格なのかどうか」というのを自分たちで見極めるのは難しいと考えられます。
やはり、専門家に入ってもらい、なぜその価格になるのかという根拠と実際に売買する価格を提出してもらって税金がかかることがないようにすることが大切です。

今、説明した5つが、不動産会社の仲介がない場合、個人でクリアしなければならない条件になります。

5つの条件のクリア法

条件をクリアする方法は、やはり不動産会社を入れることです。
ただ、不動産会社を入れると言っても、どこでもいいと言うわけではありません。

親族間の不動産売買に手慣れた不動産会社でなければ危険です。
不動産会社のほぼすべてが親族間売買に不慣れです。
もし不慣れな不動産会社に相談すると、お話した5つの条件のうち最も危険な2つがクリアされないまま売買される可能性がありますので不動産会社はしっかり見極める必要があります。

最も危険な2つとは！？

1つめは③の「住宅ローン利用ができる金融機関がほぼない」という件です。

不動産会社が住宅ローン利用可能な金融機関を知らないことがあります。
いろんな金融機関が住宅ローンを運営していますが、先ほどお話したように親族間売買については非協力的であるため非常に難しい状況です。
このことに詳しくなければ、どこの金融機関にあたっていいのかすら分からないこともあります。

2つめは⑤の適正価格で売買しなければ贈与税・所得税がかかる場合がある」という件です。

「不動産会社なのに適正価格の出し方がわからないの？」と思ってしまいますが、実際にそんな不動産会社もあります。
ここを間違えてしまうと贈与税や所得税がかかってきてしまうのでここは注意が必要です。

この条件をしっかり把握し考えている不動産会社は意外に少ないのが現状です。
そのため不動産会社はしっかり見極める必要があります。

なぜそう言えるかと言うとYUIKA会員のコーラル株式会社には、他社から「親族間売買で◯◯なケースですが取り引きできますか？」という相談や紹介をたくさんいただいているからです。
もちろん、お手伝いさせていただいております。

不動産会社の仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼すると仲介手数料が必要です。

通常、不動産会社の仲介手数料は、「売買価格×3％+6万円」が上限です。
売買価格によっては、かなり高額になります。
これは不動産を売るための販売活動に費用と時間がかかるためです。
しかし、親族間の不動産売買は、既に売主も買主も決まっていますので販売活動はありません。
それなのにこの仲介手数料は納得できないとなります。

そこでYUIKAでは、この手数料についても、安心価格で提供しております。
手数料についてもYUIKAへ遠慮なくお問合せください。

YUIKAがお手伝いさせて頂く場合の業務内容

YUIKAに仲介をご依頼いただいた場合の業務内容は次の通りです。
・売買契約書作成及び説明
・重要事項説明書の作成と宅地建物取引士による説明
・住宅ローン申し込みのお手伝い（銀行の紹介など）
・住宅ローンが完済していない場合の返済手続き、金融機関との調整
　売る人の住宅ローンの残債があれば抵当権が設定されています。
　抵当権を抹消するための金融機関との調整もおこないます。
・金融機関での売買決済立会い
・登記手続きを行う司法書士のご紹介
・その他必要に応じて弁護士や税理士など各専門家のご紹介
・その他、売買に必要な手続きや調整
※親族間売買の場合、通常の美唄仲介の広告と販売活動を抜いた作業となります。

不動産会社の売買をお考えの方で、まだ不動産会社を決めていらっしゃらないときは、ぜひYUIKAの無料相談をご利用ください。

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