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【最新4/15更新】新型コロナウイルス (COVID-19)蔓延で不動産価格は暴落するか⁉

更新日2020-05-01 (金) 01:26:52 公開日2020年4月3日

新型コロナウィルス蔓延による不動産価格の影響は?
下落するのか?
下落にとどまらず暴落するのか!?
現状の認識とちょっとだけ未来の各種不動産の価格について解説!

コロナ禍と不動産価格_s

新型コロナウイルス蔓延の影響により、不動産購入検討者の消費マインド低下が起こり「不動産価格の下落が起こるのではないか、否、もしかすると暴落するの⁉」というご質問を多々お受けします。

ハッキリ言える事ですが、まず間違いなく影響があると思います。それも大きな影響です。
実際、既に広範囲で影響が出ています。
市場は今、混乱しているとも言えるでしょう。
今、私たちは、誰も経験したことのない出来事、世界中で起こっている経済活動のシュリンク【劇的縮小】を経験している真っ最中なのです。
ただ、だからこそ何が問題で混乱しているかを知り、その先に起こる事を知れば安心できるはずです。

そこで今回は、まず現状を認識し、ちょっと先の未来における投資用不動産の価格、実需のマンション価格と一戸建て価格、更にはオフィス用不動産について個別に解説していきます。

★目 次★新型コロナウイルス (COVID-19)蔓延と不動産価格との関係


現状認識

まず、新型コロナウイルス蔓延前と、蔓延後に分けて状況を確認しましょう。

新型コロナウイルス蔓延前の状況

①消費税8%→10%

コロナ蔓延前の2020年2月は、消費税増税、金融施策など数々の政府の失策により、需要と供給に大きな乖離が起こり消費者マインドが低下し始めていた状況でした。



さて、私は第2次安倍政権が始まろうとしている頃、政権に近い、とある人物にアベノミクスが採ろうとしている第3の矢による経済政策は、一時期は良いがその後が大変な事態(不況)になるので、絶対にその政策は止めたほうが良い旨を言ったことが有ります。

特にタワーマンションなどを乱立許可するような政策については最も危険であり、それに代わる施策として中古物件の流通促進策を拡充充実すべきであると言っていました。

その理由は、2020年以降、確実に人口も世帯数も減る段階に入る状況が解っていたのですから、タワーマンションを供給する政策や、空き家を放置する政策が絶対良いものではないことを知っていたからです。
それ以降、私はYUIKA会員のコーラルのHPや、各雑誌でたびたびコメントしてきたのですが、今となってはそのタワーマンション乱立が大きな影響となり、その他のマンションを含め不動産不況の中心地、真っただ中に置かれようとしているのです。

再三指摘してきたように、これから先、人口減少、世帯数減少によるマイホーム需要縮小は明らかです。

投資としての不動産も、実需としてのマイホームもその価格は需要と供給の関係で決まります。
この需給関係が崩れ、供給が需要を上回るようになると、どんなモノの価格でも価格が下落すること、この基本など、経済学を学んでいなくても誰でもすぐわかる事でしょう。

需要と供給

しかし、この需給関係は、アベノミクスのインバウンド政策により均衡を保っていて、需要が供給を辛うじて上回って来ていたのです。
そう、海外からの投資や投機が日本の不動産市場に向いていたのでした。

アベノミクス時、東京や京都、北海道、沖縄など一部地域がどんどん地価が上昇していましたが、それは実需ではなく中国人をはじめとする投機家やREIT(不動産投資信託)の投資家などが物件を買い漁っていたからなのです。

新型コロナウイルス禍ど真ん中の状況

コロナ禍の今も、政府失策により日本の安全性が損失中です。
ゆえに、残念ながら不動産価格は暴落の危機を迎えつつあります。

しかし、その彼ら(投機家や投資家)が、新型コロナウイルスの影響で日本から退避しています。
また、このインバウンド政策により活況だった高級マンションや商業施設、ホテルなどの企業が、今はもう全く勢いが無くなっているのです。

ゆえに好調だった東証リート指数も、暴落するしかなくなったのです。

また、乱高下した株価や債権、東証リートなどへの投資で資金繰りに窮した人が、これから追証(追加保証金)のために最も身近なマイホームの投げ売りを始めてもおかしくない状況でもあります。
その証拠に、金がまずは換価されたのは皆さんもご存知でしょう。

