解決策は、すべてを利用すること!

不動産の売却は全方位営業が基本!
不動産を売るとき、不動産業者に直接買い取ってもらう売却方法ではない場合には、不動産業者の仲介(不動産専門用語では媒介契約と言う)で売却してもらう事になります。

このときの売却依頼方法には、一社だけに依頼する専属専任媒介契約と、専任媒介契約があります。また何社でも依頼しても構わない一般媒介契約があります。
この媒介契約については下図を参照して頂きたいのですが、ここでお伝えしたいことは媒介契約の内容についてでは無く、媒介契約に惑わされることない不動産業者の役割、役目についてあなたに是非知っていてほしいことが有ることです。

不動産業者の役割、役目って何だろう⁉

不動産は一社だけで売るわけではない!

不動産とは国土を形成する基本中の基本なものです。
そのため、その流通には国がある一定のルールを決め、運用されることが求められています。
そのルールを個別案件として流通を管理運営しようとしたものが指定流通機構(通称:レインズ)なのですが、このレインズは不動産の流通を促進する意図してシステム化され各不動産業者が利用しています。
レインズの仕組みは、「   」で記載したとおりなのですが、不動産を売るときには売却を任せた不動産業者だけが広告し買い手を探すと思っている人がまだまだ大多数でしょう。

「駅前のあそこの不動産屋に任せても売れないので大手不動産業者に頼もうと思う」などと言って、街の不動産屋さんには依頼されず大手不動産業者に売却を任せるお客様も多いです。
確かに、街の不動産屋は売却が下手な業者が多少いることは事実です。
しかし、だからといって大手不動産業者が売却上手かと言えばそうでもありません。
その実、売却における得手不得手は街の不動産屋さんも、大手不動産業の場合も似たり寄ったりなのです。
どちらが上手くてどちらが下手などほぼ遜色無いと言っていいのです。

では、なぜ遜色ないのか⁉
それはレインズが存在するからと言っても良いのです。
レインズは不動産の売却をお考えの方に、 不動産業界全体が連携して買い手をお探しできるようにする目的で、また不動産の購入をお考えの方に、 不動産業界が把握している網羅的で最新の物件情報のなかから検討し選択していただけるようにという願いを実現するために不動産業界が大同団結して平成2年に誕生させたのが不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム 「REINS(レインズ)」なのですから。

レインズの存在は、不動産を売ったり買ったりすることをスムーズに行う事が出来るようになっています。
従って、このレインズさえしっかり使いこなせば大手が上手いとか、街の不動産屋が下手とか、どちらが上手くてどちらが下手など言えるほどの遜色は無いと言っていいのです。

このレインズへの登録義務は一般媒介契約以外の媒介契約に有り法律で決まっています、ます。従って売主が一般媒介契約以外の媒介契約を不動産業者と締結した場合、レインズに登録され、日本全国の不動産業者が一斉に購入者を探すこととなるのです。

という事であれば、同じ売却条件である場合、大手が上手いとか、街の不動産屋が下手とか全く関係ないと言えるのです。

レインズに掲載されている物件など、ほとんど全ての不動産業者が検索することができ、買い手希望者がいたら気にしているはずで、その結果、買い手さえいれば売れないということは無くなるのです。

従って、もう一度言いますが、大手だから売れるということではないのです。

確かに、売却に関してマーケティングとセールスはベストな手法を考え行うことが必要です。
とても多い売却物件の中、このマーケティングとセールスが無い不動産業者に売却を任せてしまったら、売れるときも遅くなり、売れるべき金額で売れないことも有るでしょう。
しかし、最終的には、それでも売れてしまう事が殆どなのです。

では、なぜ、「駅前のあそこの不動産屋に任せても売れないので大手不動産業者に頼もうと思う」のか⁉

それは、それだけの理由があるからなのでしょう。

① 街の不動産屋はマーケティングとセールスが下手かそもそも無い
② 大手不動産業者はTVCMで有名だから
③ 大手不動産業者はたくさん売却物件を扱っているから
④ 大手不動産業者には買い手がたくさんいそうだから
⑤ 大手不動産業者は支店ネットワークが充実しているから
⑥ 街の不動産屋にはネットワークが無いから
⑦ 大手不動産業者は各担当者の力量が有りそう。
⑧ 大手不動産業者は販売広告量が多そうだから

などなどがあげられるでしょうか。
しかし、これらすべて想像でしかありません。
上記に挙げた理由は、ことごとくあなたの想像であり妄想であり、現実なことではないのです。

不動産会社が仲介であなたの不動産を売る場合、どこの業者でも、ある程度の努力はしているのです。
成約しなければ仲介手数料がもらえない事なのですから、不動産業者だって売るに必至になっているのです。
売るための画期的な方法など、それほど多くありませんし、有ったらみんな既に取り入れているのです。
「駅前のあそこの不動産屋に任せても売れないので大手不動産業者に頼もうと思う」の背景には、たぶん強引に契約を取ってくる手法を期待しているのでしょう。
しかし、昔の不動産屋と違い、今はそんな営業マンもほぼいなくなりました。
なぜ、いなくなったかと言うと、インターネットの普及で買い手も勉強していますし、おおよその成約価格もデータで取得できるようになっていますし、騙されない環境が整ってきているからなのです。

今は、まずレインズに登録し、日本全国の不動産業者の営業網を利用し、買い手を探すことが売却の王道なのです。

レインズによる共同仲介のほうが、今は主流となっております。
そうなると仲介業務、特に「買い手を探す業務」などは、売却を依頼した業者ではなく日本全国の不動産屋のネットワーク(大手不動産業者も町の不動産屋も)を駆使し、買主を探してもらうことが、良い買い手に出会ことになるのです。

インターネットを上手に利用し、全ての不動産業者を味方にすることで買い手は見つかりや少なるのです。
これとは真逆な行動をすると、売れることが無くなると言っても過言でなくなるのです。

大手の得意技、囲い込みなどすると、売れないことになるのです。

以前、大手不動産業に半年間売却を任せた売る主から、なかなか売れなくて一般媒介契約で販売を依頼されていました事が有ります。

半年経っても売れないのでその売主さんは、仕方なく私の在籍してた不動産会社に販売依頼をされましたが、その後すぐに契約になりました。
なぜ、すぐ買い手が付いたのか、
それは、どうやら最初の大手不動産業者は自社だけで買主を探していたのです。
つまり、売主からと買主から双方手数料をもらいたいという両手仲介を推進するスタイルだったのです。
カッコいい言い方をしましたが、いわゆる囲い込みされていたので売れなかったのです。
私はすぐにレインズに登録したのですが、そうしたら10日ほどで契約に至った経緯がありました。
どれだけ一生懸命やっても、的外れの営業手法では売れませんし、囲い込みされてしまっては売れるものも売れなくなります。
大手だからと言って、その会社だけのネットワークの力だけでは自ずと限界があるのです。
大手不動産業者のネットワークより、日本中の不動産業者のネットワークの方が何十倍も、何百倍も大きいですし、利用価値が有るのです。

まとめ

不動産は全ての不動産業者で売るというスタイルが一番早く、高く売れます!

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