しかし、今、不動産に至っては、そういう投げ売り的な物件は出てきていません。
表に出ていないだけですが。

実は、販売価格を高くしておいて、問い合わせがあったときに、500万円、800万円など何百万も下げると言い、とても魅力的に見せる手法で売っている売り手がとても多い状況です。
要は、情報弱者を狙った販売手法で乗り切ろうとしている状況なのです。

現状はコロナ蔓延により、動きたくても動けない状態で、現在は購入マインドが極端に低下している状況です。

しかし、この手法ももうすぐ期限が切れます。
ゆえに、早ければ今からおおよそ6か月後位から売られる物件数は多くなると言えるでしょう。
需要が少なく、供給が多くなれば、モノの価格は必ず調整し、売れる価格まで下げられます。
ゆえに、今はまだ影響がない不動産価格でも、いづれは魅力的な価格で売られ始めるのです。
但し、今はまだ全く暴落の気配が見えない状況になります。

何故、6か月後からなのかは、ぜひ、YUIKA事務局(現在コーラルが代理で受けております)までお問い合わせください。

お問い合わせ

一言でいえば、今、世界は、コロナウイルスによって戦時体制に入っているような状況です。
この状況をリーマンショックと比較する人が多いわけですが、リーマンショックとは基本的な構造が全く違います。
リーマンショックの場合、金融が先にダメになり、その結果として実体経済が悪化していったのです。

それに対し、今回の新型コロナウイルス禍による恐慌は、人々の移動、人々の経済活動が一気にシャットダウンされ、その結果として企業の業績が悪化したり、企業の倒産が相次ぐのではないかという危機ということなのです。

平成バブルの時も、リーマンショックの時も、東日本大震災の時も、全世界がシャットダウンしたわけではないのです。
日本の復活のきっかけは確かにアベノミクスだったかもしれません。
しかし、そのアベノミクス後の不況が迫りつつあったときに、今回の新型コロナウイルス禍による恐慌が起こっているのです。

そうアベノミクス時には無い、全世界で経済がパニックになり、生活がパニックとなり、また命の保証もままならない状態なのです。

国際通貨基金(IMF)のゲオルギエバ専務理事は4月3日、新型コロナウイルスの感染拡大について「私の生涯において、いま最も深い闇の中に人類はいる」と述べたとも言われています。

世界経済の現状は「景気後退に入っており、世界金融危機の時よりはるかに悪い」と断言しているのです。
実体経済への打撃も、リーマンショックをはるかに上回るものになるとみているのです。
もしかすると、1930年代の世界大恐慌レベルかもしれないとまでいわれています。

このような恐慌は第二次世界対戦以降、誰も経験したことがないのです。
今回人々の活動が制限されたことによって、中小零細の企業の多くが経営危機なっていて、私たちの生活そのものが成り立たなくなるのではないかと思われているのです。

そしてこの不況の特徴として、コロナ禍が改善されない限りいつまでこの不況状態が続くか分からないところに問題の深刻さがあるわけです。

しかも、もし、新型コロナウイルス禍が収まっても、世界各国は自国の立て直しに急を要し、今までのように日本においてインバウンド需要は起こりずらい状態にあるでしょう。
今まで日本の不動産を買い漁っていた者が、また依然のように日本の不動産を買い漁ることは無い可能性がとても高いのです。

需要と供給で不動産価格が決まるのであれば、供給が大幅に多い今の不動産市場では、これから先一気に不動産価格は下落、または暴落する可能性が有るのです。

ただ、希望が無いわけではありません。
日本は他国と比べコロナ蔓延が少ないという状態にあり、国民の協力でパンデミックが今以上に起こらず、徐々に終息へ向かい、また日本の製薬技術で開発された治療薬(アビガンなど)が新型コロナウイルスに有効と言う結果がでたら、日本国は世界で最も安全な地となる可能性が高いのです。
ゆえに、私たちは、私たちの未来をかけコロナ禍が収束するよう協力し合う必要があるのです。

画像の説明

これが、日本の不動産を取り巻く状況であります。

新型コロナウイルス禍終息後の状況

コロナ禍がいつ、どのような形で収束するかで不動産市況は変わってきます。
先にもコメントしましたが、もし日本の総力でコロナウイルス禍が、日本において今以上のパンデミックが起こらず、終息した場合、日本は世界の中で最も安全な地域と認識される可能性があります。

今回の新型コロナウイルスによる世界規模でのパンデミックで、今までの価値観や動きが全く変わってしまう可能性があるのです。
今までの世界的規模のサプライチェーンが見直される好機となり、日本国内におけるサプライチェーン構築に重点が移る可能性が有ります。
国内での自給自足が見直され、中国から東南アジアなどへ移っていた生産工場が日本国内に戻ってくることとなれば、私たちの給料も上がり、安心できる未来が約束される可能性だってあります。

小泉政権&安倍政権は、日本のとてもいい部分をすべて壊し、米国の属国としての活動しかしてこなかったのです。
ゆえに、今の日本はとても不安定で安心できないから、不安な未来のための行動するしかなかったのです。

ただ、不謹慎かもしれませんが、今回の新型コロナウイルス禍により今までの世界観は大きな変化を迎える可能性が出てきました。
日本は安全となれば、日本の不動産市場には世界から投資マネー、投機マネー、人が一気に集まってくる可能性も大いに有ります。

反対に、今以上にコロナ禍が起き、とうとうパンデミックが起きたとなれば、反対に日本の不動産には世界から投資マネー、投機マネー、人が一気に集まることもなく、急速に市場は萎む可能性が有ります。

日本の未来は、政府のコロナ禍に断固対決する決断と政策、及び私たち国民の協力に委ねられているのです。
しかし、安倍政権は中途半端な解決策しか出していません。
このままでは、日本が復活できるチャンスをみすみす逃すことになりかねません。

では、次にマンションと一戸建てそれぞれについて見てみましょう。

一戸建てVSマンション_s

投資用不動産への影響

新型コロナウイルス蔓延により特に影響を受けるのは投資用物件です。
投資用物件への影響を如実に表すデータとして、東証REIT指数が考えられます。
下記グラフをご参照ください。

これは2019年12月から2020年4月14日までのデータをグラフ化したものです。
日本で新型コロナウイルスが蔓延し始めて以降、急激に価格下落し昨年11月に付けた高値からの下落率は▲32%に達しています。

投資用物件は、自分で住む為の購入で無いので、投下資本の回収のリスクが大きいと判断されれば、東証REIT指数でみられるように不動産価格の下落が大いに起こる可能性があるでしょう。

「何故、不動産価格が大きく落ちる可能性が有るか」その理由は以下の3つが考えられます。

①海外からの投資家が日本の不動産市場から避難逃避する
②金融機関が投資リスクを考え、融資を控える
③日本人の投資家も市場マインド悪化により避難する

現在は日本の機関投資家(銀行、生保など)が、行く先の無い資金の投資先として株とリートへ投資しています。
また日銀も間接的に買い支えています。
ゆえに価格は持ち直しましたが、コロナ後になると投資家の避難とマインドの低下がダブルパンチのように繰り出され、その結果価格下落が起きる可能性があるのです。

過去、株価と不動産価格は連動しているような動きを示してきました。
コロナ後の株価はヘリコプタ―マネーによりバブル的様相がますます高まり過去最高値を付ける可能性が高いのですが、不動産価格は需要と供給の関係により徐々に下がる可能性があります。
初めて株価と不動産価格が半比例の動きを示すでしょう。

なお、昨今、投資用マンションは、賃貸市場と売買市場の関係が密接になっています。
都市圏では、地方からの人の流入と外国人の流入が細ると空室率の上昇を招き、家賃の低下につながりますから、投資用マンション価格は先行き不透明な状態が続くと言えるでしょう。

但し、先にもコメントしましたが、私たちの協力次第では明るい希望が無いわけではありません。

実需物件(居住用マンション)への影響

一方、実需(自分や家族が住む為の住宅用マンション購入)への影響がどうなのでしょうか?

こちらも投資用物件ほどでは有りませんが多少は悪化しています。

しかし、コロナ禍がどのような形で終息するかで大きく変わってきます。
テレワークが進む事で、期待してきた残業代が出ないという問題が一部で言われ始めています。
残業代込の年収でギリギリまでローンを借りてしまった所有者は、コロナ禍によるテレワークで年収が下がった事により、マンションを手放さなければならないという事態が起こる可能性があります。
つまりテレワークがコロナ後にもっと進むことにより、生活スタイルは多きな変化を与儀なくされるのです。

居住用マンションは、核家族化から2LDKが人気となりつつありましたが、コロナ後はテレワーク用のスペースを備えた3LDK、4LDKが人気を取り戻す可能性があります。

テレワーク

不動産買取業者の所有するマンション

マンション買取業者が所有するマンションは、新型コロナウイルス蔓延の収束が当面期待できない状況を考え、今、軒並みに価格を下げて売り切る戦略で動いています。
この流れが当面続くと見られることから、マンション価格は値下がりする展開となりそうです。

しかし、そう長くは続かないと考えられます。
その理由は、一般の売り手が動かないからです。否、動きたくても動けない状況に有るからなのです。

不動産買取業者は、買い取ったマンションが在庫化し、収益に大きなダメージとなる可能性が有る、また売れなければ倒産する可能性もあるため、損切してでも売り切るしかない状況が有ります、
しかし、一般の売り手は、この時期にどうしても売らなければならない人はそうそういないものなのです。

一般所有者の所有するマンション

但し、どうしても売るしかない売り手もいるでしょう。
例えば、買い替えの場合で購入を先行してしまって、その決済がまじかに迫り、どうしても資金需要のために売る必要がある人です。
買い手は、どうしても買わなければならないという事はありませんが、どうしても売らなければならない売り手は、多く少数ではありますが必ずいます。

ところで、マンション価格は需要と供給の関係で決まります。
ゆえに需要が供給より少ない時は、どうしても価格を魅力的にせざるをえません。
現状のように買うことを皆が控えている状況では、とても魅力的な価格を提示しなければ成約しないのです。

売り手が「いつまでに売り切らないといけない」となった場合には、価格を下げざるを得ない場合が出てきます。
こういうときの価格は投げ売りに近いものとなり、特に例年3月は売買シーズンとなるため出やすくなっているのです。
どうしても今売らなければならない人はマンション価格を非現実的な価格にしたりして成約させますから、マンション価格が下落しているように見えてしまいます。

ただ、実需としては賃貸に住まうことが嫌な人は必ず一定数います。
そういう人はこの3月でも4月でも新型コロナウイルス蔓延に関係なく買っています。
投資用マンションとは違い、買う理由が明確な人が買っているのです。

なお、実需用マンションはコロナ蔓延が終息か落ち着いた状態になれば、冷え込んでいた消費マインドは復活する可能性が十分に考えられます。
また、数々の経済対策も打たれるでしょうから、コロナショック前より旺盛な取引があると思います。
コロナショックの前と同じか、それ以上の実需により、需要の高い人気マンションの価格は、そこまで下落はしないでしょう。

但し、油断出来ないのが実情です。

実需用マンションも値が下がる可能性は十分にあるからです。
業績悪化に伴う収入減少、リストラなどにより任意売却案件が増えるかもしれませんし、また未来に対する不安などにより購入マインドは大きく影響してきます。
収束しても「景気後退リスク」からじわじわと価格下落する可能性は否めません。

その他にも、今回のコロナ禍によりマンションに住まうリスクがクローズアップする可能性もあります。

集合住宅としてのマンションのリスクは一戸建ての比ではない!

今、毎日毎日新型コロナウイルス感染のニュースを見ない日は有りません。
それらニュースで最重要事項として取り上げられているものが感染経路です。
報じられている感染経路を辿ると、不特定多数が出入りする乗り物や催事、密集場所は危険であることがわかっています。
また、今、この感染経路が不明な疾患者が多くなり始めています。
しかし、こういう場合でも政府から発表されている注意喚起は3密なのです。

厚生労働省や各都道府県の知事などが、感染拡大を防止するために「密閉空間」「密集場所」「密接場面」の3つの「密」を避けるよう、お願いをしています。

3密を避けよう!

このように、人が集まることの危険性が浮き彫りになってきています。

3密と言えば、マンションも集合住宅体です。
ゆえにもし同じマンション内に新型コロナウイルス感染者が出た場合、居住者間で「集団感染」が起こる可能性は否定できません。
私もマンションを所有し住んでいますが、マンションの「共用部分」には危険がいっぱいなのです。
愛知県や千葉県では、スポーツジムでの接触感染で新型コロナウイルスが広がったことが報じられています。最近のタワーマンションでは、スポーツジムやスパ施設などを共用部分に設けている物件もあり、3密空間が形成しやすいのです。
また、日常生活でもエレベーターのボタンやスロープの手すりに触れることが多々有るのです。
実際、岐阜市のクラブの入るエレベータが感染に関係している可能性も指摘されています。
東京都台東区の病院ではクラスター=感染者集団が発生している現状を考えると、一棟の建物に多数の居住者が住まうマンションは、もし感染経路の不明な感染者が出たとき、どう対処すべきか考えておかないといけないでしょう。

マンションは、一戸建てと比較すると、他の住民と接触する機会が多く、高齢者や子どもなど幅広い年齢層が住んでいます。
自宅マンションで二次感染、三次感染などの感染経路の不明な連鎖が出てきたとき、一時期マンションは売れなくなるかもしれません。
しかし、それも一時期の事で長くは続か無いでしょう。
理由は、日本人は災害に慣れている国民性か、今回のコロナ禍もいづれは過去の出来事となり忘れ、またマンションの魅力に回帰するからです。

実需物件(一戸建て)への影響

コロナ禍で東京一極集中の悪弊がクローズアップされ始めています。
今回のコロナ禍により東京から地方へ避難している方々はとても多いという状況が毎々ニュースとなっていますが、これが住まいにも出るかもしれません。

コロナ禍により働き方も大きな変化を余儀なくされました。
ノートパソコンやスマートフォンの普及、インターネットの充実化によりさまざまな場所で仕事をすることが可能となり、テレワーク、リモートワークなどへ仕事スタイルがシフトされています。

画像の説明

しかも日本では今、5G(第5世代移動通信システム・ファイブジェネレーション)に代表されるように生活シーンが大きく変わろうとしています。

生活スタイル、仕事スタイルの変化により、マンションから一戸建てへのマインドシフトが起こる可能性が高いのです。

今回のコロナ禍では、一戸建てはマンション程には影響は出ません。
マンションの集合住宅の「健康リスク」が今回の新型コロナウイルス蔓延で多少なりともクローズアップされ、集合して住まうマンション形態が、生活にリスクあるものと言う認識を与えました。

但し、一戸建てにはほぼそういうリスクは関係ないのです。

今回のコロナ禍により、3密の危険性が大きくクローズアップされました。
ゆえに都市部から地方へのマインドセットが起こる可能性が大いにあります。
安全面やリスクオフの観点から都市圏から地方へ、またマンションから一戸建てへと住まい方の変化が起こる可能性もあるかもしれません。
こういう理由から、実需物件としての一戸建て価格の悪化はほぼ起こらないでしょう。

オフィス用不動産価格

今回のコロナ禍により、日本でも『テレワーク』『リモートワーク』が本格的に普及する土台が形成される可能性が高いと思われます。
アベノミクスにより大規模オフィスビルが乱立し、今後も多くのプロジェクトが進んでいます。
しかし、これが今回のコロナ禍により大打撃を受けます。
ゆえにオフィス用不動産、特に大規模オフィスビルビル市場は冬の時代を迎える可能性が高まります。

コロナ禍で2つの方向が考えられる不動産価格

今般の新型コロナショックで、2020年以降の不動産価格は2つの方向性が考えられます。

①東京一極集中がもっと進む
②徐々に東京一極集中から地方へ職・住・遊が移る

この2つの方向性が考えられますが、アベノミクスは東京一極集中の是正を推し進める事を合言葉で言いながら、現実としては東京への一極集中を行ってきました。

しかし、ここに新型コロナウイルスが立ちはだかっているのです。
3密なる場所が東京です。コロナウイルスはこの3密なる場所を極端に好むのです。
ゆえに政府は緊急事態宣言を発令し出勤者7割減を要請し、東京の機能はほぼストップした状態になりました。

ここにテレワークについての調査結果が、4月17日にパーソル総合研究所から発表されたました。
それは7都府県への緊急事態宣言発令後のテレワークの実態に関する調査結果というものですが、これによると半数超が新型コロナ収束後もテレワーク継続を希望しているというのです。
データ参照 パーソル総合研究所【新型コロナウイルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査】

新型コロナウイルスの感染拡大を受けて、テレワークをはじめとする働き方の変化が一気に進んだ感がありますが、この流れは日本が推し進めている5Gの構築により後押しする可能性が大いにあるのです。

コロナが終息しないとき、私たちはコロナがいる世界に共住することとなるでしょう。
そうですウィズコロナです。
また、もしコロナがいったん終息したとしても、またいつ私たち人間を襲ってくるかわかりません。
コロナ後はもう、コロナ前には戻れないと言えるのです。

そんなとき、東京一極集中は自然と是正され、一気に地方へ職・住・遊が移る可能性があります。

コロナ後、不動産価格は大きな地殻変動期を迎えるでしょう。

まとめ

不動産価格は、投資用マンションの価格も、実需用マンションの価格も、また一戸建ての価格も、今後どうなるかを見極めるには、まず新型コロナウイルス蔓延収束が絶対条件です。
いつ収束するか、どのように収束するかによって、投資用物件の価格も、マンション価格も一戸建て価格も大きな影響を受けます。
まず言える事、それは一刻も早く収束するしかないという事実です。
しかし、とても残念な事ですが、今回の政府の財政出動の中身を見てもコロナ禍を鎮める気はなさそうです。

このままでは、不動産価格の暴落は 人災として 起こる可能性が大きくなっています。

コロナ終息後のマンション事情はどうなる⁉

コロナ禍が過ぎ去った後の、今後のマンション事情はどうなるでしょう?

では、コロナ禍が収束した後のマンション事情がどうなるかを解説しています。

コロナとマンション

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不動産価格に影響を及ぼす可能性のある新型コロナウイルスの蔓延。
不動産はどれも同じ影響下にあるものの、しかしマンションと一戸建てとでは、その影響は大きく異なります。
マンションが抱えるリスクについての記事を見つけましたので、興味ある方はぜひ読んでみて下さい。
コロナの盲点、マンション住民が「集団感染」を逃れるための正しい作法【現代ビジネスの記事から】

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この記事を書いた人
大久保一馬 宅地建物取引士・不動産業全般を経験。不動産で間違う人を無くすことを応援するコンサルタント
神奈川大学を卒業後、弁護士事務所、司法書士事務所、中小企業診断士事務所で各種コンサルを経験。その後、宅地建物取引士として友人と会社を設立し取締役企画室長に就任。その会社を川崎市一の仲介会社にした後自身で独立するも5年で失敗し愛知県でトヨタの期間工になる。愛知県田原市から帰京後は任意売却専門の会社に従事し、任意売却を担当課長として7年で1000件以上成功させる。また既に無い滌除という制度を銀行と組み活用し実績を上げる。またこのとき200名以上の弁護士から破産管財案件、相続財産管理案件の不動産売却依頼を受け成功させる。
今は、首都圏を基盤とする不動産会社数社の立ち上げに参画しながら、自身では自由なる闊歩生活を掲げるもYUIKA代表の市川達也弁護士、理事の加藤幹夫行政書士にそそのかされYUIKA の事務局長に就任する。
幸せな生活における不動産の関係についてのオフィサーのような存在を目指し、某有名週刊誌にも不動産市況や如何にして売却案件を取得するかについてのコメント多数。書籍『不動産屋に騙されるな!』の監修も担当。
「不動産仲介業者は戦略と戦術を駆使しお客様に喜んでいただこう!」を提唱している。


一般社団法人 結い円滑支援機構(YUIKA)の役割

YUIKAは,現代日本社会における家族や家をテーマの諸問題をクローズアップし情報発信しています。
弁護士や税理士、行政書士、宅地建物取引士、建築士などの各士業者の領域の限界を自覚した上で,相続や贈与などを含め、財産(不動産やその他価値あるもの)の結いの可能性が十分見込めるかどうかをまず積極的に評価し,その面の施策を求めておられる方へ,各業務提携先と共に方法を考え,親の介護やその子のマイホーム継続を第一としたソリューションとそのためのコンサルティングサービス提供を行っております。
YUIKAの情報発信は不動産の価値を如何にして繋ぐかにも重点が置かれています。
したがって、今回のコロナ禍による不動産の価値の行方にもコメントさせていただいています。


2020年4月5日
YUIKA事務局 大久保一馬

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